Рынок жилой недвижимости Ростова-на-Дону (ноябрь 2015 г.): общие положения и статистика
Анализ первичного рынка недвижимости проводился в административных границах города Ростов-на-Дону, одного из крупнейших городов Российской Федерации, административного центра Ростовской области и Южного федерального округа. Город располагается на границе Предкавказья и Восточно - Европейской равнины, на правом берегу Дона, недалеко от впадения реки в Азовское море.
Площадь города - 354 кв. км, расстояние до Москвы - 1226 км. По данным Федеральной службы статистики на начало 2015 г. население города составляет - 1114,8 тыс. человек.
Ростов-на-Дону – крупный промышленный, политический, экономический, культурный и научный центр южного региона России, а также важный узел транспортных магистралей. Неофициально Ростов именуют «Воротами Кавказа» и южной столицей России, а также донской и комбайновой столицей. В 2018 году Ростов-на-Дону станет одним из городов, в которых будет проводиться чемпионат мира по футболу
Муниципальное образование г. Ростова-на-Дону разделено на 8 административных районов:
- Ворошиловский
- Железнодорожный
- Кировский
- Ленинский
- Первомайский
- Пролетарский
- Советский
В настоящее время строится девятый район — Ливенцовский. Центральная часть города относится к Кировскому району. Здесь расположены все главные административные органы управления Южного федерального округа, области, города, крупнейшие финансовые и торговые компании, а также культурные центры.
- Ворошиловский район (более 200 тыс. чел.) - самый густонаселенный район города. Здесь расположены крупные промышленные предприятия, в том числе предприятия военнопромышленного комплекса, 80 крупных и средний предприятий, 625 малых предприятий. Несколько микрорайонов находятся в северной части района образуя – Северный жилой массив (СЖМ).
- Железнодорожный район (более 100 тыс. жителей) города проходит по самому берегу реки. Здесь находятся Главный и Пригородные вокзалы Ростова. Жилой фонд район представлен в основном старыми частными домами 1-2 этажа. На территории района на правом берегу реки Дона находится любимое место отдыха горожан - Кумженская роща.
- Кировский район (около 70 тыс. чел.) центральный район города. Здесь находятся: администрация города, торговые и финансовые компании и крупнейшие культурные центры. В этом районе находятся: областная филармония, музыкальный театр, областной музей краеведения, театр кукол, кинотеатры: «Ростов», «Буревестник», Дом Кино, бассейны «Волна» и «Бриз». Зоны отдыха: ул. Пушкинская, набережная реки Дона, левый берег Дона.
Архитектура района уникальна – сохранилось множество домов 19 века. Этим объясняется и сильный износ жилого фонда района. Происходит постепенное обновление района – строятся новые дома, реконструируются старые. - Ленинский район (около 78 тыс. чел.) крупнейший районный микрорайон Ростова-на-Дону, здесь находится как научно-образовательный центр, так и торгово-предпринимательский, культурный и промышленный. Состоит в основном из малоэтажной изношенной застройки. Северная часть района входит в центральную часть города, именно здесь располагаются 5 ВУЗов, десяток крупных предприятий, консерватория, Дворец спорта.
- Октябрьский район (около 160 тыс. чел.) - район послевоенной и современной застройки. Здесь располагается Ростовский зоопарк – входит в тройку самых крупных зоопарков России.
- Первомайский район (около 180 тыс. чел.) включает поселки Сельмаш, Фрунзе, Орджоникидзе и Орджоникидзе — 2. Они выросли после введения в строй завода — гиганта «Ростселмаш». В районе располагается Ростовский аэропорт, ж/д вокзал Сельмаш, автостанция. В этой стороне находится въезд в город со стороны столицы.
- Пролетарский район (более 120 тыс. чел.) находится на восточной стороне города, можно встретить такие названия, как Берберовка, Нахичевань. Красивый район с многоэтажными домами.
- Советский район (более 170 тыс. чел.) - самый молодой район города. Он делится на микрорайоны — Западный, ЗЖМ, Левенцовку — название тоже пошло от одноименной станицы, превратившейся в престижный спальный район.
В свою очередь, каждый из районов Ростова-на-Дону подразделен на микрорайоны, со своими неофициальными названиями. Новые микрорайоны, построенные совсем недавно и продолжающие расстраиваться, в основном являются «спальными».
Сегодня Ростовская область занимает 11 место в РФ по объему введенного жилья (за период с января по сентябрь 2015 года):
| № п/п | Регион | Введено тыс. кв.м. общей площади |
|---|---|---|
| Российская Федерация | 51960.5 | |
| 1 | Московская область | 3765.2 |
| 2 | Краснодарский край | 3515.3 |
| 3 | г.Москва | 2403.9 |
| 4 | Тюменская область | 1983.2 |
| 5 | Республика Башкортостан | 1948.9 |
| 6 | г.Санкт-Петербург | 1942 |
| 7 | Ленинградская область | 1842.8 |
| 8 | Новосибирская область | 1778.9 |
| 9 | Свердловская область | 1744.3 |
| 10 | Республика Татарстан (Татарстан) | 1706.8 |
| 11 | Ростовская область | 1576.7 |
Данные Федеральной службы статистики по Ростовской области по объему вводимого жилья в Ростове показывают, что темпы строительства постоянно возрастают.
| Ввод в действие жилых домов по г. Ростов-на-Дону, тыс. кв. м. | В том числе, введено в действие индивидуальных жилых домов, тыс. кв.м. | В том числе, введено в действие многоэтажных жилых домов, тыс. кв.м. | |
|---|---|---|---|
| 2008 г. | 1002.5 | 578.2 | 424.3 |
| 2009 г. | 840.3 | 598.1 | 242.2 |
| 2010 г. | 850 | 589.7 | 260.3 |
| 2011 г. | 895.1 | 541.7 | 353.3 |
| 2012 г. | 938.4 | 566 | 372.4 |
| 2013 г. | 1025.1 | 590.6 | 434.4 |
| 2014 г. | 1102.7 | 509.2 | 593.6 |
Жилой фонд города составляет более 9 тыс. домов, в которых зарегистрировано более 519 781 человек. Обеспеченность населения жильем - 23,87 кв.м. на 1 чел.
74,3% многоквартирных домов Ростова построены из кирпича, каждый десятый (10,65%) — панельный, каждый восьмой-девятый (более 12%) имеет деревянные стены, примерно каждый пятидесятый (1,92%) является глинобитным.
По данным кафедры городского и строительного хозяйства Ростовского государственного строительного университета, вследствие хронического недоремонта и низкого качества эксплуатации уровень старения многоквартирных домов Ростова составляет около 1,5% в год.
Жилищный фонд города можно классифицировать:
По году постройки: в Ростове-на-Дону преобладают здания до 1920 года постройки (около 40% от общего количества зданий). Самыми «старыми» являются центральные районы города – Кировский, Ленинский, часть Пролетарского района.
По этажности: в городе преобладают 1 - 2-этажные здания (60%) – в основном, в Ленинском и Кировском районах, частично в Пролетарском. Здания 9 этажей и выше преобладают в Ворошиловском и Советском районах города.
По материалу стен: преобладают кирпичные дома (60% от общего числа зданий).
В настоящий момент жилой фонд Ростова составляет 27 млн. кв.м., а к 2025 году он должен увеличиться до 46,7 млн. кв.м. Преимущественно это будут многоквартирные дома на 9-16 этажей – они займут 65% от общего количества жилья.
| Общая площадь жилых помещений, тыс. кв.м. | Общая площадь жилых помещений в ветхих и аварийных жилых домах, тыс. кв.м. | Число проживающих в ветхих жилых домах, человек | Число проживающих в аварийных жилых домах, человек | Переселено из ветхих и аварийных жилых домов, человек | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 г. | 22595.9 | 754.8 | 33899 | 1184 | 403 |
| 2009 г. | 23321.1 | 439.7 | 23700 | 1685 | 185 |
| 2010 г. | 24307.5 | н/д | 12800 | 3000 | 90 |
| 2011 г. | 25010.9 | 176.8 | 10255 | 2900 | 256 |
| 2012 г. | 25807.4 | 168.8 | 17087 | 2134 | 272 |
| 2013 г. | 26486.2 | 158.8 | 16841 | 1888 | 246 |
| 2014 г. | 27084.1 | 164.6 | 16714 | 2171 | 149 |
Дома средней этажности (5-8 этажей) займут 30%, доля малоэтажного строительства, а это не выше 4 этажей, составит 4%, при этом индивидуальные застройщики должны возвести порядка 1% зданий, высота которых не превышает 3 этажа. Чтобы это стало возможным, площади, предназначенные для строительства, будут располагаться на территориях, освобожденных за счет перемещения экологически вредных производств за черту Ростова.
Темпы строительства постоянно возрастают, что подтверждают данные расположенные ниже:
| Показатели | 2009 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | 2013 г. | 2014 г. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество выданных разрешений на строительство, шт. | 806 | 626 | 596 | 630 | 679 | 660 |
| Количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, шт. | 2554 | 294 | 270 | 230 | 190 | 209 |
Тенденции жилого фонда Ростова:
- Идет интенсивный процесс разрушения старых многоквартирных домов невысокой этажности.
- Развивающееся в городе малоэтажное строительство вытесняет «многоэтажки». Только по итогам 2014 года доля многоэтажных домов выше, чем индивидуальных.
- В Левенцовском районе Ростова интенсивно развивается недорогое крупнопанельное домостроение, в ближайшие годы многоквартирные дома этого типа потеснят другую многоэтажную застройку.
- В Ростове идет строительство бесплатного жилья, куда будут переселять жителей аварийных домов.
