ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. 3 КВАРТАЛ 2015.
Для рынка загородной недвижимости в 3 квартале 2015 г. были характерны следующие тенденции:
- Уровень девелоперской активности сохранялся на низком уровне;
- В структуре нового предложения доминировали лоты эконом-класса;
- Лидирующие позиции в структуре нового предложения сохраняли наименее рискованные и затратные для застройщиков объекты - участки без подряда.
В третьем квартале стартовали продажи в 13 поселках. Объем нового предложения объектов загородной недвижимости составил 2 408 лотов, что на 17% меньше, чем в предыдущем квартале.
В структуре нового предложения по классам, по-прежнему, доминирует предложение эконом-класса (81%). В 3 квартале стартовали продажи в новом элитном поселке «Резиденция Березки». Поселок расположен на Рублево-Успенском шоссе в 17 км от МКАД. Стоит отметить, что это первый поселок в данном классе, который вышел на рынок за последний год. Лидером в структуре предложения по типу предложения в 3 квартале были участки без подряда (УБП), доля которых составила 71% от общего объема нового предложения, что на 23% меньше, чем в предыдущем квартале. Доля предложения коттеджей по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась на 13% и составила 16%. Доля нового предложения сблокированного жилья (дуплексов, таунхаусов и квадрохаусов) по итогам 3 квартала составила 13%.
Структура нового предложения по типу в 3 кв. 2015 г., количество лотов
Новые поселки сосредоточены в Ближнем и Среднем Подмосковье, причем предложение в Ближнем Подмосковье представлено преимущественно коттеджами, в Среднем – участками без подряда. Лидером по направлению в структуре нового предложения является Новорязанское шоссе (55%), на втором месте Каширское шоссе (9%). Замыкают тройку лидеров Рублево-Успенское и Горьковское шоссе, по 6%. соответственно.
Структура нового предложения по направлениям в 3 кв. 2015 г., количество лотов
Всего с начала года стартовали продажи в 42 поселках, а объем нового предложения составил 6 544 лота.
Структура нового предложения по удаленности от МКАД в 3 кв. 2015 г., количество лотов
Новые загородные поселки/очереди, вышедшие на рынок в 3 кв. 2015 г.
В третьем квартале стартовали продажи в новом элитном коттеджном поселке «Резиденция «Березки». Поселок полностью построен. В продаже 151 резиденция площадью от 473 до 1 642 кв. м. По итогам третьего квартала совокупный объем предложения загородного элитного рынка оценивается в 1 206 лотов в 40 поселках. Основной объем предложения сконцентрирован в классе premium – 53% от общего объема первичного элитного предложения и представлен в 28 поселках.
В течение 2015 г. девелоперы некоторых поселков, находящихся на стадии строительства, отреагировали на меняющуюся конъюнктуру загородного рынка и изменили политику продаж в своих поселках. Так, участки, которые ранее продавались с подрядом, стали продаваться как с подрядом, так и без него.
Наибольший объем предложения элитного загородного жилья представлен коттеджами и участками без подряда. Лидером по типу предложения в классе de luxe стали УБП (57%), на втором месте – коттеджи (36%). В классе premium лидером по типу предложения являются коттеджи (61%), доля УБП в данном классе составляет лишь 17%.
Структура предложения класса de luxe по типу, сен. 2015 г., количество лотов
Доля сблокированного жилья в классе de luxe значительно ниже, чем в классе premium – 7% и 22% соответственно. Лидером предложения по направлению в классе de luxe является Новорижское шоссе, на котором сосредоточено 64% предложения. Традиционно элитное направление – Рублево-Успенское шоссе (РУШ) – занимает лишь второе место по объему предложения класса de luxe (19%). Наименьший объем предложения представлен на Осташковском шоссе – 4%.
