Обзор рынка загородной недвижимости Московской области (сентябрь 2014)

   На сентябрь 2014 г. на загородном рынке Московской области общий объем предложения первичного рынка составляет 75,2 тыс. домовладений, число коттеджных поселков достигло 1 643 ед., из них:
• 740 – полностью проданы,
• 831 - проект находится на стадии активных продаж,
• 52 - поселки на завершающем этапе реализации (в продаже менее 5 домовладений).

Динамика предложения домовладений различных форматов 2007-2014 гг.

   Вот уже шестой год наибольший объем предложения отводится земельным участкам без обязательного подряда на строительство, преимущественно - дачным проектам эконом класса, зачастую не обеспеченным необходимыми коммуникациями.   Предложение участков без обязательного подряда на строительство за период 2007-2011 гг. возросло до 71,8%, затем чуть сократилось, достигнув в 2014 году 69%. Основным толчком к развитию формата послужил финансовый кризис 2008 года.   По сравнению с 2013 годом наблюдается снижение общего объема предложения: динамика вывода новых проектов постепенно замедляется.   В 2012 году по сравнению с 2011 годом предложение квартир резко выросло (в 4 раза) за счет выхода новых проектов: масштабные МЖК «Восточная Европа», «Опалиха О2», «Марьино град 5», «Западное Кунцево», «Бутовские аллеи». Однако среднегодовое предложение в следующем 2013 году снизилось с 14 857 до 10 993 квартир. Темпы продаж перекрывали объем нового предложения, чем и объясняется зафиксированный провал. Кроме того, новые комплексы выставляли на продажу далеко не все квартиры, предпочитая начинать продажи с менее ликвидных лотов или первых очередей комплексов, в итоге предложение прирастало неравномерно.

         Изменение средних характеристик коттеджных поселков в период 2008–2014 гг.

Единственный сегмент, наращивающий объем предложения – рынок квартир в малоэтажных комплексах. Это при том, что в данном исследовании не рассматривается собственно основной рынок квартир – многоэтажное жилье городского типа, плотным кольцом обступившее 5-км зону у МКАД. С 2011 года объем предложения квартир в малоэтажном сегменте вырос более чем в 3 раза: в 2012 году презентовано более 20 малоэтажных комплексов, в 2013 году - 33 проекта, за неполные 9 месяцев 2014 года вышло уже 28 новых ЖК. При этом стоит отметить, что предложение в сегменте меняется значительно не только из-за новых загородных проектов, но и из-за старта продаж в новых очередях уже существующих комплексов. Рынок квартир относится к массовому сегменту, девелопер которого выигрывает на эффекте масштаба, наращивая объемы за счет строительства новых очередей.

Снижение цен на загородную недвижимость связано с преобладанием проектов эконом формата, общим снижением площади домовладений и придомовых участков, как следствие - уменьшением цены контракта. Стоимость домовладений с 2007 года снизилась весьма существенно, при этом более всего отмечено падение по сегменту участков без подряда на строительство - 80,87%. Практически одинаково падение в сегменте таунхаусов и квартир - 55,6% и 58,7%.