Структура спроса на рынке аренды складских помещений класса B и C в Чеховском районе Московской области (2016)

26 апреля 2016

Наибольшей популярностью в целом по Подмосковью у арендаторов складских центров пользуются северо-западное, южное и юго-восточные направления. В первом случае важнейшую роль играет близость к аэропорту «Шереметьево» и основным магистралям, по которым осуществляются грузоперевозки с севера России и из Европы. В двух других — близость к аэропорту «Домодедово» и грузовой поток из большинства регионов России. В целом можно отметить, что наибольший объем площадей сосредоточен в южной части Подмосковья.
Симферопольское шоссе имеет хорошую проходимость, идет в обход крупных городов и считается одним из наиболее комфортных трасс для большегрузов.
Наибольший интерес конечно вызывают объекты приближенные максимально к столице, однако стоимость аренды подобных площадей достаточно высока, и несмотря на то, что предложение складской недвижимости сконцентрировано по большей части в зоне 30-40 км, на локальном рынке есть интерес и к более отдаленным комплексам (зона 50-70 км), особенно если они имеют выгодное месторасположение (вблизи транспортных узлов, крупных развязок).
Вместе с тем, в ближайшие годы, в виду дефицита и дороговизны земель промышленного назначения в ближайшем поясе Подмосковья, ожидается смещение спроса и предложения на более дальние расстояния. Структура спроса: 37% от 30 до 40 км от МКАД, 46% на удалении 40-50 км от МКАД и далее 50 км – 17%.
Еще 5 лет назад ощущался постоянный дефицит вакантных площадей и высокий уровень спроса со стороны потенциальных арендаторов. Достаточно широко была распространена практика строительства складских объектов «под ключ» под конкретного клиента, а также заключение сделок по покупке и аренде на стадии строительства и даже нулевом цикле складских комплексов. Рынок складской недвижимости Подмосковья последние несколько лет переживал некоторый спад: из-за нестабильности и спада в экономике спрос на складские комплексы был снижен. События последних 1,5 лет, связанные с введением санкций в отношении России, всколыхнули спрос на производственные и складские помещения, расположенные в Московской области – близость к конечному обеспеченному потребителю, который не имеет альтернатив выбора в некоторых товарных категориях – фактор, повышающий интерес региональных производителей и поставщиков.
Что касается класса складских комплексов, то наиболее востребованными являются помещения класса В (около 70%). Подобные комплексы отвечают всем требованиям потенциальных арендаторов, и вместе с тем аренда их дешевле, чем в объектах класса А.
Спрос на менее качественные складские помещения (класс С) с каждым годом уменьшается. На данный момент 31% потенциальных арендаторов заинтересованы в аренде объектов С класса.
Структура спроса на складские помещения по размеру во многом определяется профилем основных арендаторов. Так, если логистическим операторам для своей деятельности необходимы большие площади в складских комплексах, то, например, строительным, фармацевтическим компаниям или операторам одежды и обуви арендовать столь большие площади нет необходимости.
В основном сегодня на локальном рынке наибольший интерес вызывают комплексы размером до 1000 кв.м. (чуть менее 60%).
Потенциальным арендаторам менее интересны большие комплексы – свыше 5 тыс. кв.м. – 4% спроса.
Если оценивать отделку помещений, то арендаторам интересны качественные площади со всеми необходимыми коммуникациями и полной отделкой.
Относительно спроса по стоимости аренды запросы потенциальных арендаторов распределяются следующим образом: 40% в бюджете до 2000 руб. Основной интерес арендаторов сконцентрирован по качественным площадям в ценовом диапазоне 2000-4000 тыс. руб. за 1 кв.м. (более 50%). Арендаторы отдают себе отчет в том, что более низкие по цене объекты проигрывают по своим характеристикам либо по расположению.

Уровень вакантных площадей

№ п/пСкладской комплексОбщая площадь склада, кв.м.Уровень вакантных площадей, %
1г. Чехов, ул. Монтажная60500.99
2г. Чехов, ул. 8 марта64001
3Завод РТИ /г. Чехов, ул. Чехова, 20б10000.6
4г. Чехов, ул. Монтажная17381
5Чеховский район, д. Баранцево30001
6Чеховский район, д. Любучаны9451
7Чеховский район, д. Новоселки414250.88
8г. Чехов, ул. Колхозная14000.64
9г. Чехов, ул. Дружбы20001
10г. Чехов, ул. Запрудная30001
11г. Чехов, пер. Борисово7081
12Чеховский район, п. Новоселье10001
13Чеховский район, п. Красные орлы4951
14Чеховский район, п. Красные орлы6931
15г. Чехов, ул. Полиграфистов84001
16Сергеево / Чеховский район, Сергеево676850.15
17г. Чехов, ул. Уездная7961
18г. Чехов, Венюково мкр, ул. Комсомольская, 20 1401
19Чеховский район, пос. Любучаны, Заводская ул. 10801
20Чехов, Симферопольское ш., 117501
21Чеховский район, с. Талалихино45001
22г. Чехов, ул. Дружбы7651
23г. Чехов, ул. Товарная30001
24г. Чехов, ул. Товарная9451
25г. Чехов, д. Курниково17701
26Чеховский район, д. Люторецкое60001
27Чеховский район, с. Новый Быт7001
28г. Чехов, ул. Ольховская30001
29Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная 10501
30Чеховский район, д. Сергеево, ул. Промышленная 13501
31ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская670000.15
32Чеховский район, п. новый быт7201
33Новый быт, Чеховский район1001
34Новый быт, Чеховский район1051
35Новый быт, Чеховский район1371
36Новый быт, Чеховский район3431
37Чеховский район, деревня Углешня5001
38Чеховский район, деревня Углешня2901
39г. Чехов, ул. Полиграфистов10001
40г. Чехов, ул. Полиграфистов20001
41г. Чехов, ул. Полиграфистов5001
42г. Чехов, Московская ул.30000.33
43Чеховский р-н, с. Молоди2001
44Чеховский р-н, с. Молоди6001
45Чеховский р-н, д. Любучаны2101
46Чеховский р-н, д. Ермолово34500.23
47 Чеховский р-н, д. Плешкино10001
48 г. Чехов, ул. Мира6001
49Чеховский р-н, д. Манушкино5501
50г. Чехов, Комсомольская ул.20001
51г. Чехов г, Вокзальная пл, 94001
52г. Чехов, ул. Полиграфистов110000.1
53г. Чехов г, 8-е Марта ул100000.5
54г. Чехов г. , ул. Мира10001
55Чеховский р-н, д. Чепелево, Центральная ул., 27 14000.64
56г. Чехов, ул. 8 марта11000.91
57г. Чехов, Мира ул30001
58г. Чехов, ул. Комсомольская60001
59г. Чехов, ул. Московская д. 1011501
60г. Чехов, ул. Московская 9031
61г. Чехов, Симферопольское ш.10001
62Чеховский район, д. Манушкино26001
63 Чеховский район, поселок городского типа Столбовая28001

Топ 5 наиболее востребованных проектов, их сильные и слабые стороны

Расположение/адресКласс и площадь склада, кв.м.Сильные стороныСлабые стороны
ЗАВОД РТИ / Чехов г., ул. Чехова, 20бС 10000- Есть теплые и холодные склады
- В наличии офисы от 20 кв.м. и склады от 600 кв.м.
- Операционные платежи включены
- Невысокая стоимость аренды от 1400 руб./кв.м.
- Склады старые, нет современного складского оборудования - погрузчиков и т.п.
- Класс складов «С»
- Под склады сдается часть территории завода. Большая проходимость посторонних
- Необходимо оплатить страховой депозит за 1 месяц
Чеховский район, д. НовоселкиВ 41425- Только теплые склады
- На участке есть ж/д ветка
- Современное здание
- К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки;
- 2 офисных блока: 1750 и 2580 м2
• - Склад готов не полностью, не установлены ворота- Склад: 4000 с кв.м./год
Офис: 5000 с кв.м./год
Сергеево / Чеховский район СергеевоВ 67685- Крупный СК, самый большой на локальном рынке
- К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки:
• - складские от 50 до 2200 кв.м.,
• производственные – от 50 до 2200 кв.м.,
• офисные – от 8 до 250 кв.м.,
• открытые площадки с различными видами покрытия
- На территории работает столовая
- Круглосуточный доступ на территорию
- Организованы парковка для легковых автомобилей, подъезд и стоянка для грузового транспорта и Еврофур.
- Высокая степень безопасности и охраны
- Стоимость аренды выше рыночной
- Нет ж/д ветки
ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. КомсомольскаяВ 67000- Невысокая арендная плата
- К аренде предлагаются склады, офисы и земельные участки, есть услуги по ответственному хранению,
- Различные площади помещений от 100 кв.м.
- услуги парковки и стоянки легкового и грузового автотранспорта
- Современные помещения
- Нет ж/д ветки
г. Чехов г, 8-е МартаВ 10000- По территории склада проходят две железнодорожные ветки,
- Отдельно стоящие боксы площадью от 200 кв.м. до 1000 кв.м.,
- Есть теплые и холодные склады, есть склады под замороженную продукцию,
- Высокая арендная плата - 4000 руб./кв.м.
- Стоимость аренды выше рыночной
- Боксы отдельно стоящие - макс. площадь 1000 кв.м.

Заключение по потенциалу развития рынка

Обеспечившим развитие рынка логистики на ближайшие годы стало вступившее в силу постановления о запрете взъезда транзитного большегрузного транспорта на МКАД в дневное время суток (2013 г) – что заставило ритейлеров перестроить систему логистики и обратить внимание на расположенные за МКАД объекты. При этом Симферопольская трасса может похвастаться высокой проходимостью и быстрой доставкой груза до столицы даже с удаленной точки в 50-70 км от МКАД. Принятие закона внесло изменения как в деятельность логистических операторов, так и в структуру рынка в целом: за прошедшие 3 года эксперты отмечают смещение интереса арендаторов в сторону ББК, а также строительства новых проектов высокого класса в зоне далее 30 км от МКАД.
Наряду с ограничением въезда в столицу большегрузного транспорта, государственные власти ведут активные работы по строительству ЦКАД. Усовершенствование транспортной системы Московской области снизит чувствительность конечного арендатора к выбору трассы и удаленности.
В рамках исследования локального рынка складской недвижимости отмечено довольно высокое предложение вакантных площадей в классах В и С. Маленькие склады класса С стоят незаполненными, поскольку не отвечают запросам целевой аудитории: не имеют охраны, не предлагают логистических услуг, сегмент не имеет потенциала развития и остается в текущем состоянии уже несколько лет. Более того, при проектировании складских объектов, наиболее распространенным недостатком, который понижает ликвидность объекта, считается неправильное соотношение общей площади застройки и площади, отведенной для подъезда, стоянки и маневров транспорта. Ранее девелоперы отводили под застройку до 70% участка, что лишало большегрузные автомобили площадок для маневрирования, не оставляло места для парковки. Сейчас современные комплексы возводятся по иным принципам – площадь застройки не должна превышать 50%. Именно поэтому комплексы класса высокого класса все чаще привлекают арендаторов, заставляя отказываться от класса С и D – менее приспособленных помещений.
Еще один ключевой момент заключается в том, что некоторые склады строятся под конкретный бизнес, определенного заказчика, складирование определенного товара, что сказывается в итоге на характеристиках возводимых комплексах (теплый-холодный, высота потолков и т.д.). Вместе с тем стоит обратить внимание, что для специализированного складского помещения найти арендатора гораздо труднее, поэтому склад должен быть универсальным, то есть наиболее востребованы будут склады рассчитанные под большой спектр товаров.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий