ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА МОСКВЫ

11 ноября 2015

Москва продолжает активно развиваться, формируя новые масштабные кластеры за счет освоения бывших промышленных зон (например, ЗиЛ), освоения ранее пустующих территорий (например, Ходынка, Тушино, Мневники), а также создания качественно новых зон развития на стыке города и области (например, Сколково и Рублёво-Архангельское). И это не считая завершения уже ведущихся проектов в деловом центре ММДЦ «Москва-Сити». Все эти проекты не только меняют лицо города, но и будут создавать новые источники спроса на гостиничное размещение в районах некогда неперспективных для строительства средств размещения. Ниже приведен неполный список наиболее значительных проектов, которые были заявлены к реализации или находились в процессе реализации в момент подготовки данного отчета.

ММДЦ «Москва-Сити»

Строящийся в Центральном административном районе Москвы на территории в 100 га крупный деловой центр, состоящий, в основном, из высотных башен, вмещающих более 4 миллионов кв. м офисов, торговых помещений, апартаментов и гостиниц. Планируемое завершение последних строящихся проектов – 2020 г. С момента начала реализации проекта «Москвы-Сити» в 1995 г., неоднократно менялся не только архитектурный облик проектов, состав участников, но и функциональное зонирование площадей. В настоящее время вместо нескольких гостиниц реализована только одна («Новотель Москва-Сити», 360 номеров) и еще одна заявлена в составе проекта Grand Tower.

ЗиЛ

Реализуемый на территории в 330 га, ранее занятой производственными мощностями одноименного автогиганта, многоэтапный и многофункциональный проект общим объемом, превышающим 4 миллиона кв. м, который будет состоять из 9-ти функциональных частей, в которых расположатся жилые микрорайоны, деловой центр, спортивный кластер, производство автомобилей. Срок реализации – до 2022. С открытием в начале 2015 г. ледовой «Арены Легенд» (теперь – «ВТБ Ледовый дворец»), завершена первая очередь реорганизации промышленной территории. В нескольких составных частях многоэтапного проекта заявлены несколько гостиниц различной ценовой категории, подтверждено строительство одного отеля на 350 номеров.

Инновационный центр “Сколково”

Первый реализуемый в пост-советское время «наукоград», строящийся «с нуля» на границе Москвы и Московской области (с 2012 г. территория официально вошла в состав Москвы). Проект «Русской Кремниевой долины» (суммарная площадь зданий и сооружений – 2,6 миллионов кв. м), занимающий 386 га, должен быть завершен к 2020 г. Помимо выполнения исследовательских и производственных функций, Сколково будет обычным научным городком с постоянным населением в 20 тысяч человек и обычной для города инфраструктурой, включая транспортно-пересадочный пункт и несколько гостиниц.

Рублево-Архангельское

Расположенный вдоль Новорижского шоссе участок в 461 га изначально позиционировался под создание нового международного финансового центра, однако реалии нынешнего состояния экономики внесли соответствующие коррективы, в результате чего из 4,1 миллионов кв. м площадей две-третьих будет застроено жильем. Вместе с тем, текущая версия проекта предусматривает сооружение более 800 тысяч кв. м офисных площадей, а также 60 тысяч кв. м гостиниц. Сроки реализации проекта неясны, т.к. владелец проекта, Сбербанк, пока находится в поиске инвесторов.

Тушино

Название реализуемого группой «ИФД Капитал» проект «Город на реке – Тушино 2018» имеет явные аллюзии к запланированному проведению в Москве в 2018 г. международного чемпионата мира по футболу. Первая очередь проекта (суммарная площадь – более 1,5 миллиона кв. м площадей различного назначения), занимающего 160 га территории бывшего Тушинского аэродрома, завершилась вводом в строй в 2014 г. футбольного стадиона «Открытие Арена». Остальные элементы проекта будут включать в себя разнообразную спортивную инфраструктуру, офисную и торговую недвижимость, жилье, а также гостиницу на 322 номера. Вся спортивная инфраструктура, гостиница и порядка 90 тысяч кв. м апартаментов должны быть завершены к началу чемпионата мира по футболу, а остальные части проекта – до конца 2020 г.

Парламентский центр в Нижних Мнёвниках

Решение о переносе части федеральных учреждений из центра Москвы на периферию с одновременным объединением обеих палат парламента (Государственной Думы и Федерального Собрания), скорректированное в 2014, определило район Нижние Мнёвники в качестве окончательного адреса для будущего Парламентского комплекса общей площадью в 345 тысяч кв. м. Согласно сообщениям из Правительства Москвы, по соседству с главным зданием будет построен парламентский городок, в который войдут помещения для работы обеих палат парламента, служебное жилье, гостиница, фитнес-центр, медицинская клиника и другие объекты социальной инфраструктуры. Рядом также будет построена станция метро и два новых моста через Москва-реку. Заявленные сроки реализации проекта – 2016-2019 гг

Можно без преувеличения сказать, что, начиная с 2014, вся российская экономика живет в новых условиях, которые если и изменятся к лучшему, то нескоро. Наряду с политическими и экономическими санкциями Запада, которые серьезно изменили условия игры для отельеров, конец 2014 принес еще и обесценивание рубля. В результате, 2014 г. стал одним из самых тревожных и нестабильных для московских гостиниц, только-только восстановивших «уверенность в завтрашнем дне» после экономического кризиса 2008-2009 гг.

Специфика сегментации бизнеса в гостиничной сфере, где только часть продаж производится по «открытым ценам», подверженным колебаниям сиюминутных изменений спроса, а довольно существенная доля продаж производится по длительным договорам, заключаемым перед началом календарного года и фиксирующим тарифы для разных групп клиентов на год, определяет некоторое запаздывание реакции изменения средней цены на номер (Average Daily Rate – ADR) на новую «картину мира». Именно поэтому при практически 7-процентном (-6,8%) падении спроса на проживание, по итогам 2014 г., средняя цена на номер существенно не изменилась (-1% по сравнению с 2013 г.). Разумеется, из-за резкого падения курса рубля во второй половине года (согласно данным Московской Биржи, по итогам 2014 г. курс рубля снизился на 41% по отношению к доллару США и на 34% – к евро), выраженное в долларах США снижение ADR составило 18%, а результирующее снижение доходности в пересчете на номер (Revenue per Available Room – RevPAR) составило 23,6%. На первый взгляд, похоже на катастрофу, если забыть, что еще совсем недавно, в 2009 году, глубина падения казалась еще трагичнее (при сокращении уровня загрузки в среднем по рынку на 12,2%, средняя цена на номер снизилась на 22,3%, результирующая доходность на номер – на 31,7%, а в долларах США падение RevPAR и вовсе составило 46,5%).

Почему же 2014 год, при всеобщем «предгрозовом» настроении на фоне разворачивающегося с начала года украинского кризиса, показал более устойчивые результаты, даже при учете увеличившегося объема предложения (увеличение номерного фонда между 2009 и 2014 составило 5,5 тыс. номеров)?

«Лечение» ослабевшего спроса отельеры обычно предпочитают проводить традиционными методами: гибким подходом к ценообразованию и срочным поиском новых клиентов на замену исчезнувшим (как отмечалось выше, в 2014 большая часть контрактов с тургруппами из ЕС и США была отменена из-за опасений – реальных или мнимых – туристов относительно безопасности посещения России во время «украинского кризиса»). Как результат, летние туристические сезоны Москвы 2014-2015 гг. отметили значительное увеличение тургрупп из Китая, Индии, Южной Кореи, Ирана. Как отмечается в отчете компании CityMetric Intelligence, в 2014 году Москва стала самым популярным направлением для китайских туристов в Европе. На фоне явной стагнации количества иностранцев, размещенных в московских гостиницах (1,83 миллиона в 2014 г. по сравнению с 1,82 миллиона в 2013 г.), более заметным стал спрос на размещение со стороны россиян (прирост в 2014 г. на 7%, до 3,73 миллиона размещенных лиц). Причем тенденция переориентации россиян на отдых на территории РФ, ставшая заметной в 2014 г. и явившаяся результатом удорожания зарубежных поездок из-за девальвации национальной валюты, а также (и не в последнюю очередь!) из-за взрыва интереса к Москве как центру «событийного туризма»8 , стала причиной заметного – до 10 процентных пунктов – увеличения уровня загрузки городских гостиниц в периоды выходных дней и сезонных праздников (ноябрьские, январские, майские).

Первые признаки оздоровления спроса, отмеченные всеми гостиницами города, стали заметны уже весной 2015, на фоне общей стабилизации политической обстановки в стране, особенно в связи с масштабным проведением ряда международных мероприятий, таких как празднование 70-летия Дня Победы в мае и проведение конференций BRICS и ШОС в июле, когда стало ясно, что попытка международной изоляции России не привела к успеху. В гостиницах практически всех ценовых категорий был зарегистрирован прирост загрузки (исключением стал сегмент Economy, где за 2013-2014 г.г. объем предложения вырос на 16%). Наблюдалось логичное для кризисных периодов перераспределение спроса между сегментами как по ценовому признаку: повышение клиентами категории гостиницы при значительном сближении цен между отелями различных категорий, так и по географическому, предполагавшему готовность клиентов рассмотреть переезд в менее удобно расположенную гостиницу при наличии скидки на размещение. Все это позволило гостиницам более высокого класса улучшить свои финансовые показатели (в первую очередь, повысить загрузку) за счет привлечения более дешевых клиентских групп, перетекающих туда из менее качественных сегментов (в частности, особенно пострадал сегмент Upscale).
Июль-август, а также сентябрь 2015 г. стали самыми загруженными месяцами с 2013, когда практически во всех ценовых сегментах уровень загрузки вплотную приблизился к планке 80% и даже превысил ее. И хотя «глубина бронирования» остается небольшой (для групп – порядка 2 недель, для корпорантов – менее недели), общее настроение в среде отельеров позитивное, позволяющее говорить о преодолении «дна».

ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ МОСКОВСКИХ ГОСТИНИЦ СОВРЕМЕННОГО СТАНДАРТА
20072008200920102011201220132014
Загрузка, %0.6870.6480.5690.6330.650.6730.6850.638
Цена размещения, (руб.)84478166634953665685591659915933
Доходность в пересчете на номер, (руб.)58035292361233973695398341033786
Изменение доходности, %-0.09-0.32-0.060.090.080.03-0.08
Уровень инфляции, %0.1190.1330.0880.0880.0610.0660.0650.114

Логичным последствием укрепления спроса является повышение цен. Насколько готовы отельеры к повышению цен, и есть ли другие варианты увеличения прибыли?

Однозначно, спрос все еще остается слабым, не в последнюю очередь из-за невнятной экономической политики Правительства РФ, результатом чего сегодня является длительная рецессия (прогноз ЦБ на 2016 г., озвученный в октябре 2015 г., предполагает отрицательные величины изменения экономического роста страны). В этой связи вряд ли можно ожидать радикального повышения цен в договорах, которые сейчас заключаются гостиницами на следующий год с корпорантами, а также крупными туроператорами и прочими компаниями, обеспечивающими большие объемы ночевок. Осторожным консенсусом отельеров сегодня является ожидаемый на 2016 г. рост цен на 5-7%, что в лучшем случае сможет компенсировать прогнозируемую инфляцию (согласно ожиданиям МЭР, в 2016 г. она может составить 6,4%). Более гибким механизмом оперативного влияния отельеров на изменения спроса традиционно является категория «открытых цен», включающая в себя, наряду с собственными каналами продаж гостиниц, продажи посредством интернет-сервисов (Expedia, booking.com и аналогичные им), чья доля в бронированиях отдельных гостиниц ежегодно увеличивается в разы (несмотря на довольно внушительные комиссионные тарифы, которые составляют до 15-20% от каждого бронирования). Помимо универсального рецепта повсеместного повышения цен, московские отельеры настроены на проведение тщательного аудита собственной сегментации бизнеса с целью ее перенастройки – с сегментов, обеспечивающих объемы (групповой туризм), на традиционные высокодоходные сегменты (индивидуальные посетители, корпоранты и бизнес-группы), обеспечивающие загрузку по максимальным ценам. Одним из ожиданий московских гостиниц является также возможное возвращение бизнес-групп из Сочи, куда многие организаторы деловых мероприятий (сегмент MICE), в особенности, крупных (800 делегатов и более) переехали в 2015 г., кто из любви к разнообразию, кто – выполняя негласное правительственное распоряжение госкомпаниям принять посильное участие в поддержании спроса на самый новый и самый насыщенный рынок конгрессных и рекреационных объектов страны. Учитывая, что основными инвесторами этих проектов стали все крупнейшие госкомпании России, подобное решение выглядело вполне логичным.
Помимо реструктуризации сегментации бизнеса и выборочного (а при возможности, и повсеместного) повышения цен, отельеры в 2016 году будут продолжать внимательно отслеживать основные операционные издержки, проводить контроль всех закупок (особенно в части продуктов питания и напитков, по возможности, с заменой части товаров на местные аналоги – с целью снижения валютных рисков для позиций, которые закупаются за рубежом за валюту), хотя есть мнение, что после предыдущего кризиса 2008-2009 гг., послужившего поводом к разработке мер по повышению эффективности работы гостиничных предприятий, «излишков» практически не осталось. Вопрос ежегодной индексации зарплат для сотрудников (для нивелирования эффекта инфляции), когда-то являвшейся основным мотивирующим фактором для удержания персонала, также перестает быть универсальным. Гостиничные управленцы все чаще высказываются в пользу других факторов мотивации, предлагая сотрудникам освоение новых навыков и карьерный рост в качестве повода к увеличению зарплаты.

Среди «неконтролируемых расходов», влияющих на уровень операционной прибыли московских гостиниц, остаются т.н. «системные расходы» брендовых гостиниц (оплата части централизованных услуг гостиниц, работающих под управлением международных операторов, зафиксирована в валюте стран, где размещены эти компании), а также городские коммунальные расходы (чей объем в структуре операционных затрат гостиниц, впрочем, невысок). Как результат, уровень валовой операционной прибыли (Gross Operating Profit – GOP) московских гостиниц современного стандарта постепенно стремится к среднеевропейским уровням и более не вызывает изумления у иностранных гостиничных инвесторов, однако исключения имеются и здесь, в частности, среди имеющих отличное местоположение гостиниц категорий Economy и Midscale, которые в отдельные месяцы по-прежнему способны генерировать GOP, превышающую 60-65 процентов. Справедливости ради нужно отметить, что «запас прочности» у московских гостиниц все еще имеется, особенно на фоне мелочной экономии, к которой в недавние кризисные времена вынуждены были прибегать гостиницы на рынках Восточной Европы (Прага и Будапешт).

Хотя вопросы капитальных инвестиций в действующих гостиницах относятся к заботам собственников, а не наемных гостиничных управляющих, отельеры напрямую заинтересованы в том, чтобы уровень физического и морального износа гостиницы был минимальным, что достигается разумным соблюдением общепринятого в гостиничной сфере графика проведения плановых ремонтов и замены отслуживших свое предметов мебели и оборудования. Кризис 2014-2015 гг. не просто отложил начало, но и поставил под вопрос завершение многих программ капитальных улучшений гостиниц, намеченных или начатых после предыдущего кризиса 2008-2009 гг. К примеру, даже открытие в конце 2014 г. Four Seasons Moscow, составившего серьезную конкуренцию действующим гостиницам сегмента Luxury, не позволило двум отелям этого сегмента (Ararat Park Hyatt и Baltchug Kempinski) полностью завершить начатые программы капитального ремонта, которые оценивались в пределах 200 000 долларов США на номер. Непростые экономические времена означают, что большинство гостиничных собственников, видимо, предпочтут отложить плановый ремонт своих гостиниц до будущих времен, что означает плохие новости для отелей, введенных в строй в 90-е/начале 2000-ых гг., которые будут продолжать терять свою конкурентоспособность – на фоне продолжения увеличения номерного фонда города и сохраняющейся острой конкуренции среди гостиниц.

Авторы:Партнер, Руководитель отдела Гостиничного Бизнеса и Туризма Cushman & Wakefield/Марина Смирнова/Совместно с экспертом гостиничного бизнеса и туризма/Мариной Усенко

 

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий