Рынок малоэтажной недвижимости Костромской области (вторичный загородный сегмент).
Типичная индивидуальная застройка в изобилии представлена в границах города, по своей структуре она хаотична: новые дорогие коттеджи и таунхаусы соседствуют с разрушающимися домами советской постройки. Единая территория с охраной, благоустройством и инфраструктурой – все еще редкость для города.
В рамках исследования загородного сегмента отобраны объекты, расположенные в зоне до 7 км от границ Костромы.
Из 92 объектов более половины - неосвоенные земельные участки. Таунхаусы вне городской черты – диковинка.
Площадь частных домов локального рынка колеблется от 24 до 310 кв.м. Средняя площадь новых построек – 178 кв.м., старого фонда – 97 кв.м.
На первичном рынке девелопер поселка проходит стадию межевания земли и, соответственно, выбора нарезки. На вторичном рынке у продавца такой возможности нет и площади 5-15 соток, которые составляют большую часть предложения, являются самыми распространенными и востребованными.
Минимальная площадь участка, который выставлен на продажу составляет 4 сотки. Сейчас в продаже всего 3 подобных лота - 2 без строений находятся в д. Селище и 1 под домом 170 кв.м. в поселке Первомайский.
Участков большой площади (от 20 соток) на рынке предлагается значительно меньше, чем небольших наделов. Такие объекты очень дороги и не по-карману большинству покупателей.
| до 5 соток | 5- 10 соток | 10-15 соток | 15-20 соток | 20-25 соток | 25-30 соток | свыше 30 соток | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Участки под коттеджами, шт. | - | 8 | 6 | - | - | - | - |
| Участки под домами старой постройки, шт. | 1 | 8 | 5 | 4 | - | 1 | - |
| Земельные участки без строений, шт. | 2 | 21 | 18 | 11 | 4 | 1 | 2 |
| Всего домовладений, шт. | 3 | 37 | 29 | 15 | 4 | 2 | 2 |
Стоимость на индивидуальные домовладения локального загородного рынка варьируется от 16,9 до 106,2 тыс. руб. за 1 кв.м. Причем самый дорогой лот - это дом, требующий ремонта, расположенный в д. Никольское. За дом размером 24 кв.м. с большим придомовым участком 27 сот.продавец хочет получить 2,55 млн. руб.
Максимальное предложение домовладений сегодня сосредоточено в ценовом диапазоне до 40 тыс. руб. за 1 кв.м. - 69,7%.
| до 30 тыс. руб. | 30-40 тыс. руб. | 40-50 тыс. руб. | 50-60 тыс. руб. | свыше 60 тыс. руб. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Коттеджи, шт. | 6 | 7 | 1 | - | - |
| Дома старой постройки, шт. | 6 | 4 | 5 | 3 | 1 |
| Всего домовладений, шт. | 12 | 11 | 6 | 3 | 1 |
По общей стоимости домовладения самую большую группу объектов формирует предложение по цене 3-5 млн. руб. 10 из 17 домов данной ценовой категории это новые строения с разной степенью отделки. При этом 6 объектов находятся в одном районе - пос. Волжский.
Средняя цена домовладения на локальном рынке:
- коттедж - 5,264 млн. руб.
- дом старой постройки - 3,663 млн. руб.
В целом, стоимостной разрыв между самым дешевым и дорогим жильем доходит до 7 раз - 1,2 млн. руб. и 7,55 млн. руб.
Структура предложения в зависимости от степени готовности/ отделки показывает, что большинство лотов выставленных на продажу на вторичном рынке в пригодном для проживания состоянии - евроремонт, новые дома и т.д.
| Новый дом, без отделки | Новый дом, евроремонт | Старый дом, требует ремонта | Среднее состояние, хороший ремонт | |
|---|---|---|---|---|
| Количество, шт. | 13 | 7 | 3 | 10 |
| Средняя цена, 1 кв.м./руб. | 30050 | 32200 | 25000 | 46100 |
| Средняя цена, объект/руб. | 4113000 | 6166000 | 2233000 | 3556900 |
Отдельно в рамках настоящего пункта исследования проанализирована стоимость земельных участков:
• по цене за 1 сотку земельного участка
| до 100 тыс. руб. | 100-300 тыс. руб. | 300-500 тыс. руб. | |
|---|---|---|---|
| Количество участков, шт. | 34 | 18 | 7 |
Средняя стоимость участка на вторичном рынке за 1 сотку - 140,1 тыс. руб. Максимально предложение дешевых наделов (по цене до 100 тыс. руб. за сотку) - это участки достаточно большой площади 10-20 соток, но не обеспеченные инженерными сетями.
• по общей стоимости земельного участка
Средняя цена участка локального рынка - 1,582 млн. руб.
Стоимость наделов формируется под воздействием различных факторов, однако наиболее весомые из них - расположение, наличие инженерных сетей, окружение, удаленность от города. В результате цена на вторичном рынке варьируется от 250 тыс. руб. до 6,1 млн. руб.
