Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения таунхаусов

08 июня 2014

В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:

Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки таунхаусов в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». Общий объем таунхаусов к продаже на первичном локальном рынке оценивается в 814 домовладений в 12 загородных комплексах.

Название поселкаШоссеУдаленность от МКАД, кмБлижайший нас. пунктОбщее количество домовладений ВСЕГО, шт.Количество таунхаусов в продаже, шт.
Ширяевские усадьбыКалужское23пос. Ширяево11820
Ново-НикольскоеКиевское23Ивановское1160195
Изумрудная аллеяКалужское24п.Первомайское, д.Ширяево9845
FORTOPS.RUКалужское24г. Троицк738
Академия паркКиевское24д. Милюково81610
Керамо -4,5 (Раввисант)Калужское25п. Первомайское244125
Мартемьяново-парк (Новотроицкий)Киевское28д. Малые горки6025
Марсель Калужское31д. Филино92216
Остров ЭринКиевское32д. Софьино3703
Апрелевка паркКиевское32д. Мартемьяново36254
Европейская долина - 2Калужское33д. Шаганино150105
Глаголево паркКиевское35д. Глаголево4408

Таунхаусы – могут служить альтернативой квартирам и отдельным коттеджам. По площади они ближе к городскому жилью и предполагают соседство с другими жильцами, но в то же время находятся за городом и располагают хоть и небольшими, но собственными участками земли.
Ввиду того, что данный тип недвижимости позиционируется как дом для постоянного проживания отличительной их чертой является минимальная удаленность от столицы, так как проживание подразумевает расположение недалеко от работы и необходимость иметь всю инфраструктуру (внутри поселка или поблизости).

Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов.

Структура предложения по расположению конкурентов

Порядковый номер в таблице соответствует номеру на карте ниже:

карта

сравнительная таблица

Средняя площадь таунхаусов локального загородного рынка составляет 146 кв.м. Большинство предлагаемых блокированных секций это эконом проекты, площадь их небольшая. Девелоперы стараются максимально функционально использовать имеющуюся площадь, разместив несколько спален, кухню-гостинную и т.д. Так, на локальном рынке наиболее представлены сегодня секции площадью 100-200 кв.м.- 86% предложения. Подобный таунхаус можно приобрести в любом проекте из рассматриваемых.

сравнительная  таблица

структура предложения по площади

Не все рассматриваемы комплексы предлагают покупателям широкий выбор планировок и метражей. Обычно на эконом комплексы приходится по 2-3 стандартных решения, на бизнес – до 10. Вместе с тем можно отметить комплекс «Марсель», где уже сейчас выбор секций различной комнатности и площади впечатляет – более 20 планировок. Хотя на старте продаж их было всего 5.
Самые большие секции предлагаются к продаже в комплексах «Апрелевка парк» (210 кв.м.) и «Ширяевские усадьбы» (231 кв.м.). Минимальная площадь секции таунхауса (80 кв.м. в поселке «Марсель») обойдется покупателю в 4,5 млн. руб. Планировка подробно объекта представлена ниже:

планировка

Один из наиболее компактных вариантов планировки таунхауса площадью 145 кв.м. представлен в поселке «Апрелевка парк»:

ПЛАНИРОВКА АПРЕЛЕВКА

Еще одна планировка секции площадью 167 кв.м. представлена в поселке «Керамо (Рависант)»:

ПЛАНИРОВКА КЕРАМО

Средний размер земельного надела в поселках с таунхаусами – 3,5 сотки. Большинство рассматриваемых загородных проектов находятся на стадии строительства. Полностью построены только «FORTOPS.RU» и «Глаголево парк».

