Рынок квартир вторичного рынка г. Кострома
Сегмент квартир вторичного рынка
В рамках настоящего исследования оценено предложение квартир вторичного рынка городской недвижимости г. Костромы. В расчет не принимались объекты долевой собственности (части квартир), а также отдельные комнаты в квартирах и общежитиях (216 ед.). Выборка квартир вторичного рынка насчитывает 384 квартиры.
Структура предложения по комнатности
Доля квартир Заволжского района в общей выборке 24,7% или 95 квартир. Основное предложение объектов вторичного рынка - 2-3-х квартиры. Это связано в том числе с тем, что однокомнатное жилье пользуется наибольшим спросом, и бюджетные лоты быстро уходят с рынка.
Средняя площадь квартир в зависимости от комнатности:
| Весь рынок | Заволжский район | |
|---|---|---|
| 1-ком. квартиры | 37 | 38.5 |
| 2-ком. квартиры | 53.3 | 54.6 |
| 3-ком. квартиры | 66.5 | 66 |
| более 4-комнат | 114.7 | 108 |
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке составляет - 59,7 кв.м., в Заволжском районе - 56,3 кв.м.
Структура предложения по площади квартир и уровню отделки
Самая маленькая квартира по площади 24 кв.м. находится в 12-ти этажном доме по ул. Самоковская (Заволжский район). Квартира в хорошем состоянии с новой сантехникой, обойдется покупателю в 1,3 млн. руб. Самая большая по размеру квартира - 300 кв.м. без отделки, предлагается в новом доме по ул. Ленина. Цена лота 9 млн. руб.
| до 40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | 100-120 кв.м. | свыше 120 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество квартир (весь рынок), шт. | 81 | 151 | 112 | 21 | 8 | 11 |
| Количество квартир (Заволжский район), шт. | 23 | 34 | 31 | 6 | - | 1 |
Подавляющее число квартир на вторичном рынке находятся в домах старого фонда - доля «сталинок» и «хрущевок», панельных пятиэтажек в городе очень высока.
| Старый фонд | Новые дома | Дома 2000-х | Переуступка прав на непостроенные | |
|---|---|---|---|---|
| Количество квартир (весь рынок), шт. | 216 | 98 | 45 | 25 |
| Количество квартир (Заволжский район), шт. | 45 | 21 | 16 | 13 |
Большинство квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, с устаревшим ремонтом - совокупно 44% предложений. Доля жилых объектов совсем без ремонта минимальная - 14,3%.
Структура предложения по стоимости квартир
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на вторичном рынке составляет 46 100 руб., отдельно по Заволжскому району - 45 тыс. руб.
Основное предложение на вторичном рынке - объекты ценового диапазона 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. - 50,2%. Это квартиры в домах старого фонда («хрущевки», «сталинки»), в пригодном для проживания состоянии либо требующие косметического ремонта. Средняя стоимость квартиры вторичного рынка – 2,7 млн. руб.
| Количество квартир (весь рынок), шт. | Количество квартир (Заволжский район), шт. | |
|---|---|---|
| до 1,5 млн. руб. | 21 | 5 |
| 1,5-2 млн. руб. | 102 | 34 |
| 2-2,5 млн. руб. | 97 | 16 |
| 2,5-3 млн. руб. | 72 | 20 |
| 3-3,5 млн. руб. | 38 | 10 |
| 3,5-4 млн. руб. | 16 | 3 |
| 4-4,5 млн. руб. | 8 | 2 |
| 4,5-5 млн. руб. | 8 | 2 |
| свыше 5 млн. руб. | 22 | 3 |
Ценовой разрыв между самым дорогим и самым дешевым жильем превышает 10 раз. Так, минимальное предложение - 850 тыс. руб. (за 1-к. квартиру 27 кв.м.), а максимальная стоимость - 9,2 млн. руб. (за 4-х ком.квартиру в новом доме с евроремонтом). Оба лота расположены в Фабричном районе города Кострома. Судя по структуре предложения, наибольший объем недвижимости вторичного рынка сконцентрирован в ценовом диапазоне 1,5-2,5 млн. руб. - 26,6%. В ходе анализа отмечено, что цена 1 кв.м. жилплощади на вторичном рынке в среднем на 10% выше, чем в новостройках. Подобное объясняется разницей в качестве предложения - ремонт, состояние дома и т.д., также не маловажный фактор ожидания и амбиции продавца. Самое дешевое жилье расположено в непрестижном Фабричном районе города: 11 из 21 лота по цене до 1,5 млн. руб. находятся именно здесь. Это квартиры, требующие ремонта, небольшой площади от 24 до 50 кв.м., в домах еще советской постройки, которым от 30 лет и более. Подобные лоты востребованы покупателями, стесненными в средствах: за небольшие деньги, сделав косметический ремонт, можно привести квартиру в порядок.
Зависимость стоимости квартир вторичного рынка от различных факторов
В рамках детального изучения предложений вторичного рынка более подробно проанализированы стоимостные характеристики недвижимости в зависимости от различных факторов: расположения, комнатности, ремонта, площади и т.д.
| Весь рынок | Центральный | Фабричный | Заволжский | |
|---|---|---|---|---|
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м., руб. | 46100 | 47800 | 44000 | 45000 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 2 693 850 | 2867000 | 2584300 | 2488360 |
| 1-ком. квартиры | 2-ком. квартиры | 3-ком. квартиры | более 4-комнат | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Весь рынок | Средняя цена квартиры за 1 кв.м., руб. | 51400 | 46330 | 42300 | 44480 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1902100 | 2492600 | 2827400 | 4855700 | |
| Заволжский район | Средняя цена квартиры за 1 кв.м., руб. | 48460 | 46560 | 41665 | 37400 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1858700 | 2564300 | 2778100 | 3935000 |
Стоимость квартир в Заволжском районе города немного ниже, чем в целом по рынку. Если рассматривать привлекательность округа, то его можно поставить на второе место - после Центрального. Виной тому - транспортная обстановка.
| до 40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | 100-120 кв.м. | свыше 120 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Весь рынок | ||||||
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м., руб. | 50400 | 46160 | 42600 | 45200 | 56900 | 41100 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1752900 | 2340200 | 2896000 | 3997000 | 6500000 | 7160500 |
| Заволжский район | ||||||
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м., руб. | 49500 | 45700 | 42300 | 40300 | - | 32900 |
| Средняя цена квартиры, руб. | 1747300 | 2339500 | 2857900 | 3744000 | - | 5600000 |
| Без отделки | Среднее состояние | Необходим косметический ремонт | Евроремонт | |
|---|---|---|---|---|
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м. (весь рынок), руб. | 43450 | 46400 | 40300 | 52400 |
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м. (Заволжский район), руб. | 43200 | 44100 | 37300 | 53900 |
| Средняя цена квартиры (весь рынок), руб. | 3158200 | 2423300 | 2145600 | 3441000 |
| Средняя цена квартиры (Заволжский район), руб. | 2505900 | 2303400 | 2045800 | 3198000 |
| Старый фонд | Новые дома | Дома 2000-х | Переуступка прав на непостроенные | |
|---|---|---|---|---|
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м. (весь рынок), руб. | 42550 | 52600 | 50500 | 43100 |
| Средняя цена квартиры за 1 кв.м. (Заволжский район), руб. | 41300 | 51800 | 47900 | 43200 |
| Средняя цена квартиры (весь рынок), руб. | 2196800 | 3715800 | 2823900 | 2723200 |
| Средняя цена квартиры (Заволжский район), руб. | 2132800 | 3292800 | 2462900 | 2450500 |
Цена на квартиры в зависимости от комнатности показывает прямую зависимость - чем больше комнат, тем ниже цена. Исключение по рынку в целом составляют объекты большого метража и комнатности в новых домах с хорошим дорогим ремонтом.