Структура предложения класса de luxe по направлениям, сен. 2015 г., количество лотов
Лидером предложения по направлению в классе premium также является Новорижское шоссе, на котором сосредоточено 45% предложения. Второе место занимает Рублево-Успенское шоссе (РУШ). При этом за последний квартал объем предложения по данному направлению увеличился на 20% за счет выхода на рынок нового поселка и составил – 33%. Наименьший объем предложения класса premium представлен на Минском шоссе (1%).
Структура предложения класса premium по направлениям, сен. 2015 г., количество лотов
Предложение сблокированного жилья в поселках класса de luxe ограничено, поэтому показатель средней площади лота оказался ниже в классе de luxe, чем в классе premium.
Структура предложения класса premium по сегментам, сен. 2015 г., количество лотов
Средняя площадь лотов на рынке элитной загородной недвижимости по типам и классам
| Тип | Класс de luxe | Класс premium |
|---|---|---|
| Коттедж | 720 кв. м | 714 кв. м |
| УБП | 30 соток | 25 соток |
| Сблокированное жилье | 359 кв. м | 398 кв. м |
В условиях кризиса девелоперы загородных проектов вынуждены разрабатывать новые программы привлечения клиентов и формировать специальные предложения. Значимым трендом на рынке элитной загородной недвижимости последнего года стала фиксация цен продаж в рублях во многих поселках или фиксация курсов валют на отдельные лоты в поселках по курсу ниже курса ЦБ, особенно на фоне высокой волатильности валютных рынков. Таким образом, скидка на отдельные объекты за счет разницы в курсах валют может достигать 30-35%. При этом у покупателя остается право на торг, в результате чего совокупная скидка на отдельные объекты может достигать 35%-40%.
В 3 квартале 2015 г. действовали следующие специальные условия на покупку объектов в элитных поселках:
- в поселках «Ренессанс парк», «Миллениум парк», «Мэдисон парк», «Монтевиль», «Гринфилд», «Лазурный берег» земельные участки продавались по фиксированному курсу: 1$ = 47 руб.;
- в поселке «Ренессанс Парк» в рамках спецпредложения на готовые и строящиеся дома стоимость была зафиксирована в рублях;
- в поселке «Барвиха Хиллс» стоимость всех дуплексов составляла 25 млн. руб., стоимость дуплексов с отделкой – 50 млн. руб.
- в поселках «Резиденция Рублево» и «Шато Соверен» действовали специальные цены на отдельные лоты; в поселке «Пестово» были снижены цены на 15% на дома Dolce Villa.
В результате фиксации валютных цен продаж в рублях по определенному курсу и переходу отдельных застройщиков к рублевым ценам продаж по итогам 3 квартала порядка 73% предложения элитного загородного рынка было номинировано в рублях. По сравнению с концом 2014 г. данный показатель вырос на 53%. В результате изменения политики продаж отдельных поселков и, как следствие, изменения структуры предложения, а также коррекции ценовой политики поселков, вымывания наиболее ликвидных лотов и выхода на рынок нового элитного поселка средняя стоимость объектов элитной недвижимости значительно изменилась. По итогам 3 квартала 2015 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитной загородной недвижимости в классе de luxe составила $4 404 (285 805 руб.), в классе premium – $2 599 (173 557 руб.).
В течение 2015 г. произошло значительное изменение стоимости УБП в обоих классах, что обусловлено двукратным ростом объема предложения УБП за счет изменения политики продаж в отдельных поселках: участки, которые продавались с подрядом, стали продаваться без него. Изменение структуры предложения также отразилось и на средней стоимости коттеджей. Это связано с тем, что участки с обязательным подрядом в рамках методики анализа средней стоимости включались в одну выборку с коттеджами. В отдельных поселках в течение третьего квартала даже наблюдалась тенденция к повышению стоимости земельных участков и коттеджей за счет повышения строительной готовности поселков и их заселения.
