Объем спроса на квартиры в малоэтажных комплексах Московской области (сентябрь 2014)

Потенциал локального рынка малоэтажной жилой недвижимости определяется покупательной способностью жителей Москвы и области, которые предъявляют спрос на квартиры. Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения за последние 3 года, а также составить прогноз до конца текущего 2014 года.

• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке малоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5-7), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 30 294 пользователей набрали «купить квартиру Подмосковье»+ 2936 набрали «малоэтажный жилой комплекс». Еще 7,3 тыс. набрал запрос «купить квартиру Новая Москва». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом, число потенциальных покупателей локального рынка на квартиры составляет примерно 60-100 тыс. в год.

Суть данного метода заключается в определении совокупного дохода потенциальных покупателей жилой недвижимости и последующем выделении в их структуре средств, которые люди тратят на приобретение недвижимости. То есть полученные данные будут показывать, сколько люди готовы тратить на жилье.

Определение потенциальных покупателей

Жилье в Подмосковье приобретают либо непосредственно жители столицы и области, либо приезжие из других регионов. Доля этих групп оценивается следующим образом:

• жители Подмосковья – 37%;
• приезжие из других регионов – 31%.
• жители г. Москвы – 32%;

Жители Подмосковья – 7 133 620 чел. (2014 г.). Доля их составляет 37% всех потенциальных покупателей. Оставшаяся часть покупателей насчитывает 7 133 620/37%*63% = 12 146 434 человек. Таким образом, численность потенциальных покупателей жилья в Подмосковье насчитывает 7 133 620 +  12 146 434 = 19 280 054 человек.

Определение совокупного дохода потенциальных покупателей

Следующим этапом является определение совокупного дохода потенциальных покупателей и выделение в структуре расходов средств, затрачиваемых на приобретение недвижимости.

Согласно данным Федеральной службы по государственной статистике РФ среднедушевой доход на душу населения в Подмосковье составляет 36 260 руб. в месяц. Следовательно, совокупный доход потенциальных покупателей равен 699 094 млн. руб. в месяц. Далее следует выделить из совокупного дохода средства, которые впоследствии будут затрачены на приобретение жилья. Для этого ниже представлена структура расходов жителей Московской области.

Структура расходов населения (июнь 2014 г.):

• расходы на покупку товаров и оплату услуг – 67,4%;
• оплата обязательных платежей и взносов, деньги по переводам – 10%;
• сбережения во вкладах и ценных бумагах – 10,8%;
• сбережения, затрачиваемые на покупку жилья – 1,3%;
• покупка валюты – 4,4%;
• другие расходы – 6,1%.Как видно из диаграммы, реальные накопления населения, которые идут непосредственно на приобретения жилья, составляют в структуре расходов 4,4%. В это же время можно предположить, что сбережения во вкладах и ценных бумагах и средства, затрачиваемые на покупку валюты, в дальнейшем также могут тратиться населением на покупку недвижимости. Таким образом, вышеприведенные данные позволяют рассчитать фактический и потенциальный объемы средств, затрачиваемых покупателями на приобретение жилья.

В расчетах, приведенных ниже, учитывались только официальные данные по доходам. При этом часть населения получает т.н. «конвертную зарплату», объем которой колеблется от 20 до 40%. Расчеты приводятся без учета «серых зарплат».

Расчет фактических затрат:
Исходя из доли в 4,4%, затрачиваемой на приобретение жилья, максимальный объем средств, который потенциальные покупатели тратят на покупку недвижимости, составляет или 369 122 млн. руб. в год. Доля исследуемого малоэтажного сегмента по объему сделок, вводу жилья, мнению экспертов и др. показателям колеблется до 30% рынка. В данных расчетах показатель принят на уровне 25%.
Используя эти данные, можно рассчитать объем средств, потраченных жителями Подмосковья на приобретение квартир в малоэтажных комплексах - 92 280 млн. руб.
При средней стоимости квартиры в МЖК равной 6 108 000 руб., в год потенциальными покупателями совершается 15 108 сделок. Однако фактический уровень намного ниже данных динамики продаж исследуемого сегмента представленных выше.

Расчет потенциальных затрат: В данном случае реальные накопления населения, которые могут идти на приобретения жилья, складываются из сбережений во вкладах и ценных бумагах, сбережений, затрачивающихся непосредственно на приобретение жилья, и средств, затрачиваемых на покупку валюты, и составляют 10,8% + 4,4% + 1,3% = 16,5%.

Исходя из этого, максимальный объем средств, который потенциальные покупатели тратят на приобретение жилья, составляет 1 384 207 млн. руб. в год.  При средней стоимости квартиры в МЖК равной 6 108 000 руб., в год потенциальными покупателями совершается 56 655 сделок.

Таким образом, используя второй метод оценки можно сделать следующий вывод:

• Фактический объем средств, потраченных жителями Подмосковья на приобретение квартир в малоэтажных комплексах - 92 280 млн. руб.
•  Максимальный объем средств, который потенциальные покупатели тратят на приобретение жилья, составляет 1 384 207 млн. руб. в год.
• Количество фактически возможных сделок купли-продажи малоэтажной недвижимости 15 108 сделки в год – и количество потенциально возможных сделок купли-продажи малоэтажной недвижимости в год – 56 655 сделок в год.