ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 3 КВАРТАЛ 2015. ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗ

Экономическая ситуация в стране продолжает ухудшаться. Инвестиции в основной капитал за прошедшие девять месяцев сократились на 5,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Промышленное производство упало на 3,2%. Объем выполненных строительных работ в стране снизился на 8,3%. Реальные располагаемые доходы населения с начала года сократились на 3,3%. Высокая волатильность на валютном рынке сохраняется. По состоянию на конец 3 квартала официальный курс доллара составил 66,2 руб. На фоне продолжения спада основных социально-экономических показателей данные Центробанка РФ демонстрируют замедление темпов снижения объемов потребительского кредитования. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам за январь-август 20154, сократился на 36,5%. Для сравнения, за 1 полугодие спад составлял 39,4%. По прогнозу Министерства экономического развития ВВП в текущем году сократится на 3,9%. При этом прогноз изменения данного показателя пересматривался несколько раз в течение года.

Рынок жилой недвижимости

В третьем квартале 2015 г. новые объекты выходили на рынок, но, как и прогнозировалось ранее, объем таких проектов снизился по сравнению со вторым кварталом текущего года на 8%. Девелоперы продолжают выводить новые проекты на рынок, несмотря на снижение доходов населения и отсутствие ясных перспектив. До конца года планируется выход еще ряда крупных проектов, однако их количество будет меньше, чем в отчетном квартале.

Рынок апартаментов

Несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку и сокращение потребительского спроса на рынке апартаментов возможен рост уровня цен по отдельным объектам. Это связано с тем, что некоторые проекты, находящиеся на этапе строительства, начинают переводить в формат жилья, что в свою очередь приведет некоторому росту цен на такие объекты.

Элитная жилая недвижимость

Сегмент элитной жилой недвижимости в третьем квартале 2015 г. продемонстрировал сдержанную динамику:

•  на рынок вышел всего лишь один новый проект;
•  потребительский спрос оказался ниже уровня второго квартала 2015 г.

В ближайшее время ожидается сохранение текущих тенденций. По-прежнему существенное давление на цены будет оказывать волатильность курса рубля.

Загородная недвижимость

При условии сохранения текущих внешнеполитических и макроэкономических условий рынок загородной недвижимости будет характеризоваться следующими тенденциями:

• Снижение уровня девелоперской активности и уменьшение количества новых проектов;
• Выход новых проектов преимущественно в эконом-классе;
• Смещение покупательской активности на рынок вторичных продаж, т.к. ликвидное предложение на первичном рынке ограничено, а собственники на вторичном рынке предоставляют беспрецедентные скидки;
• Стимулирование продаж в поселках за счет специальных предложений и акций;

Наименее рискованной стратегией продаж новых поселков для застройщиков станет реализация участков без подряда, таким образом, доля УБП в структуре нового предложения сохраниться на высоком уровне.

Оптовый рынок земли

На рынке оптовых земель Подмосковья в настоящее время наблюдается стагнация, которая сохранится до конца текущего года. Низкий потребительский спрос на рынке организованных коттеджных поселков вынуждает девелоперов выставлять на продажу наименее привлекательные для собственной реализации земельные активы. Так, в предложении в значительном количестве имеются проекты под коттеджные поселки и малоэтажное строительство. Значимой тенденцией на рынке оптовой земли является рост объема предложения: собственники и девелоперы стремятся аккумулировать денежные средства для реализации текущих проектов, поэтому предлагают на продажу неиспользуемые земельные активы, содержание которых требует дополнительных ресурсов, особенно на фоне повышения кадастровой стоимости участков и налоговых отчислений. В последнее время все чаще на рынке отмечаются случаи поиска вариантов соинвестирования и fee-девелопмента для проектов на земельных участках Подмосковья, что обусловлено отсутствием доступа к дешевым заемным средствам.

В течение 2015 г. в целом и в третьем квартале в частности снижение курса рубля оказывало сильное воздействие на корректировку цен в долларовом выражении. Так, за последний год цены в долларовом выражении снизились более чем на четверть. Перспектив по их восстановлению пока не наблюдается.

Департамент Консалтинга, Аналитики и Исследований компании Blackwood