Обзор рынка квартир в малоэтажных комплексах Московской области (сентябрь 2014)

Доля апартаментов на первичном загородном рынке составляет 17,4% (13 066 квартир). По сравнению с прошлым 2013 годом объем предложения вырос почти на 30%, что объясняется увеличением числа новых проектов: с начала 2014 года на рынок вышло 28 ЖК («Голландский квартал», «Новый квартал Бекасово», «Софьино Forest», «Apila», «Загородный клуб ЮНА-ЛАЙФ» и др.). Последние из презентованных – «Рассказоvo» и «Удельная парк».
Малоэтажные комплексы можно охарактеризовать по следующим критериям:
• Этажность до 5-6 этажей;
• Дома обычно включают 3-4 подъезда;
• Придомовая территория – общая, участки собственникам квартир не выделяются;
• Низкая плотность населения;
• Собственная инфраструктура внутри комплекса;
• Своя эксплуатирующая организация, которая следит за состоянием дома и коммуникаций.

Значительная часть малоэтажных комплексов реализуют несколько форматов недвижимости наравне с квартирами. Загородных проектов, состоящих только из малоквартирных домов, в Подмосковье насчитывается 77 единиц (75,5% от общего объема ЖК).

Рассматриваемые МЖК достаточно масштабны - 28 из 102 комплексов насчитывают более 1000 квартир («Бутовские аллеи», «Новые Ватутинки. Квартал Южный», «Борисоглебское», «Сакраменто», и т.д.). Для застройщика реализовать крупный проект непросто - нужны значительные финансовые вложения. Помимо строительства домов, необходимо создавать места для отдыха, а также объекты инфраструктуры. Девелоперы планируют возведение не только досуговых сооружений (кафе, магазины, и т.д.), но и образовательных (школы, детские сады), что существенно расширяет целевую аудиторию будущего комплекса.

Отсутствие внутренней инфраструктуры может объясняться небольшим масштабом МЖК, а также близостью к крупному городу при условии наличия свободных мест в школах и садах. Примерами безинфраструктурных проектов могут служить «Марусино-3,4», «Шаляпинская усадьба», «ГольяноVо Park», «Солнечный», «Бутовские аллеи» и т.д.

21 из 102 комплексов, предлагающих квартиры различной комнатности, полностью построен (нап. «Шаляпинская усадьба», «Девять», «Истринское подворье»), остальные находятся на различных этапах строительства. Например, начальная стадия (котлован, фундамент) - «ЗаМитино», «Булатниково», «Apila», «Болтино», «Софьино Forest» и т.д. В новых проектах цены выгодно отличаются от аналогичных квартир в уже построенных и сданных комплексах, однако, есть риск затягивания или переноса сроков строительства или вообще замораживания проекта. Так, например, приостановлены продажи в «Лебединое озеро», «Истрово», «Барвиха Village», «Радоград» и ряде других ЖК. Причины остановки стройки различны - слишком большие амбиции продавца, не рассчитавшего свои возможности; отсутствие необходимой документации; сложности с изменением статуса земель или подведением коммуникаций и т.д.

Прописка – важный фактор выбора квартиры на загородном рынке, статус нежилых помещений гораздо менее распространен нежели в столице, но тем не менее и такие примеры есть («RastorguevoVillage» и «Загородный клуб ЮНА-ЛАЙФ»).

Формат малоэтажных комплексов приобретает все большую популярность, что объясняется значительными преимуществами перед городским жильем:
• Более низкая стоимость квартир,
• Подмосковная или Московская прописка (территория Новой Москвы),
• Индивидуальные планировки квартир, есть варианты квартир-студий,
• Низкая плотность населения,
• Внутренняя инфраструктура (как досуговая, так и обеспечение безопасности), собственная служба эксплуатации,
• Выгодные природные характеристики, хорошая экология.
Большинство застройщиков анализируемых проектов предлагают различные варианты рассрочек, а также сотрудничают с кредитными институтами. Но даже если девелопер не заявляет о скидках и акциях открыто, всегда можно договориться в момент выхода на сделку о небольшом дисконте.
На сентябрь 2014 года в продаже на загородном рынке Подмосковья находилось 102 малоэтажных комплекса и 13 066 квартир в них.