Название жилого комплексаСтадия проектаВнутренняя отделка коттеджей
Ширяевские усадьбыНа 1 очереди ведется строительство забора вдоль домов 5 и 6, выполнена заливка бетонных крылец, выполняются перегородки мокрых зон и котельных, готовятся к установке окна домов 8 и 12. На 2 очереди завершены все отмостки и отделаны камнем все цоколи, ведутся работы по стропильным конструкциям кровли на домах 19-21 Ведутся работы на фундаментах 9 домов 3 очереди.Завершаются работы по созданию Сводного плана сетей с учетом всех «мокрых» коммуникаций, электричества, газа и оптико-волоконной сети. Работники БТИ приступили к инвентаризации домов 1 очереди.черновая
Ново-Никольскоестроится 1 очередь многоэтажных домов, корпуса 4-10, строится 1 очередь малоэтажных домов корпуса 4-12. Окончание строительства – конец 2015 г. Таунхаусы 1 очередь строятся дома с 29 до 46, только начали строить.черновая
Изумрудная аллеяпрокладывают дороги и коммуникации, ведется строительство секцийчерновая/под ключ
FORTOPS.RUПроложены дороги, подведены коммуникации, дома построены идет отделкачерновая
Академия паркПервая очередь построена, ведутся финальные работы. Только начали продавать 2 очередьчерновая
Керамопродолжаются работы по подведению сетей, строятся секции таунхаусов - 60%черновая
Мартемьяново-парк (Новотроицкий)Все коммуникации готовы, строят дома. Введен в эксплуатацию поселковый детский сад на 240 мест. Полностью готовы дома на 112 и 113 участке. Идёт строительство домов на участках 114 и 115.черновая
Марсель 1 очередь полностью построена, строится 2 и 3 очередь посёлка, а также объекты инфраструктуры, офис продаж построен, территория огороженачерновая/под ключ
Остров Эринпостроены дома 1 очереди. Завершен монтаж электрооборудования и проведены пусконаладочные работы в трансформаторных подстанциях. Для локальных очистных сооружений завершен монтаж внутренних металлических конструкций, ведется монтаж технологического оборудования.Выполнено дорожное корыто и песчаная отсыпка основания дороги в районе многоквартирных домов №337-347.ВЗУ - выполнена фундаментная плита. Завершены работы по прокладке кабельных линий 0,4 и 10 кВ первой очереди. черновая
Апрелевка паркЗакончена прокладка газопровода во II очереди поселка. Начались работы по прокладке газопровода в 1 очереди. Построен водозаборный узел. Поселок огорожен черновая
Европейская долина-2прокладывают коммуникации, идут работы по строительству первой улицы домовчерновая
Глаголево паркВсе коммуникации подведены, дома построенычерновая

Почти все проекты предлагают домовладения без отделки, предоставляя собственнику сделать ремонт самому. Исключение составляют объекты поселков «Марсель» и «Изумрудная аллея. Сейчас здесь в продаже 15 и 5 секций соответственно полностью готовых к въезду с отделкой «под ключ».

 Под черновуюПод чистовуюПод ключ
Количество таунхаусов в продаже, шт.794-20

Средняя цена за 1 кв.м. таунхауса на момент проведения исследования – 61 800 руб., по общей стоимости – 9,26 млн. руб.
Предложение таунхаусов на локальном рынке разнообразно – от бюджетных до качественных бизнес вариантов. Однако 77,6% домовладений по цене варьируются в пределах 50-90 за 1 кв.м. Это коттеджные поселки эконом класса с минимальным набором инфраструктуры, большим числом домовладений, материал строительства – пенобетон, керамзитобетон и другие виды ячеистых блоков.

