Рынок новостроек Костромы
Объем новой городской застройки перевалил за 5000 квартир. Основная доля предложения рынка городской недвижимости представлена домами точечной застройки. Комплексных проектов освоения территории крайне мало. Район нового строительства – Заволжский, где возводится сразу 9 жилых комплексов, некоторые из которых достаточно масштабны и насчитывают не один десяток домов. Примерами успешных жилых проектов с собственными объектами инфраструктуры являются «Венеция», «Новый город», «Волжский берег».
Подавляющее большинство ЖК малоквартирные и малоэтажные - в 3 этажа: застройщики объясняют этот формат упрощенной процедурой согласований и возможностью быстрее вводить дома в эксплуатацию.
Материал строительства в новых домах в основном традиционный - кирпич (нап. Зеленый квартал, Катино, ул. Терешковой д.62, ул. Гражданская д.7, ул. Давыдовская 22), менее представлены пеноблочные дома с облицовкой фасадов кирпичом (нап. Романовский, Васильевский берег, Солоница).
Отдельное внимание в городском жилье уделяется индивидуальным коммуникациям - обычно отопление здесь автономное (нап.Чернигинская наб., ул. Ерохова, 10;ул. Красноармейская, 75; Парковый; Третьяков и т.д.).
Структура предложения по расположению
Основное предложение квартир первичного рынка сконцентрировано в Заволжском районе. Сегодня он является наиболее перспективным и застраиваемым. Здесь возводятся такие масштабные комплексы как «Венеция» и «Новый город». На втором месте в структуре предложения - Центральный район, традиционно наиболее престижный и развитый в плане насыщенности действующей инфраструктуры.
Фабричный район менее привлекателен для постоянного проживания - много производств, предприятий, что не самым лучшим образом сказывается на экологии.Как результат - не стремятся проектировать здесь новые жилые комплексы.
| Район города | Число домов в ЖК, шт./Доля группы,% | Количество квартир в продаже, шт./Доля группы,% | Название ЖК |
|---|---|---|---|
| Заволжский район | 78 / 52,7% | 472 / 47,1% | Волжский берег; Венеция; ул. Дачная, 23; 5 ключей; «Добрый дом» на Московской; Михалевский бульвар, 1Б; Новый город; дом №10Б по Студенческому проезду. |
| Центральный район | 57 / 38,5% | 376 / 37,5% | Центральный; Катино; Парковый; Васильевский берег; Романовский; Кинешемское шоссе д. 34а; ул. Войкова, 26-30; ул. Маршала Новикова, 36;Зеленый квартал; ул. Северной правды, д. 1,2;ул. Терешковой д.62; ул. Гражданская д.7; ул. Гражданская д.5; ул. Соловьиная,3; ул. 8 Марта, 29; ул. Никитская, 7; Флагман; ул. Соловьиная 1,2,5; ул. Кузнецкой д.29; Третьяков; ул. Давыдовская 22; ул. Дорожная, 14/12;п. Караваево, ул. Штеймана |
| Фабричный район | 13 / 8,8% | 155 / 15,5% | Виктория; Солоница; ул. Юных пионеров,39; ул. Ерохова, 10; Некрасовское шоссе, 58; ул. Красноармейская, 75; ул. Пушкина, 28; ул.;ул. Коммунаров,6; Рабочий проспект, 69;ул. Калиновская, 6 |
Структура предложения по форматам недвижимости
Таунхаусы представлены в составе ЖК «Венеция», а также проектах, которые предлагают только блокированные секции - ул. Комбинатовская, 25;Чернигинская набережная – всего 9 лотов.
Структура предложения квартир по комнатности представлена в таблице:
Доминируют в продаже 1-2-х комнатные объекты - это самое востребованное жилье, и с каждым годом отмечается тенденция к снижению доли многокомнатных квартир в новых проектах. Не редки случаи, когда застройщики и вовсе отказываются от 3-4-х комнатных объектов, в пользу увеличения доли «однушек» и «двушек» (нап. ул. Юных пионеров,39; Некрасовское шоссе, 58; Рабочий проспект, 69).
Рынок Костромы пока не коснулись тенденции более развитых конкурентных рынков Москвы и Санкт-Петербурга, где в последние годы стремление к минимизации стартового бюджета сделки с вводом в обиход квартир-студий площадью 25 кв.м. достигло своего дна. Однако в некоторых комплексах отмечается появление подобного предложения, например Венеция, Солоница. В целом, заметна тенденция сокращения площадей квартир, с целью уменьшения общей цены лотов.
Среди 45 рассматриваемых жилых комплексов Костромы всего в 7 запланированы и предлагаются к продаже 4-5-ти комнатные квартиры - Флагман, Центральный, Романовский, Васильевский берег, ул. Маршала Новикова, 36; ул. Дачная, д.23; ул. Северной правды, д. 1,2.
Структура предложения по степени готовности объекта продаж
Варианты внутренней отделки квартир:
- Черновая отделка (без отделки)– коммуникации доведены до квартиры, квартира сдается в бетоне.
- Предчистовая отделка –проведение черновых «грязных» работ: возведение и выравнивание стен, гидроизиляция полов.
- Чистовая отделка – сами чистовые работы: укладка напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), выравнивание стен и полов, разводка электрики по квартире с установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов, работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
- Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, дополнительно подводят интернет-линию или телефон и т.д.
Сегодня почти все квартиры и таунхаусыв Костроме сдаются в черновом варианте - без отделки. Исключение составляет всего 2 комплекса - дом по ул. Терешковой, 62 и проект опытного застройщика «СУ-155» - «Волжский берег».
В первом адресе к продаже предлагается жилье с предчистовой отделкой - черновая стяжка полов, отштукатуренные стены, есть розетки, выключатели, цоколя.
В «Волжском береге» недвижимость предлагается в двух вариантах - без отделки и с социальной отделкой (отделка под «ключ» с использованием недорогих отделочных материалов).
В ходе анализа отмечено, что цена 1 кв.м. жилплощади на вторичном рынке в среднем на 10% выше, чем в новостройках. Подобное объясняется разницей в качестве предложения - ремонт, состояние дома и т.д., также не маловажный фактор ожидания и амбиции продавца.
