Потенциал развития рынка жилой недвижимости в Самаре (август 2015)

Самара - один из городов, который в 2018 году примет чемпионат мира по футболу. Поэтому сегодня в строительстве основной упор делается на развитие инфраструктуры - возведение гостиниц, стадиона, транспортных развязок, сети общественного транспорта:

• Ветка подвесной дороги соединит село Рождествено с Самарой. Также планируется канатная дорога от микрорайона Южный город через реку Самару в областной центр - частично по городу и к Радиоцентру.
• Линия скоростного трамвая пройдёт через весь город - от центра города до Радиоцентра. Для него будут задействованы выделенные полосы для трамвая по ул. Ново-Садовой (модернизация существующей сети). Ещё одна ветка будет проведена по улице Ташкентской, от станции метро «Кировская».
• Планируется строительство Фрунзенского моста, который должен будет снизить нагрузку моста по улице Главной.
• Строительство стадиона на 45 000 зрительских мест (в границах улиц Московское шоссе, Ракитовское шоссе, Волжское шоссе, ул. Ташкентская, ул. Демократическая);
• Строительство тренировочной площадки, ГБУ СО учебно-спортивный центр «Чайка» (Самарская область, Волжский район, квартал 66 Самарского мехлесхоза);
•  Строительство тренировочной площадки, г. Самара, Кировский район, 16 км Московского шоссе, ул. Дальняя;
• Реконструкция тренировочной площадки на стадионе «Металлург», г. Самара, ул. Строителей, д.1;
•  Реконструкция тренировочной площадки на стадионе «Локомотив», г. Самара, ул. Агибалова, д. 7;
•  Реконструкция тренировочной площадки, Академия футбола им. Ю.Коноплёва, Самарская область, Ставропольский район;
•  Строительство тренировочной площадки, Самарская область, Волжский район, Волжское лесничество, Самарское участковое
  лесничество, квартал № 87;
•  Строительство временных сооружений на территории стадиона в городском округе Самара, в том числе проектно-изыскательские работы;
•  Строительство гостиницы №1, 4*, Самарская обл., г.о.Самара, Кировский район, 16 км Московского ш., ул.Дальняя;
•  Строительство гостиницы №2, 4*, Самарская обл.,г.о.Самара Кировский район, 16 км Московского ш., ул.Дальняя;
•  Реконструкция и модернизация международного аэропорта Курумоч, г. Самара;
•  Реконструкция автомобильной дороги Волжский – аэропорт «Курумоч»;
•  Реконструкция Московского шоссе на участке от ул. проспекта Кирова до АЗС № 115 «Роснефть» городского округа Самара;

В 2015 году по прогнозам Администрации г. Самара объемы жилищного строительства должны остаться на уровне 2014 года. Кроме того, частично будет решена проблема с землей под застройку - в собственность Самарской области из федеральной перейдет 1 000 га земель вокруг Самары. В планах строительство на этой территории жилья эконом-класса.
В целом можно отметить основные сложности, возникающие у застройщиков, а также проблемы города с жильем в целом:

•  Отсутствие инженерных сетей - износ коммуникаций по городу составляет от 70% до 100%. Часты перебои с электричеством и водоснабжением.
• Высокий износ большей части жилищного фонда, значительное количество ветхого и аварийного жилья (при постоянном увеличении его объема), блочных и панельных домов (построенных более 40-50 лет назад);
•  значительное количество неблагоустроенного ветхого жилья, в том числе в исторической части города;
•  сложности предоставления земельных участков под комплексную застройку, конфликт интересов города и области в вопросах выделения земли;
•  Большое количество административных барьеров и бюрократии при оформлении разрешительной документации на строительство;
•  сложность инфраструктурного обеспечения площадок под застройку вследствие высокого износа инженерных сетей и исчерпания их мощности;
•  Устаревшая нормативно-правовая база в сфере строительства;
•  низкая доля ипотеки в общей структуре сделок с жилой недвижимостью;
•  Низкие темпы ввода нового жилья, большое количество недостроенного жилья (количество «обманутых дольщиков» одно из самых больших среди российских городов).

С 1 января 2015 года при проектировании и строительстве жилья в Самарской области застройщики должны учитывать объекты коммунально-бытового назначения и инженерные сети. Теперь застройщики не смогут построить новый микрорайон «в чистом поле». Подготовить площадки для застройки поможет областная госпрограмма «Развитие жилищного строительства до 2020 года», принятая в конце 2013 года. В ее рамках сформирован региональный фонд площадок под жилищное строительство. Эти площадки позволят до 2020 года построить в Самарской области 11,7 млн. кв. м. жилья разного класса, в том числе в Самаре около 4 млн. кв.м. На формирование новых площадок под строительство жилья и обеспечение их инженерной инфраструктурой региональному оператору жилищной политики - Самарскому областному фонду жилья и ипотеки (СОФЖИ) - выделено 137 млн. рублей субсидий. Предусматривается, что часть площадок СОФЖИ передаст на конкурсной основе другим застройщикам. А в требованиях аукциона будут обозначены критерии федерального центра: 30% построенных квадратных метров должны быть реализованы по ставке жилья эконом-класса - то есть по 33,3 тыс. рублей за кв. метр.
В Самаре действует программа «Жилье для российской семьи» - строительство и продажа по льготной цене жилья отдельным категориям граждан - активно работающим людям, доход которых недостаточен для покупки недвижимости по рыночной цене.
Льготами могут воспользоваться граждане, проживающие в аварийном и ветхом жилье, многодетные семьи, готовые использовать материнский капитал на приобретение жилья; ветераны и участники боевых действий, сотрудники оборонных предприятий и многие другие. Программа устанавливает верхний ценовой порог для такого жилья – 35 тыс. рублей за кв. метр, или 80% рыночной стоимости. До 1 июля 2017 года в Самарской области в рамках программы должно быть введено в эксплуатацию 877,3 тыс. кв. метров качественного жилья с чистовой отделкой, полностью готового для проживания. Принято решение о вовлечении в хозяйственный оборот 16-ти земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в том числе и под реализацию этих проектов.
Жилищный фонд городского округа Самара на начало 2015 г. составляет 10,18 тыс. многоквартирных жилых домов общей площадью 28,7 млн.кв.м. В жилой застройке преобладают кирпичные и панельные здания. Высок процент ветхого и аварийного жилья.

В рамках проведения исследования рассматривалось предложение объектов на первичном рынке г. Самара. Проанализировано 56 жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства. К продаже в комплексах представлено 5 807 квартир.
По совокупности ряда показателей (престижность, транспортная доступность, состояние коммунальной инфраструктуры, развитость социальной инфраструктуры, общественная безопасность, наличие зелёных зон) лидируют Ленинский, Самарский и Октябрьский районы. По объему квартир в продаже первенстве удерживают Октябрьский и Куйбышевский районы - 17,5% и 17,7% предложения. При этом в Октябрьском районе реализуется 17 ЖК, а в Куйбышевском районе всего 2 (масштабные проекты комплексной застройки «Волгарь» и «Южный город»).
В целом предложению первичного рынка жилья характерны следующие черты:
• основными факторами, определяющими стоимость жилья являются его местоположение (разница в стоимости предложения до 30%), материал стен (разница — до 35%); дополнительными факторами являются срок ввода жилья на первичном рынке и расположение квартиры (первый этаж дешевле);
• Наибольшее предложение квартир можно отнести к недорогому эконом жилью, бизнес комплексов в продаже единицы (Портал-Билдинг, Ракета, Ильинская плаза)
• Основное предложение квартир стоимостью 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. - 43,3%. По общей стоимости преобладают лоты ценовых диапазонов 1-3 и 3-5 млн. руб. - 49,3% и 39% соответственно.
• Максимально предложение 1-2-х комнатных квартир - 78,7% лотов.
• Для однокомнатных квартир характерны площади 35-45 кв.м.; для двухкомнатных - 50-70 кв.м.; для трехкомнатных - 80-90 кв.м.
• Большинство жилых комплексов предлагают ипотеку и различные варианты рассрочек для приобретения квартир.
• Большинство ЖК предлагают квартиры без отделки, под чистовую предлагают жилье лишь 8 проектов, например «Крутые ключи», «Приволжский», «Южный город».

Изучение спроса на первичную недвижимость Самары, позволило определить какими характеристиками должен обладать наиболее ликвидный комплекс:
• ориентация на эконом класс
• высокое качество и темпы строительства
• удобное расположение - близость к центру города.
• стоимость квартир не выше 3-5 млн. руб.
• лояльность отдела продаж, грамотная ценовая политика (скидки, рассрочки), обязательна возможность ипотечного кредитования от банка партнера или кредита от застройщика.
• грамотная рекламная компания.
• Важен принцип наиболее готового конечного продукта. Застройщик должен создать законченный продукт с учетом экономии на масштабе (оптовые закупки, одновременное выполнение типовых работ).
• Продуманность будущей эксплуатации и правил проживания в комплексе.