Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения квартир
В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:
- СофьиноForest (генплан фотогалерея схема расположения)
- Vesna (генплан фотогалерея схема расположения)
- Экопарк«Горчаково» (генплан фотогалерея схема расположения)
- ЖК Вилла Рива (генплан фотогалерея схема расположения)
- Акварель (фотогалерея схема расположения)
- Солнечный (генплан фотогалерея схема расположения)
- Поливаново (генплан фотогалерея схема расположения)
- Изумрудный (фотогалерея схема расположения)
- Троицкая ривьера (генплан фотогалерея схема расположения)
- Кузнечики (генплан фотогалерея схема расположения)
Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки квартир в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». При анализе предложения на локальном рынке жилой недвижимости использована база компании Vesco Consulting, которая включает мало и среднеэтажные комплексы, в которых ведутся активные продажи. Совокупный объем выборки составил 1 430 квартир различной комнатности в 11-ти жилых комплексах, соответственно результаты анализа в полной мере отражают существующую на момент проведения исследования рыночную конъюнктуру.
| Название ЖК | Трасса | Удаленность от МКАД, км | Ближайший нас. пункт | Общее количество квартир ВСЕГО, шт. | Количество квартир в продаже, шт. |
|---|---|---|---|---|---|
| Кузнечики | Варшавское | 20 | пос. Кузнечики | 155 | 57 |
| Троицкая ривьера | Калужское | 20 | г. Троицк | 183 | 47 |
| Изумрудный | Калужское | 20 | г. Троицк | 65 | 15 |
| Вила рива | Калужское | 21 | г. Троицк | 24 | 12 |
| Поливаново | Калужское | 22 | г. Троицк | 54 | 19 |
| Солнечный | Калужское | 22 | г. Троицк | 1300 | 45 |
| Ново-Никольское | Киевское | 23 | Ивановское | 1760 | 420 |
| VESNA | Киевское | 27 | д. Комино | 1215 | 657 |
| Экопарк Горчаково | Киевское | 28 | пос. Птичное | 928 | 58 |
| Софьино Forest | Калужское | 28 | д. Софьино | 420 | 80 |
| Акварель | Варшавское | 28 | д. Щапово | более 200 | 20 |
Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов
№ п\п Название ЖК № п\п Название ЖК
1 Кузнечики 7 Ново-Никольское
2 Троицкая ривьера 8 VESNA
3 Изумрудный 9 Экопарк Горчаково
4 Вила рива 10 Софьино Forest
5 Поливаново 11 Акварель
6 Солнечный
Застройщики стремятся максимально использовать имеющуюся площадь под застройку, а также разработать оптимальные планировки. Квартиры-студии - тренд последних 3-х лет. Они недороги, и, с учетом привлечения заемных средств, доступны практически любому покупателю. Вместе с тем компактность и продуманность планировки позволяет комфортно проживать семье из 2-х человек. В итоге сейчас купить квартиру-студию можно в комплексах «Кузнечики», «Троицкая ривьера», «VESNA», «Софьино Forest», «Поливаново».
Основное предложение квартир приходится на 1- и 2- комнатные объекты - 57,3%. Квартиры большей площади менее востребованы рынком, поэтому при проектировании застройщики традиционно отводят им меньшую долю.
| Студии | 1-ком. квартиры | 2-ком. квартиры | 3-ком. квартиры | более 4-комнат | |
|---|---|---|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 287 | 417 | 403 | 146 | 177 |
Средняя площадь квартир локального рынка в зависимости от комнатности составляет:
• квартиры-студии - 29 кв.м.
• однокомнатные квартиры - 48,9 кв.м.
• двухкомнатные квартиры - 74,8 кв.м.
• трехкомнатные квартиры - 99 кв.м.
• 4-х и более комнат - 162 кв.м.
На данный момент на локальном рынке наиболее представлены квартиры площадью 40- 80 кв.м. - 53,8% предложения.
| до 40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | 100-120 кв.м. | свыше 120 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Квартиры в продаже, шт. | 315 | 342 | 428 | 217 | 87 | 41 |
На данный момент на локальном загородном рынке площадь квартир варьируется от 22 кв.м. до 262,86 кв.м. Самая маленькая квартира студия находится в «Кузнечиках», а самая большая в «Ново-Никольском».
| Название жилого комплекса | Средняя площадь квартиры, кв.м. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 1-ком. | 2-ком. | 3-ком. | 4 и более комнат | |
| Кузнечики | 24 | 41.8 | 55 | 88.7 | 143.2 |
| Троицкая ривьера | 33 | 52 | 78 | 90.7 | 155 |
| Изумрудный | - | 43.4 | 64.7 | 94.59 | - |
| Вила рива | - | 79 | 145 | 179 | 204 |
| Поливаново | 26 | 42 | 58.1 | 91.4 | 127.19 |
| Солнечный | - | 59.9 | 91.83 | 126.1 | 146 |
| Ново-Никольское | - | 45 | 75 | 94.86 | 262.85 |
| VESNA | 27.17 | 45.39 | 64.5 | 84.1 | - |
| Экопарк Горчаково | - | 53.5 | 75.8 | 96.5 | - |
| Софьино Forest | 32.8 | 35 | 56.8 | 75.2 | - |
| Акварель | - | 52 | 61 | 77.6 | 100 |
Среди рассмотренных жилых комплексов можно привести примеры квартир с оптимальными планировочными решениями:
VESNA
квартира - студия (37,96 кв.м.)
2-х комнатная (55,4 кв.м.)
Экопарк Горчаково
1-комнатная квартира (43,35 кв.м.)
2-комнатная квартира (73,11 кв.м.)
Софьино Forest
3-х комнатная квартира (75,21 кв.м.)
Все квартиры предлагаемые к продаже на локальном рынке реализуются без отделки. При желании покупателя за дополнительные средства можно силами бригады застройщика провести ремонтные работы.
| Название жилого комплекса | Стадия проекта | Внутренняя отделка квартир |
|---|---|---|
| Кузнечики | Всё построено | черновая |
| Троицкая ривьера | Первая и вторая очередь сданы, 3 очередь строится (сдача 2015 г. ). Проложены дороги. Все коммуникации подведены. | черновая |
| Изумрудный | Построен, сдан | черновая |
| Вила рива | готовность 25%. | черновая |
| Поливаново | 70% построено | черновая |
| Солнечный | введены в эксплуатацию жилые дома №8,9,10,11, подземная автостоянка. Ведутся работы по благоустройству территории | черновая |
| Ново-Никольское | Сейчас идет I очередь строительства 1 этап многоквартирные жилые дома №4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 начало строительства 02.07.2012г, окончание строительства 30.12.2014г 1 этап малоэтажные жилые дома №2-14, 16-28, 96-105, 108, 109 начало строительства 02.07.2012г, окончание строительства 30.12.2014г 2 этап малоэтажные жилые дома №56-84 начало строительства 01.08.2013г, окончание строительства 30.12.2015г. | черновая |
| VESNA | 1 очередь, корпуса 13-16 построены, сдача лето 2014 год | черновая |
| Экопарк Горчаково | Первая очередь построена, сдача летом 2014 года. | черновая |
| Софьино Forest | строительство не начато, начнут весной 2015 года строить. | черновая |
| Акварель | построен. сдан | черновая |
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на локальном рынке составляет 80 000 руб.
Самый бюджетный вариант по цене за 1 кв.м. 48 000 руб. - квартира в ЖК «Поливаново». Самый дорогой вариант обойдется покупателю из расчета 1 кв.м. 107 500 руб. в сданном доме ЖК «Изумрудный».
| до 50 тыс. руб. | 50-70 тыс. руб. | 70-90 тыс. руб. | 90-110 тыс. руб. | |
|---|---|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 9 | 561 | 643 | 217 |
Относительно общей стоимости квартир, можно отметить, что средняя цена по локальному рынку – 6 235 000 руб. Наибольшее число квартир сконцентрировано в ценовом диапазоне 3-5 млн. руб. – 36,3%. Недвижимость по такой стоимости можно купить почти во всех жилых комплексах, исключение составляет «Вила Рива» и «Солнечный», где цены на объекты немного выше.
Устанавливая цены на квартиры в жилых комплексах, застройщики руководствуются несколькими принципами:
• обычно цена 1 кв.м. однокомнатной квартиры выше, чем 3-х комнатной.
• квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому, как правило, они дешевле (дисконт до 10%).
• часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры) застройщики придерживают до момента повышения цен.
| Название жилого комплекса | Класс ЖК | Средняя стоимость квартиры за 1 кв.м., руб. | Средняя стоимость квартиры, руб. |
|---|---|---|---|
| Кузнечики | Эконом | 59200 | 5150000 |
| Троицкая ривьера | Эконом | 84635 | 7535000 |
| Изумрудный | Эконом | 108300 | 5350000 |
| Вила рива | Бизнес | 100000 | 12750000 |
| Поливаново | Эконом | 54800 | 4072500 |
| Солнечный | Эконом | 92850 | 9150000 |
| Ново-Никольское | Эконом | 74250 | 9030500 |
| VESNA | Эконом | 77100 | 3516500 |
| Экопарк Горчаково | Эконом | 71800 | 4325000 |
| Софьино Forest | Эконом | 84100 | 2552000 |
| Акварель | Эконом | 73200 | 5180000 |
Все жилые комплексы предлагающие на первичном рынке квартиры рассмотрены с точки зрения материалов строительства и этажности:
| Название жилого комплекса | Технология строительства | Этажность |
|---|---|---|
| Кузнечики | Дома строят в западно-европейском стиле, материал строительства – монолит, кирпич | 3 + мансарда |
| Троицкая ривьера | материал строительства – монолит, пенобетон | 3-4 |
| Изумрудный | Материал строительства - кирпич | 3 |
| Вилла рива | Монолитно-кирпичная конструкция | 2-3 |
| Поливаново | Материал строительства - кирпич | 3-4 |
| Солнечный | Монолитно-кирпичная конструкция | 5-6-7 |
| Ново-Никольское | Каркас здания железобетонный, монолитный. Наружные и внутренние стены жилых этажей и чердака запроектированы из пенобетонных блоков. | 2-9 |
| VESNA | Кирпично-монолитная конструкция | 6-12 |
| Экопарк Горчаково | Материал строительства – кирпич | 3-5 |
| Софьино Forest | Строится по индивидуальному проекту, материал строительства – монолит, пенобетон | 3 |
| Акварель | Монолитно-кирпичная конструкция | 9 |
Структура предложения квартир в зависимости от материала строительства жилых комплексов представлена ниже:
| Монолит-кирпич | Монолит ячеистые блоки | |
|---|---|---|
| Количество квартир в продаже, шт. | 806 | 624 |
Прогнозные данные по объемам ввода жилья на 3 года. Проекты планируемой застройки на локальном рынке:
| Название | Расположение | Характеристика |
|---|---|---|
| Весенино | Киевское, 24 км | Проект приостановил продажи, меняют концепцию и генплан. На рынок планирует выйти повторно в сентябре 2015 года. |
| Легенда | Калужское, 20 км | Комплекс в черте города Троицк. Планируемая этажность -6-7. Продажи начнутся с 1 августа 2014 года. 1 очередь три дома. |
| Ново-Софьино | Калужское, 28 км | Планируется строительство 25 малоэтажных домов на 864 квартиры площадью 41,3-80 кв.м. |
Оценив перспективы новой застройки, а также выход на рынок последующих очередей уже существующих комплексов был составлен прогноз ввода мало- и среднеэтажного жилья (тыс. кв.м.):
| 2014 год | 2015 год | 2016 год | |
|---|---|---|---|
| Троицкая ривьера | 2.2 | 4.2 | - |
| Вила рива | - | 2.2 | - |
| Поливаново | 1.2 | 1.9 | - |
| Солнечный | 1.5 | 3 | - |
| Ново-Никольское | 4.9 | 12.1 | 11.6 |
| VESNA | 21.9 | 32.6 | 37.8 |
| Экопарк Горчаково | 11.2 | 15.6 | - |
| Софьино Forest | - | 21 | 19.6 |
| Планируемая застройка | - | - | 67.8 |
| ВСЕГО | 42.9 | 92.6 | 136.8 |