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ЦЕНЕ

Минимальная цена из расчета за 1 кв.м. таунхауса установилась в загородном комплексе «Апрелевка парк» – 37 200 руб., то есть у покупателя есть возможность приобрести секцию площадью 145 кв.м. с участком в 2,5 сотки за 5,4 млн. руб. Поселок застраивается начиная с 2011 года. Общее количество домовладений в поселке «Апрелевка-парк» насчитывает 167 участков (59 участков от 8 до 24 соток в первой очереди, примыкающих к реке Десна, и 108 – от 9 до 27 соток во второй очереди поселка, соседствующей с лесом). Кроме того, также есть 155 таунхаусов и дуплексов. Поскольку поселок достаточно большой, застройщик планирует строительство расширенной инфраструктуры: торгово-административный корпус, супермаркет, кафе-пекарня, аптека, химчистка, детский клуб, салон красоты и т.п. Что касается ценового максимума, он зафиксирован в строящемся поселке «Марсель». В первой очереди комплекса предлагается полностью готовый таунхаус с отделкой «под ключ» площадью 142 кв.м. (Проект «Гоген-2») с относительно большим для подобного формата недвижимости участком 6 соток за 17 115 000 руб. (или 120,7 тыс. руб. за 1 кв.м.). В продаже преобладают объекты в бюджете 5-9 млн. руб.- 62,4% предложения. Самый дешевый таунхаус можно купить в «Марселе» зп 4,5 млн. руб., самый дорогой – в поселке бизнес класса «FORTOPS.RU» -18,5 млн. руб. Все секции поселка «FORTOPS.RU» строились одновременно. Архитектура поселка необычна, планировки комфортны. Своеобразную рекламу проекту создало то, что власти Подмосковья подарили таунхаус олимпийским чемпионам – Виктору Уайлду и Алене Заварзиной. Комплекс располагается всего в 3-х километрах от г. Троицк, что дало возможность застройщику сэкономить на строительстве собственных досуговых объектов.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА  ЦЕНА-КОЛ-ВО

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ

Название жилого комплексаКласс поселкаСредняя стоимость таунхауса за 1 кв.м., руб.Средняя стоимость таунхауса, руб.
Ширяевские усадьбыэконом5110010000000
Ново-Никольскоебизнес753509494500
Изумрудная аллеяэконом570106875000
FORTOPS.RUбизнес10000018500000
Академия паркэконом556008075000
Керамо бизнес484007506600
Мартемьяново-парк (Новотроицкий)эконом452707350000
Марсель - 1 очэконом7650010325000
Остров Эринбизнес547806300000
Апрелевка паркэконом463007600000
Европейская долина - 2эконом454156550000
Глаголево паркбизнес8785012700000

БизнесЭконом
Средняя стоимость за 1 кв.м., руб.7330055600
Средняя стоимость за домовладение, руб.10 900 0007 950 000
20-30 км от МКАД30-40 км от МКАД
Средняя стоимость за 1 кв.м., руб.6180064500
Средняя стоимость за домовладение, руб.96850008 695 000

Все коттеджные поселки предлагающие на первичном рынке таунхаусы рассмотрены с точки зрения материалов строительства и этажности секций:

Название жилого комплексаМатериал строительстваЭтажность секций
Ширяевские усадьбымонолит, отделка - кирпич.2-х и 3-х этажные
Ново-Никольское Фундамент жилого дома – сплошная монолитная плита. Здание запроектировано каркасным. Каркас здания железобетонный, монолитный. Наружные и внутренние стены жилых этажей и чердака запроектированы из пенобетонных блоков. Перегородки – кирпичные, толщиной 120мм. Наружная отделка: - цоколь здания и подпорные стенки облицовываются керамогранитной плиткой;- наружные стены облицовываются клинкерной плиткой; - оформление фасадов декоративными элементами из пенополиуретана. Оконные блоки, дверные балконные блоки – металлопластиковые профили, витражи – алюминиевые профили.2-х и 3-х этажные
Изумрудная аллеякирпич2+ мансардный этаж
FORTOPS.RUмонолит, пенобетонные блоки2-х и 3-х этажные
Академия парккирпич2-х и 3-х этажные
Керамокирпич2+ мансардный этаж
Мартемьяново-парк (Новотроицкий)пенобетон, облицован кирпичом2-х и 3-х этажные
Марсель Кирпич, Пенобетон2-х и 3-х этажные
Остров Эринкерамоблок 2+ мансардный этаж
Апрелевка парккирпич. монолит2+ мансардный этаж
Европейская долина - 2кирпич2-х этажные
Глаголево паркМонолит, кирпич, бревно, брус2-х и 3-х этажные

Структура предложения таунхаусов по материалам строительства представлена ниже:

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО МАТЕРИАЛАМ

В рамках настоящего исследования составлен прогноз ввода данного типа недвижимости за 3 года:

 2014 год2015 год2016 год
Объем ввода, кв.м.415506287067850
Количество таунхаусов, кв.м.290439472

ПРОГНОЗ

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий