Спрос на квартиры в МЖК Московской области (Сентябрь 2015 г.)
Портрет потребителя квартир в МЖК
Недвижимость в прилегающих к Москве районах приобретают жители столицы и области, а также приезжие из других регионов. Всех покупателей квартир в мало- и среднеэтажных жилых комплексах можно условно разделить на несколько групп.
Первую из них составляют молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет (их доля 45%). Одинокие мужчины, либо молодые семьи без детей, получившие хорошее высшее образование и определившиеся со сферой деятельности, достигшие первых успехов в карьерном плане - это высококвалифицированные специалисты, менеджеры и т.д. Доход таких покупателей колеблется в районе 60-100 тыс. руб. в месяц на человека. Покупатели ориентированы на приобретение жилья за счет собственных средств и ипотечного кредитования, первоначальный взнос зачастую является помощью родителей.
Эта группа целиком ориентирована на недвижимость эконом-класса. Соответственно, главным критерием выбора является стоимость объекта.
К следующей группе потенциальных покупателей квартир за городом можно отнести молодые семьи в возрасте 25-35 лет, имеющие 1-2 маленьких детей, доход на семью начинается от 150 тыс. руб. (их доля примерно 30%).
Основным отличием этой группы от предыдущей является мотив приобретения загородного жилья – как правило, толчком к данному шагу становится рождение или взросление детей, для которых хочется создать условия для жизни вне крупного города или банально расширить имеющуюся жилплощадь. Покупка недорогой квартиры в пригороде может стать реальной альтернативой городскому жилью, если такая жилплощадь значительно больше, чем предыдущая и оптимально удалена от города. Эта целевая группа в покупку загородного объекта готова вложить свои накопления (продать имеющуюся городскую квартиру или вложить денежные средства) и взять ипотечный кредит.
Следующая группа покупателей – люди старше 50 лет, кто готов жить в небольшом городе, устав от суеты и шума мегаполиса (доля примерно 10%). Дети выросли и проживают отдельно от родителей, которым хочется покоя и тишины. Необходимость ежедневных поездок на работу отсутствует. Загородный дом или таунхаус для многих является слишком дорогим приобретением, поэтому такие покупатели останавливают свой выбор на квартире в жилом комплексе с хорошей экологической обстановкой в городе с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением со столицей. Зачастую, решение и финансирование осуществляется детьми, выбирающими для своих родителей более комфортные условия проживания.
Наиболее требовательной является группа 35-50 лет (доля их примерно 15%) – состоявшиеся люди, готовые к переезду в крупные Подмосковные города (Пушкино, Ступино, Королев, Чехов и т.д.), при сохранении близости и уровня обеспеченности инфраструктурой, в первую очередь речь идет о школах. Эта целевая аудитория рассматривает только обжитые микрорайоны с действующей инфраструктурой, которой можно воспользоваться сразу после смены места жительства.
Таким образом, всех потенциальных покупателей квартир можно подразделить в зависимости от мотивов совершаемой покупки:
• Желание быть поближе к природе: купив квартиру за московской кольцевой автодорогой, клиент получает возможность дышать более чистым воздухом.
• Стремление улучшить свои жилищные условия.
• Часть клиентов рассматривают покупку квартиры в инвестиционных целях. Доля инвесторов на рынке невысока.
Анализ потребительских предпочтений на рынке МЖК
Структура спроса по типам недвижимости (коттеджи / таунхаусы / участки без подряда/ квартиры), 1-2 кв.2015 г., %
По числу сделок, заключенных в 1-2 кв. 2015 года на загородном рынке Московской области, лидируют квартиры в МЖК - 53,7% сделок. Второе место занимают участки без обязательного подряда, и почти одинаковое число продаж в сегменте коттеджей и таунхаусов.
Структура спроса по классам 2014/2015, шт. квартир / %
эконом | бизнес | элит | |
---|---|---|---|
Количество проданных квартир (2014 г.), шт. | 19739 | 772 | 231 |
Доля продаж (2014 г.), % | 0.952 | 0.037 | 0.011 |
Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт. | 8776 | 262 | 75 |
Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), % | 0.963 | 0.029 | 0.008 |
На рынке малоэтажных комплексов основной объем продаж приходится на эконом сегмент - 9 из 10 сделок проходит в этом классе.
Структура спроса по удаленности от МКАД 2014/2015, шт. квартир / %
до 10 км | 10 - 20 км | 20 - 30 км | 30 - 40 км | 40 - 50 км | далее 50 км | |
---|---|---|---|---|---|---|
Количество проданных квартир (2014 г.), шт. | 5021 | 8376 | 2423 | 1781 | 1307 | 1834 |
Доля продаж (2014 г.), % | 0.242 | 0.404 | 0.117 | 0.086 | 0.063 | 0.088 |
Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт. | 2001 | 3616 | 1172 | 908 | 761 | 655 |
Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), % | 0.22 | 0.397 | 0.129 | 0.1 | 0.084 | 0.072 |
При выборе жилья покупатели руководствуются различными факторами, но удаленность и месторасположение будущего дома являются одними из основных критериев покупки.
Наибольший интерес покупателей вызывают объекты в зоне до 10-20 км от МКАД. При этом наибольший объем продаж зафиксирован в «Красногорский», «ЗаМитино», «Марьино град 5», «Нахабино Сквер», «Новые Ватутинки. Квартал Южный». В зоне до 30 км организованы маршруты общественного транспорта, которые курсируют с минимальными интервалами времени.
Структура спроса по расположению 2014/2015, шт. квартир / %
Трасса | Количество проданных квартир (2014 г.), шт. | Доля продаж (2014 г.), % | Количество проданных квартир (1-2 кв. 2015 г.), шт. | Доля продаж (1-2 кв. 2015 г.), % |
---|---|---|---|---|
Новорижское (Волоколамское) | 3668 | 0.177 | 1662 | 0.17 |
Ленинградское | 1330 | 0.064 | 694 | 0.076 |
Киевское | 1865 | 0.09 | 924 | 0.101 |
Калужское | 2507 | 0.121 | 908 | 0.1 |
Пятницкое | 1581 | 0.076 | 768 | 0.084 |
Каширское | 1046 | 0.05 | 411 | 0.045 |
Рублево-Успенское (Ильинское) | 1233 | 0.059 | 428 | 0.047 |
Минское | 1251 | 0.06 | 501 | 0.055 |
Горьковское (Егорьевское) | 1777 | 0.086 | 903 | 0.099 |
Симферопольское | 1151 | 0.055 | 502 | 0.055 |
Ярославское | 790 | 0.038 | 411 | 0.045 |
Дмитровское | 221 | 0.011 | 109 | 0.012 |
Новорязанское | 1698 | 0.082 | 717 | 0.079 |
Щелковское | 316 | 0.015 | 135 | 0.015 |
Осташковское | 89 | 0.004 | 40 | 0.004 |
Алтуфьевское | 219 | 0.011 | 119 | 0.012 |
Наиболее востребованы квартиры, расположенные преимущественно по обжитым трассам с развитой инфраструктурой. Кроме того, немаловажным фактором является транспортная доступность будущего жилья, поскольку в большинстве случаев собственники будут проживать там постоянно.
Если оценивать сделки по квартирам за 1-2 квартал 2015 года, то наибольшее число контрактов было заключено по объектам, расположенным по Новорижской, Киевской, Калужской трассам. По Новорижской трассе наибольшее число квартир продано в ЖК «Павловский квартал», «Красногорский», «Нахабино Ясное», «Малая Истра» и т.д, лидеры Киевского направления - «Марьино град 5», «Экопарк Горчаково». Максимальные продажи Калужского шоссе зафиксированы в МЖК «Бутовские аллеи», «Новые Ватутинки. Квартал Южный», «Солнечный».
Структура спроса по цене (бюджет клиента), 1-2 кв.2015 г., %
до 3 млн. руб. | 3-6 млн. руб. | 6-9 млн. руб. | 9-12 млн. руб. | 12-15 млн. руб. | свыше 15 млн. руб. | |
---|---|---|---|---|---|---|
Доля продаж квартир, % | 0.27 | 0.41 | 0.12 | 0.07 | 0.09 | 0.04 |
Приобретение недорого жилья в строящихся малоэтажных комплексах для одних -прежде всего, решение жилищной проблемы, для других - вложение средств.
Покупателей интересует недорогое жилье в ценовом диапазоне 3-6 млн. руб. - 41%. Бюджетная недвижимость в пригороде оптимальна для приезжих, а также для коренных москвичей, которым необходимо улучшить свои жилищные условия. За те деньги, на которые в столице можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, загородом можно купить 2-х или 3-х комнатное жилье.
Структура спроса по площади квартиры, 1-2 кв.2015 г., %
до 40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | более 100 кв.м. | |
---|---|---|---|---|---|
Доля продаж квартир, % | 0.371 | 0.36 | 0.155 | 0.064 | 0.05 |
Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – до 60 кв.м. К их числу относятся компактные квартиры- студии, 1-2-х комнатные квартиры со свободной планировкой.
Скачать бесплатно Исследование рынка квартир в малоэтажных жилых комплексах Московской области (сентябрь 2015)