Средняя стоимость лотов в классе de luxe, изменение за 9 мес., сен. 2015 г.
| За 1 кв. м/ сотку | Изм. к дек. 2014 | За объект | Изм. к дек. 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| Коттедж | $4 404 | -0.1088 | $3,7 млн. | 0.2266 |
| 294 132 р. | 0.0671 | 246 млн. р. | 0.4718 | |
| Таунхаусы и дуплексы | $4 280 | -0.0562 | $1,5 млн. | -0.0646 |
| 285 805 р. | 0.13 | 101 млн. р. | 0.12 | |
| Участки без подряда | $48 170 | -0.4095 | $1,8 млн. | -0.4795 |
| 3,2 млн. р. | -0.2929 | 122 млн. р. | -0.3768 |
Средняя стоимость лотов в классе premium, изменение за 9 мес., сен. 2015 г.
| За 1 кв. м/ сотку | Изм. к дек. 2014 | За объект | Изм. к дек. 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| Коттедж | $2 599 | -0.2245 | $1,9 млн. | 0.13 |
| 173 557 р. | -0.0713 | 127,6 млн. р. | 0.3531 | |
| Таунхаусы и дуплексы | $2 180 | -0.3661 | $883 тыс. | -0.4309 |
| 145 589 р. | -0.241 | 58,9 млн. р. | -0.3185 | |
| Участки без подряда | $26 625 | -0.0678 | $642 тыс. | -0.4728 |
| 1,78 млн. р. | 0.1162 | 42,9 млн. р. | -0.3687 |
По итогам 9 месяцев 2015 г. совокупный объем поглощения объектов элитной загородной недвижимости оценивается на уровне 300 лотов. При этом доминирует поглощение лотов класса premium – 59% сделок. Наиболее популярным загородным объектом у покупателей элитной недвижимости были коттеджи: 54% в классе de luxe, 45% в классе premium. Вторым типом по предпочтениям покупателей загородных объектов являются участки без подряда в поселках класса de luxe - 37% сделок, и дуплексы и таунхаусы в поселках класса premium - 30% сделок. Наиболее популярным направлением у покупателей элитной загородной недвижимости остается Новорижское шоссе, на котором реализовано 72% и 62% объектов классов de luxe и premium соответственно. Традиционно элитное направление – Рублево-Успенское шоссе – по итогам 9 месяцев занимает лишь третье место в классе de luxe и второе место – в классе premium. Это обусловлено дефицитом ликвидного предложения на данном направлении на первичном рынке.
Структура спроса на элитную загородную недвижимость по классам и типам, 3 кв. 2015 г., % сделок
География сделок с объектами элитной загородной недвижимости разнообразна. В классе de luxe наиболее популярна зона 11-20 км от МКАД, в которой реализовано 74% объектов данного класса. В классе premium наиболее популярна зона в радиусе 21-30 км от МКАД. На данную зону приходится 56% сделок данного класса.
Структура спроса по классам и удаленности от МКАД в 3 кв. 2015 г., % сделок
Бюджеты сделок также значительно отличаются в зависимости от класса. Так, в классе de luxe наиболее популярен бюджет покупки объектов загородной недвижимости в диапазоне до $1,5, на долю которого приходится 60% сделок. А в классе premium наиболее популярный бюджет покупки – до $1 млн., доля которого составляет 65% сделок. Средний бюджет покупки коттеджа в классе de luxe, по итогам третьего квартала, составил $1,9 млн., в классе premium – $1,3 млн. Средняя площадь реализованного коттеджа составила 507 кв. м в классе de luxe и 510 кв. м в классе premium.
Бюджеты клиентов в сегменте элитной загородной недвижимости в классе de luxe в 3 кв. 2015 г., % сделок
Бюджеты клиентов в сегменте элитной загородной недвижимости, класс premium в 3 кв. 2015 г. % сделок,
Наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в классе de luxe пользовались такие поселки, как «Миллениум Парк», «Ренессанс парк», «Трувиль» и «Довиль». Наибольшей популярностью среди покупателей элитной недвижимости в классе premium пользовались такие поселки, как «Монтевиль», «Парк Авеню», «Кристал Истра», «Пестово» и «Барвиха Хиллс».
Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood
