Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения квартир

16 июня 2014

В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:

Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки квартир в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». При анализе предложения на локальном рынке жилой недвижимости использована база компании Vesco Consulting, которая включает мало и среднеэтажные комплексы, в которых ведутся активные продажи. Совокупный объем выборки составил 1 430 квартир различной комнатности в 11-ти жилых комплексах, соответственно результаты анализа в полной мере отражают существующую на момент проведения исследования рыночную конъюнктуру.

Название ЖКТрассаУдаленность от МКАД, кмБлижайший нас. пунктОбщее количество квартир ВСЕГО, шт.Количество квартир в продаже, шт.
КузнечикиВаршавское20пос. Кузнечики15557
Троицкая ривьера Калужское20г. Троицк18347
ИзумрудныйКалужское20г. Троицк6515
Вила риваКалужское21г. Троицк2412
ПоливановоКалужское 22г. Троицк5419
СолнечныйКалужское22г. Троицк130045
Ново-НикольскоеКиевское23Ивановское1760420
VESNAКиевское27д. Комино1215657
Экопарк ГорчаковоКиевское28пос. Птичное92858
Софьино ForestКалужское28д. Софьино42080
АкварельВаршавское28д. Щаповоболее 20020

Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов

№ п\пНазвание ЖК№ п\пНазвание ЖК
1Кузнечики7Ново-Никольское
2Троицкая ривьера 8VESNA
3Изумрудный9Экопарк Горчаково
4Вила рива10Софьино Forest
5Поливаново11Акварель
6Солнечный

карта

Застройщики стремятся максимально использовать имеющуюся площадь под застройку, а также разработать оптимальные планировки. Квартиры-студии – тренд последних 3-х лет. Они недороги, и, с учетом привлечения заемных средств, доступны практически любому покупателю. Вместе с тем компактность и продуманность планировки позволяет комфортно проживать семье из 2-х человек. В итоге сейчас купить квартиру-студию можно в комплексах «Кузнечики», «Троицкая ривьера», «VESNA», «Софьино Forest», «Поливаново».
Основное предложение квартир приходится на 1- и 2- комнатные объекты – 57,3%. Квартиры большей площади менее востребованы рынком, поэтому при проектировании застройщики традиционно отводят им меньшую долю.

 Студии1-ком. квартиры2-ком. квартиры3-ком. квартирыболее 4-комнат
Количество квартир в продаже, шт.287417403146177

структура предложения в разрезе комнатностиСредняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
• квартиры-студии – 29 кв.м.
• однокомнатные квартиры – 48,9 кв.м.
• двухкомнатные квартиры – 74,8 кв.м.
• трехкомнатные квартиры – 99 кв.м.
• 4-х и более комнат – 162 кв.м.
На данный момент на локальном рынке наиболее представлены квартиры площадью 40- 80 кв.м. – 53,8% предложения.

преддложение по площади

 до 40 кв.м.40-60 кв.м.60-80 кв.м.80-100 кв.м. 100-120 кв.м.свыше 120 кв.м.
Квартиры в продаже, шт.3153424282178741

На данный момент на локальном загородном рынке площадь квартир варьируется от 22 кв.м. до 262,86 кв.м. Самая маленькая квартира студия находится в «Кузнечиках», а самая большая в «Ново-Никольском».

Название жилого комплексаСредняя площадь квартиры, кв.м.
Студия1-ком.2-ком.3-ком.4 и более комнат
Кузнечики2441.85588.7143.2
Троицкая ривьера 33527890.7155
Изумрудный-43.464.794.59-
Вила рива-79145179204
Поливаново264258.191.4127.19
Солнечный-59.991.83126.1146
Ново-Никольское-457594.86262.85
VESNA27.1745.3964.584.1-
Экопарк Горчаково-53.575.896.5-
Софьино Forest32.83556.875.2-
Акварель-526177.6100

Среди рассмотренных жилых комплексов можно привести примеры квартир с оптимальными планировочными решениями:

VESNA
квартира – студия (37,96 кв.м.)

весна студия

2-х комнатная (55,4 кв.м.)

весна 2кмн

 Экопарк Горчаково
1-комнатная квартира (43,35 кв.м.)
экопарк 12-комнатная квартира (73,11 кв.м.)

экопарк 2

Софьино Forest
3-х комнатная квартира (75,21 кв.м.)

софьино

Все квартиры предлагаемые к продаже на локальном рынке реализуются без отделки. При желании покупателя за дополнительные средства можно силами бригады застройщика провести ремонтные работы.

Название жилого комплексаСтадия проектаВнутренняя отделка квартир
КузнечикиВсё построеночерновая
Троицкая ривьера Первая и вторая очередь сданы, 3 очередь строится (сдача 2015 г. ). Проложены дороги. Все коммуникации подведены.черновая
ИзумрудныйПостроен, сданчерновая
Вила риваготовность 25%.черновая
Поливаново70% построеночерновая
Солнечныйвведены в эксплуатацию жилые дома №8,9,10,11, подземная автостоянка. Ведутся работы по благоустройству территориичерновая
Ново-НикольскоеСейчас идет I очередь строительства 1 этап многоквартирные жилые дома №4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 начало строительства 02.07.2012г, окончание строительства 30.12.2014г 1 этап малоэтажные жилые дома №2-14, 16-28, 96-105, 108, 109 начало строительства 02.07.2012г, окончание строительства 30.12.2014г 2 этап малоэтажные жилые дома №56-84 начало строительства 01.08.2013г, окончание строительства 30.12.2015г.черновая
VESNA1 очередь, корпуса 13-16 построены, сдача лето 2014 годчерновая
Экопарк ГорчаковоПервая очередь построена, сдача летом 2014 года.черновая
Софьино Forestстроительство не начато, начнут весной 2015 года строить.черновая
Акварельпостроен. сданчерновая

Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на локальном рынке составляет 80 000 руб.
Самый бюджетный вариант по цене за 1 кв.м. 48 000 руб. – квартира в ЖК «Поливаново». Самый дорогой вариант обойдется покупателю из расчета 1 кв.м. 107 500 руб. в сданном доме ЖК «Изумрудный».

 до 50 тыс. руб.50-70 тыс. руб.70-90 тыс. руб.90-110 тыс. руб.
Количество квартир в продаже, шт.9561643217

структура предложенния по цене за м2

Относительно общей стоимости квартир, можно отметить, что средняя цена по локальному рынку – 6 235 000 руб. Наибольшее число квартир сконцентрировано в ценовом диапазоне 3-5 млн. руб. – 36,3%. Недвижимость по такой стоимости можно купить почти во всех жилых комплексах, исключение составляет «Вила Рива» и «Солнечный», где цены на объекты немного выше.

структура предложения по стоимости

Устанавливая цены на квартиры в жилых комплексах, застройщики руководствуются несколькими принципами:
• обычно цена 1 кв.м. однокомнатной квартиры выше, чем 3-х комнатной.
• квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому, как правило, они дешевле (дисконт до 10%).
• часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры) застройщики придерживают до момента повышения цен.

Название жилого комплексаКласс ЖКСредняя стоимость квартиры за 1 кв.м., руб.Средняя стоимость квартиры, руб.
КузнечикиЭконом592005150000
Троицкая ривьераЭконом846357535000
ИзумрудныйЭконом1083005350000
Вила риваБизнес10000012750000
ПоливановоЭконом548004072500
СолнечныйЭконом928509150000
Ново-НикольскоеЭконом742509030500
VESNAЭконом771003516500
Экопарк ГорчаковоЭконом718004325000
Софьино ForestЭконом841002552000
АкварельЭконом732005180000

Все жилые комплексы предлагающие на первичном рынке квартиры рассмотрены с точки зрения материалов строительства и этажности:

Название жилого комплексаТехнология строительстваЭтажность
КузнечикиДома строят в западно-европейском стиле, материал строительства – монолит, кирпич3 + мансарда
Троицкая ривьераматериал строительства – монолит, пенобетон3-4
ИзумрудныйМатериал строительства - кирпич3
Вилла риваМонолитно-кирпичная конструкция2-3
ПоливановоМатериал строительства - кирпич3-4
СолнечныйМонолитно-кирпичная конструкция5-6-7
Ново-НикольскоеКаркас здания железобетонный, монолитный. Наружные и внутренние стены жилых этажей и чердака запроектированы из пенобетонных блоков.2-9
VESNAКирпично-монолитная конструкция6-12
Экопарк ГорчаковоМатериал строительства – кирпич3-5
Софьино ForestСтроится по индивидуальному проекту, материал строительства – монолит, пенобетон3
АкварельМонолитно-кирпичная конструкция9

Структура предложения квартир в зависимости от материала строительства жилых комплексов представлена ниже:

 Монолит-кирпичМонолит ячеистые блоки
Количество квартир в продаже, шт.806624

предложение

Прогнозные данные по объемам ввода жилья на 3 года. Проекты планируемой застройки на локальном рынке:

НазваниеРасположениеХарактеристика
ВесениноКиевское, 24 кмПроект приостановил продажи, меняют концепцию и генплан. На рынок планирует выйти повторно в сентябре 2015 года.
ЛегендаКалужское, 20 кмКомплекс в черте города Троицк. Планируемая этажность -6-7. Продажи начнутся с 1 августа 2014 года. 1 очередь три дома.
Ново-СофьиноКалужское, 28 кмПланируется строительство 25 малоэтажных домов на 864 квартиры площадью 41,3-80 кв.м.

Оценив перспективы новой застройки, а также выход на рынок последующих очередей уже существующих комплексов был составлен прогноз ввода мало- и среднеэтажного жилья (тыс. кв.м.):

 2014 год2015 год2016 год
Троицкая ривьера 2.24.2-
Вила рива-2.2-
Поливаново1.21.9-
Солнечный1.53-
Ново-Никольское4.912.111.6
VESNA21.932.637.8
Экопарк Горчаково11.215.6-
Софьино Forest-2119.6
Планируемая застройка--67.8
ВСЕГО42.992.6136.8

 

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий