Пушкино: динамика развития рынка и потенциал новой застройки

В начале июня 2014 года правительство Московской области одобрило новые градостроительные нормы, согласно которым, на территории региона не разрешается строить дома выше 9 этажей. В исключения (включая город Пушкино) попали 15 городов с численностью населения свыше 100 тыс. человек и сложившейся многоэтажной застройкой, а также 22 исторически значимых города, для которых пропишут индивидуальные нормативы. Не коснутся ограничения и тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство. В планах правительства Московской области ввести ряд дополнительных ограничений для застройщиков многоэтажных комплексов.

Пушкино, один из самых застраиваемых городов Московской области. Несмотря на то, что город небольшой, на его территории реализуются несколько крупных строительных проектов. Среди них «Зеленый город», «О'Пушкино», «Новое Пушкино» и другие. Пушкино имеет очень хорошую транспортную доступность: с Москвой город связывают прямые автобусные рейсы до метро, а также электричка до Ярославского вокзала. На машине до Пушкино можно доехать по Ярославскому шоссе, потратив на дорогу около 20-30-ти минут.
В целом в рамках проведенного исследования можно отметить ряд тенденций локального рынка:
по предложению:
• 92,9% предложения приходится на 1- и 2- х комнатное жилье;
• подавляющее большинство квартир (80,5%) по цене за 1 кв.м. 50-90 тыс. руб.;
• 68,3% квартир локального рынка не превышают по стоимости 5 млн. руб.;
• полностью сданных комплексов немного - всего 3.
по спросу:
• Рост интереса к квартирам небольшой площади, в частности до 60 кв.м.;
• Основной спрос приходится на 1- и 2- комнатные квартиры;
• Основной спрос приходится на комплексы эконом сегмента – более 80%;
• Есть интерес к квартирам в предчистовой и чистовой отделке;
• Наиболее востребованы квартиры стоимостью 3-5 млн. руб.;
• Для потенциальных покупателей обязательно ипотечное кредитование, рассрочки от компании девелопера.

Потенциал рынка первичной недвижимости г. Пушкино определяется покупательной способностью жителей Москвы, которые предъявляют спрос на квартиры ближайшего Подмосковья – города с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Город Пушкино является именно таким регионом с высоким потенциалом развития и отличной транспортной доступностью общественным транспортом.
Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения рынка новых квартир за последние 3 года:

Примечание:

• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком, покупатели которого, однако, могут приобрести квартиру в новостройке.
• Объем предложения и объем сделок на первичном рынке в последние 3 года находятся на стабильном уровне и компенсируют друг друга.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке многоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают 5 жилых комплексов, т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: за месяц самый целевой запрос «новостройки пушкино» в Яндекс набрали 7351 человек. Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов («купиь новостройку в пушкино», «новостройки пушкино московская область», «новостройки пушкино от застройщика» и т.д.) можно получить потенциал спроса на уровне 15-20 тыс. активных потенциальных покупателей в год.