ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. 3 КВАРТАЛ 2015.

14 ноября 2015

Для рынка загородной недвижимости в 3 квартале 2015 г. были характерны следующие тенденции:

  • Уровень девелоперской активности сохранялся на низком уровне;
  • В структуре нового предложения доминировали лоты эконом-класса;
  • Лидирующие позиции в структуре нового предложения сохраняли наименее рискованные и затратные для застройщиков объекты – участки без подряда.

В третьем квартале стартовали продажи в 13 поселках. Объем нового предложения объектов загородной недвижимости составил 2 408 лотов, что на 17% меньше, чем в предыдущем квартале.

В структуре нового предложения по классам, по-прежнему, доминирует предложение эконом-класса (81%). В 3 квартале стартовали продажи в новом элитном поселке «Резиденция Березки». Поселок расположен на Рублево-Успенском шоссе в 17 км от МКАД. Стоит отметить, что это первый поселок в данном классе, который вышел на рынок за последний год. Лидером в структуре предложения по типу предложения в 3 квартале были участки без подряда (УБП), доля которых составила 71% от общего объема нового предложения, что на 23% меньше, чем в предыдущем квартале. Доля предложения коттеджей по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась на 13% и составила 16%. Доля нового предложения сблокированного жилья (дуплексов, таунхаусов и квадрохаусов) по итогам 3 квартала составила 13%.

Структура нового предложения по типу в 3 кв. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_143925

 

Новые поселки сосредоточены в Ближнем и Среднем Подмосковье, причем предложение в Ближнем Подмосковье представлено преимущественно коттеджами, в Среднем – участками без подряда. Лидером по направлению в структуре нового предложения является Новорязанское шоссе (55%), на втором месте Каширское шоссе (9%). Замыкают тройку лидеров Рублево-Успенское и Горьковское шоссе, по 6%. соответственно.

Структура нового предложения по направлениям в 3 кв. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_145616

Всего с начала года стартовали продажи в 42 поселках, а объем нового предложения составил 6 544 лота.

Структура нового предложения по удаленности от МКАД в 3 кв. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_142350

Новые загородные поселки/очереди, вышедшие на рынок в 3 кв. 2015 г.

2015-11-14_145240

В третьем квартале стартовали продажи в новом элитном коттеджном поселке «Резиденция «Березки». Поселок полностью построен. В продаже 151 резиденция площадью от 473 до 1 642 кв. м. По итогам третьего квартала совокупный объем предложения загородного элитного рынка оценивается в 1 206 лотов в 40 поселках. Основной объем предложения сконцентрирован в классе premium – 53% от общего объема первичного элитного предложения и представлен в 28 поселках.

В течение 2015 г. девелоперы некоторых поселков, находящихся на стадии строительства, отреагировали на меняющуюся конъюнктуру загородного рынка и изменили политику продаж в своих поселках. Так, участки, которые ранее продавались с подрядом, стали продаваться как с подрядом, так и без него.

Наибольший объем предложения элитного загородного жилья представлен коттеджами и участками без подряда. Лидером по типу предложения в классе de luxe стали УБП (57%), на втором месте – коттеджи (36%). В классе premium лидером по типу предложения являются коттеджи (61%), доля УБП в данном классе составляет лишь 17%.

Структура предложения класса de luxe по типу, сен. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_151018

Доля сблокированного жилья в классе de luxe значительно ниже, чем в классе premium – 7% и 22% соответственно. Лидером предложения по направлению в классе de luxe является Новорижское шоссе, на котором сосредоточено 64% предложения. Традиционно элитное направление – Рублево-Успенское шоссе (РУШ) – занимает лишь второе место по объему предложения класса de luxe (19%). Наименьший объем предложения представлен на Осташковском шоссе – 4%.

Структура предложения класса de luxe по направлениям, сен. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_151321

 Лидером предложения по направлению в классе premium также является Новорижское шоссе, на котором сосредоточено 45% предложения. Второе место занимает Рублево-Успенское шоссе (РУШ). При этом за последний квартал объем предложения по данному направлению увеличился на 20% за счет выхода на рынок нового поселка и составил – 33%. Наименьший объем предложения класса premium представлен на Минском шоссе (1%).

Структура предложения класса premium по направлениям, сен. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_171200

Предложение сблокированного жилья в поселках класса de luxe ограничено, поэтому показатель средней площади лота оказался ниже в классе de luxe, чем в классе premium.

Структура предложения класса premium по сегментам, сен. 2015 г., количество лотов

2015-11-14_152005

Средняя площадь лотов на рынке элитной загородной недвижимости по типам и классам

ТипКласс de luxeКласс premium
Коттедж720 кв. м714 кв. м
УБП30 соток25 соток
Сблокированное жилье359 кв. м398 кв. м

В условиях кризиса девелоперы загородных проектов вынуждены разрабатывать новые программы привлечения клиентов и формировать специальные предложения. Значимым трендом на рынке элитной загородной недвижимости последнего года стала фиксация цен продаж в рублях во многих поселках или фиксация курсов валют на отдельные лоты в поселках по курсу ниже курса ЦБ, особенно на фоне высокой волатильности валютных рынков. Таким образом, скидка на отдельные объекты за счет разницы в курсах валют может достигать 30-35%. При этом у покупателя остается право на торг, в результате чего совокупная скидка на отдельные объекты может достигать 35%-40%.

В 3 квартале 2015 г. действовали следующие специальные условия на покупку объектов в элитных поселках:

  • в поселках «Ренессанс парк», «Миллениум парк», «Мэдисон парк», «Монтевиль», «Гринфилд», «Лазурный берег» земельные участки продавались по фиксированному курсу: 1$ = 47 руб.;
  • в поселке «Ренессанс Парк» в рамках спецпредложения на готовые и строящиеся дома стоимость была зафиксирована в рублях;
  • в поселке «Барвиха Хиллс» стоимость всех дуплексов составляла 25 млн. руб., стоимость дуплексов с отделкой – 50 млн. руб.
  • в поселках «Резиденция Рублево» и «Шато Соверен» действовали специальные цены на отдельные лоты; в поселке «Пестово» были снижены цены на 15% на дома Dolce Villa.

В результате фиксации валютных цен продаж в рублях по определенному курсу и переходу отдельных застройщиков к рублевым ценам продаж по итогам 3 квартала порядка 73% предложения элитного загородного рынка было номинировано в рублях. По сравнению с концом 2014 г. данный показатель вырос на 53%. В результате изменения политики продаж отдельных поселков и, как следствие, изменения структуры предложения, а также коррекции ценовой политики поселков, вымывания наиболее ликвидных лотов и выхода на рынок нового элитного поселка средняя стоимость объектов элитной недвижимости значительно изменилась. По итогам 3 квартала 2015 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитной загородной недвижимости в классе de luxe составила $4 404 (285 805 руб.), в классе premium – $2 599 (173 557 руб.).

В течение 2015 г. произошло значительное изменение стоимости УБП в обоих классах, что обусловлено двукратным ростом объема предложения УБП за счет изменения политики продаж в отдельных поселках: участки, которые продавались с подрядом, стали продаваться без него. Изменение структуры предложения также отразилось и на средней стоимости коттеджей. Это связано с тем, что участки с обязательным подрядом в рамках методики анализа средней стоимости включались в одну выборку с коттеджами. В отдельных поселках в течение третьего квартала даже наблюдалась тенденция к повышению стоимости земельных участков и коттеджей за счет повышения строительной готовности поселков и их заселения.

Средняя стоимость лотов в классе de luxe, изменение за 9 мес., сен. 2015 г.

 За 1 кв. м/ соткуИзм. к дек. 2014За объектИзм. к дек. 2014
Коттедж$4 404-0.1088$3,7 млн.0.2266
294 132 р.0.0671246 млн. р.0.4718
Таунхаусы и дуплексы$4 280-0.0562$1,5 млн.-0.0646
285 805 р.0.13101 млн. р.0.12
Участки без подряда$48 170-0.4095$1,8 млн.-0.4795
3,2 млн. р.-0.2929122 млн. р.-0.3768

Средняя стоимость лотов в классе premium, изменение за 9 мес., сен. 2015 г.

 За 1 кв. м/ соткуИзм. к дек. 2014За объектИзм. к дек. 2014
Коттедж$2 599-0.2245$1,9 млн.0.13
173 557 р.-0.0713127,6 млн. р.0.3531
Таунхаусы и дуплексы$2 180-0.3661$883 тыс.-0.4309
145 589 р.-0.24158,9 млн. р.-0.3185
Участки без подряда$26 625-0.0678$642 тыс.-0.4728
1,78 млн. р.0.116242,9 млн. р.-0.3687

По итогам 9 месяцев 2015 г. совокупный объем поглощения объектов элитной загородной недвижимости оценивается на уровне 300 лотов. При этом доминирует поглощение лотов класса premium – 59% сделок. Наиболее популярным загородным объектом у покупателей элитной недвижимости были коттеджи: 54% в классе de luxe, 45% в классе premium. Вторым типом по предпочтениям покупателей загородных объектов являются участки без подряда в поселках класса de luxe – 37% сделок, и дуплексы и таунхаусы в поселках класса premium – 30% сделок. Наиболее популярным направлением у покупателей элитной загородной недвижимости остается Новорижское шоссе, на котором реализовано 72% и 62% объектов классов de luxe и premium соответственно. Традиционно элитное направление – Рублево-Успенское шоссе – по итогам 9 месяцев занимает лишь третье место в классе de luxe и второе место – в классе premium. Это обусловлено дефицитом ликвидного предложения на данном направлении на первичном рынке.

Структура спроса на элитную загородную недвижимость по классам и типам, 3 кв. 2015 г., % сделок

2015-11-14_155805

География сделок с объектами элитной загородной недвижимости разнообразна. В классе de luxe наиболее популярна зона 11-20 км от МКАД, в которой реализовано 74% объектов данного класса. В классе premium наиболее популярна зона в радиусе 21-30 км от МКАД. На данную зону приходится 56% сделок данного класса.

Структура спроса по классам и удаленности от МКАД в 3 кв. 2015 г., % сделок

2015-11-14_162257

Бюджеты сделок также значительно отличаются в зависимости от класса. Так, в классе de luxe наиболее популярен бюджет покупки объектов загородной недвижимости в диапазоне до $1,5, на долю которого приходится 60% сделок. А в классе premium наиболее популярный бюджет покупки – до $1 млн., доля которого составляет 65% сделок. Средний бюджет покупки коттеджа в классе de luxe, по итогам третьего квартала, составил $1,9 млн., в классе premium – $1,3 млн. Средняя площадь реализованного коттеджа составила 507 кв. м в классе de luxe и 510 кв. м в классе premium.

Бюджеты клиентов в сегменте элитной загородной недвижимости в классе de luxe в 3 кв. 2015 г., % сделок

2015-11-14_163620

Бюджеты клиентов в сегменте элитной загородной недвижимости, класс premium в 3 кв. 2015 г. % сделок,

2015-11-14_163815

Наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в классе de luxe пользовались такие поселки, как «Миллениум Парк», «Ренессанс парк», «Трувиль» и «Довиль». Наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в классе premium пользовались такие поселки, как «Монтевиль», «Парк Авеню», «Кристал Истра», «Пестово» и «Барвиха Хиллс».

Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий