Рынок первичной жилой недвижимости г. Кострома
Структура предложения по цене (бюджет клиента)
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на рынке Костромы составляет 42 310 руб., в Заволжском районе - 40 200руб.
Наименьший уровень цен на всем рынке зафиксирован в Заволжском районе в ЖК «5 ключей» - 28 тыс. руб. за 1 кв.м., максимум - в Центральном районе городе в ЖК «Романовский» - 63,3 тыс. руб. за 1 кв.м.
Максимальное предложение квартир на первичном рынке Костромы занимают объекты в ценовом диапазоне 30-40 тыс. руб. за 1 кв.м. - 46,3% и 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. - 35,8%.
| Ценовой диапазон | Кол-во квартир в продаже (весь рынок), шт./Доля группы, % | Кол-во квартир в продаже (Заволжский район), шт. /Доля группы, % |
|---|---|---|
| до 30 тыс. руб. | 75 / 7,5% | 75 / 15,9% |
| 30- 40 тыс. руб. | 465 / 46,4% | 272 / 57,6% |
| 40- 50 тыс. руб. | 359 / 35,8% | 112 / 23,7% |
| 50- 60 тыс. руб. | 99 / 9,9% | 13 / 2,8% |
| 60-70 тыс. руб. | 5 / 0,5% | - |
до 30 тыс. руб.
5 ключей
30 - 40 тыс. руб.
Волжский берег; Венеция; «Добрый дом» на Московской; Солоница; Некрасовское шоссе, 58; Кинешемское шоссе д. 34а; ул. Маршала Новикова, 36; ул. Соловьиная 1,2,3,5; Новый город; Зеленый квартал; Васильевский берег; Катино; п. Караваево, ул. Штеймана
40 - 50 тыс. руб.
Новый город; Зеленый квартал; Катино; Центральный; ул. Дорожная, 14/12; Студенческий проезд, д.10; ул. Юных пионеров,39; ул. Красноармейская, 75; Рабочий проспект, 69; ул. Калиновская, 6; ул. Северной правды, д. 1,2; Парковый; ул. Гражданская д.5,7; ул. Соловьиная,3; ул. Никитская, д.7; ул. Кузнецкой д.29;ул. Давыдовская 22; ул. 8 Марта, 29; ул. Терешковой д.62; Парковый; Романовский; ул. Войкова, 26-30; ул. Ерохова, 10;Михалевский бульвар, 1Б; Виктория; Флагман
50 - 60 тыс. руб.
ул. Дачная, 23; ул. Коммунаров, д.6; Романовский; Флагман; Третьяков; Новый город; ул. Никитская, д.7
60 -70 тыс. руб.
Романовский
Устанавливая цены на квартиры в новостройках, застройщики руководствуются несколькими основными основополагающими принципами:
- чем выше комнатность квартиры, тем меньше стоимость 1 кв.м.;
- квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому продаются с дисконтом (исключение пентхаусы и двухуровневые квартиры);
- часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры, например) застройщик, иногда придерживает до момента повышения цен (не продают на старте продаж);
- уровень отделки является важным фактором повышения цены предложения.
В ходе анализа отмечено, что цена 1 кв.м. жилплощади на вторичном рынке в среднем на 10% выше, чем в новостройках. Подобное объясняется разницей в качестве предложения - ремонт, состояние дома и т.д., также не маловажный фактор ожидания и амбиции продавца.
Наибольшее число предложений квартир первичного рынка сконцентрировано в ценовом диапазоне 2-3 млн. руб. – 42,8%. Много объектов по такой стоимости предлагается в микрорайоне комплексной застройки - «Новом городе».
Средняя цена по локальному рынку–2,78млн. руб.; по Заволжскому району - 2,6млн. руб.
Ценовые экстремумы рынка:
• Заволжский район:
MIN -1,07 млн. руб. за 1 ком.квартиру площадью 29,1 кв.м. в ЖК «Венеция»
MAX - 6,7 млн. руб. за 4-х ком.квартиру площадью 132,6 кв.м. по ул. Дачная, 23
• Весь рынок (кроме Заволжского района):
MIN - 1,24 млн. руб. за 1-ком квартиру площадью 31,7 кв.м. в мкр. «Солоница»
MAX - 12,5 млн. руб. за 4-ком квартиру площадью 198 кв.м. в ЖК «Романовский»
| Ценовой диапазон | Кол-во квартир в продаже | Кол-во квартир в продаже (Заволжский район), шт. Доля группы, % |
|---|---|---|
| (весь рынок), шт. Доля группы, % | ||
| 1-2 млн. руб. | 214 / 21,3% | 42 / 8,9% |
| 2-3 млн. руб. | 429 / 42,8% | 201 / 42,6% |
| 3-4 млн. руб. | 229 /22,8% | 161 / 34,1% |
| 4-5 млн. руб. | 103 / 10,3% | 49 / 10,4% |
| 5-6 млн. руб. | 16 / 1,6% | 11 / 2,3% |
| свыше 6 млн. руб. | 12 / 1,2% | 8 / 1,7% |
1-2 млн. руб.
Волжский берег; Венеция; ул. Дачная, 23; 5 ключей; Новый город; «Добрый дом» на Московской; Студенческий проезд, д. 10;Солоница; ул. Юных пионеров,39; Некрасовское шоссе, 58; ул. Красноармейская, 75; ул. Коммунаров, д. 6;Кинешемское шоссе д. 34а; Рабочий проспект д.69;ул. Калиновская, 6; Романовский;ул. Маршала Новикова, 36; Зеленый квартал; Парковый; ул. Гражданская д.7; ул. Соловьиная, д.1,2,3,5; Катино; ул. Давыдовская 22; Центральный; ул. Дорожная, 14/12; ул. Никитская, д.7.
2-3 млн. руб.
ул. Северной правды, д. 1,2; Флагман; ул. Никитская, д.7; ул. Кузнецкой д.29; Волжский берег; ул. Дачная, 23; Новый город; «Добрый дом» на Московской; Студенческий проезд, д. 10;ул. Юных пионеров,39; Виктория; ул. Ерохова, 10; Некрасовское шоссе, 58; ул. Красноармейская, 75; ул. Пушкина, 28;ул. Коммунаров, д. 6; Рабочий проспект д.69; Романовский; ул. Маршала Новикова, 36; Парковый; Васильевский берег; ул. Терешковой д.62; ул. Гражданская д.5; Катино; ул. Давыдовская 22; ул. Соловьиная, д.1,2,3,5; п. Караваево, ул. Штеймана; венеция; 5 ключей; Кинешемское шоссе д. 34а
3-4 млн. руб.
ул. Калиновская, 6; Романовский; Михалевский бульвар, 1Б; ул. Войкова, 26-30; ул. Северной правды, д. 1,2; ул. 8 Марта, 29; Флагман; Третьяков; ул. Кузнецкой д.29; ул. Красноармейская, 75; ул. Коммунаров, д. 6; Парковый; ул. Терешковой д.62; ул. Давыдовская 22; Центральный; ул. Дачная, 23; Новый город;Виктория;ул. Ерохова, 10; Васильевский берег; п. Караваево, ул. Штеймана; ул. Гражданская д.5,7; ул. Никитская, д.7.
4-5 млн. руб.
ул. Дачная, 23; Михалевский бульвар, 1Б; ул. Войкова, 26-30; Романовский; ул. Красноармейская, 75; ул. Северной правды, д. 1,2; Центральный; Васильевский берег
5-6 млн. руб.
Романовский; Михалевский бульвар, 1Б; Флагман
Свыше 6 млн. руб.
Романовский; Михалевский бульвар, 1Б; Флагман; ул. Дачная, 23
Зависимость стоимости квартир от комнатности
| Студия | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4 и более комнат | |
|---|---|---|---|---|---|
| Средняя цена за 1 кв.м., руб. | 39250 | 43060 | 42220 | 40780 | 41600 |
| Средняя цена за квартиру, руб. | 1 086 150 | 1 844 500 | 2 725 200 | 3 509 850 | 3 993 300 |
Традиционно стоимость 1 кв.м. недвижимости снижается с увеличением комнатности. Исключение составляют квартиры 4 и более комнат, которые позиционируются как бизнес объекты, имеют более удачное расположение и видовые характеристики.
Зависимость стоимости квартир от расположения
Самая дорогая недвижимость представлена в наиболее развитом и престижном районе городе - Центральном. По сравнению с центром города стоимость жилья в Заволжском районе ниже на 11%, в Фабричном - на 19,3%.
| Заволжский район | Центральный район | Фабричный район | |
|---|---|---|---|
| Средняя цена за 1 кв.м., руб. | 40200 | 43160 | 42510 |
| Средняя цена за квартиру, руб. | 2 606 200 | 2 997 100 | 2419000 |
| Средняя площадь, кв.м. | 61 | 69.2 | 55.9 |
Структура предложения по площади объекта продаж
Основной объем квартир первичного рынка Костромы средней площади 40-60 кв.м. - 39%. Подобные размеры характерны в основном для 1-2-х комнатных квартир. При этом традиционно большим спросом пользуется однокомнатное жилье, распродается оно гораздо быстрее.
Средняя площадь квартир первичного рынка Костромы – 65,8 кв.м., по Заволжскому району - 61 кв.м.
| Площадь квартир в продаже, кв.м. | Студии | 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4 и более комнат | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Весь рынок | Средняя | 31 | 42.5 | 63.4 | 86.3 | 132 |
| Мин / Макс | 27,7/32 | 34 / 82 | 44 / 117 | 56 / 161,4 | 109 / 239 | |
| Заволжский район | Средняя | 31.5 | 38.5 | 62.4 | 83 | 132.6 |
| Мин / Макс | 27,7/33,4 | 35 / 51,2 | 45,6 / 83,1 | 56 / 127,9 | - | |
Минимальные площади квартир сегодня доступны для продажи в доме по ул. Дачная, 23 - 27,7 кв.м., максимальный размер - 5-ти комнатное жилье в 239 кв.м. (Флагман).
До 40 кв.м.
Венеция; ул. Дачная, 23; 5 ключей; «Добрый дом» на Московской; Новый город; Солоница; ул. Юных пионеров,39; Некрасовское шоссе, 58; ул. Красноармейская, 75; Романовский; Зеленый квартал; ул. Терешковой д.62; ул. Соловьиная,1,2,3,5; ул. Никитская, 7; Катино; Центральный; п. Караваево, ул. Штеймана
От 40 до 60 кв.м.
Волжский берег; ул. Ерохова, 10; ул. Войкова, 26-30; ул. Калиновская, 6; ул. Маршала Новикова, 36; ул. Северной правды, д. 1,2; ул. Гражданская д.7; Парковый; ул. Кузнецкой д.29; Флагман; ул. Давыдовская 22; ул. Дорожная, 14/12; Венеция; 5 ключей; Студенческий проезд, 10Б; Некрасовское шоссе, 58;Кинешемское шоссе д. 34а; Романовский
От 60 до 80 кв.м.
Романовский; Зеленый квартал; Парковый; ул. Войкова, 26-30; ул. Северной правды, д. 1,2; ул. Терешковой д.62; ул. Кузнецкой д.29; Флагман; Волжский берег; Венеция; 5 ключей; ул. Дачная, 23; «Добрый дом» на Московской; Новый город; Студенческий проезд, 10Б; Виктория; ул. Ерохова, 10; ул. Красноармейская, 75;ул. Пушкина, 28; ул. Коммунаров, 6; ул. Маршала Новикова, 36; Зеленый квартал; ул. Северной правды, д. 1,2; Васильевский берег; Парковый; ул. Гражданская д.5; ул. Соловьиная,3,5; Третьяков; Центральный; ул. Давыдовская 22; п. Караваево, ул. Штеймана; ул. 8 Марта, 29
От 80 до 100 кв.м.
ул. Калиновская, 6; Михалевсксий бульвар, 1Б; ул. Войкова, 26-30; Романовский; Волжский берег; Флагман; ул. Северной правды, д. 1,2; улице Маршала Новикова, 36; Центральный
Более 100 кв.м.
Романовский; Михалевсксий бульвар, 1Б; ул. Маршала Новикова, 36; Васильевский берег; Флагман; ул. Дачная, 23; ул. Северной правды, д. 1,2
