Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения коттеджей
В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:
- Шарль Леруа (генплан фотогалерея схема расположения),
- Экодеревня (генплан фотогалерея схема расположения)
- Ново-Шарапово (генплан фотогалерея схема расположения)
- Новое Глаголево (генплан фотогалерея схема расположения)
- Ново-Никольское (генплан фотогалерея схема расположения)
- HydePark (генплан фотогалерея схема расположения)
- Вилла Фортуна (генплан фотогалерея схема расположения)
Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки коттеджей в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». При анализе предложения коттеджей на рынке недвижимости в локальной зоне использована база компании Vesco Consulting, которая включает загородные комплексы, где ведутся активные продажи коттеджей и участков с подрядом на строительство.
Объектом анализа структуры предложения являлся не жилой комплекс, а коттедж или участок с подрядом, которые предлагалась к продаже на первичном рынке. Совокупный объем выборки составил 497 индивидуальных домовладений в 21 коттеджном поселке. Результаты анализа в полной мере отражают существующую на момент проведения исследования рыночную конъюнктуру.
| Название поселка | Трасса | Удаленность от МКАД, км | Ближайший нас. пункт | Общее количество домовладений , шт | Количество коттеджей в продаже, шт. |
|---|---|---|---|---|---|
| Зеленые холмы | Киевское | 22 | Первомайское | 136 участки с подрядом и без | 2 |
| Ново-Никольское | Киевское | 23 | Ивановское | 1160 коттеджи, таунхаусы, квартиры | 29 |
| FORTOPS.RU | Калужское | 24 | Троицк | 73 коттеджи, таунхаусы | 12 |
| Hyde Park | Калужское | 25 | д. Софьино, пос. Красное | 225 коттеджей | 25 |
| Вилла Фортуна | Киевское | 25 | д. Рогозинино | 118 участки с подрядом и без | 65 |
| Шелестово | Калужское | 26 | Былово | 56 участки с подрядом | 17 |
| Мартемьяново-2 | Киевское | 27 | д. Мартемьяново | 268 участки с подрядом и без | 40 |
| Бавария CLUB | Калужское | 27 | деревня Романцево | 25 коттеджи | 10 |
| Романтика | Калужское | 27 | Романцево | 110 участки с подрядом и без | 40 |
| ВИПушки | Калужское | 28 | д. Колотилово | 147 участки с подрядом и без | 26 |
| Подмосковная Бавария | Калужское | 28 | д. Колотилово | 27 коттеджи | 21 |
| Заозерная Слобода | Калужское (Варшавское) | 31 | д. Кузенево | 18 коттеджи | 9 |
| Марсель | Калужское | 31 | д. Филино, Никольское | 393 коттеджей и таунхаусов | 14 |
| Никольские озера | Калужское | 32 | д. Филино | 362 участки с подрядом и без | 7 |
| Остров Эрин | Киевское (Варшавское) | 32 | д. Софьино | 370 коттеджи, таунхаусы, квартиры | 37 |
| Апрелевка парк | Киевское | 32 | д. Мартемьяново | 362 участки с подрядом и без, таунхаусы | 5 |
| Новое-Шарапово | Калужское | 34 | п. Шарапово | 77 коттеджи | 58 |
| Новое Глаголево | Киевское | 35 | д. Глаголево | 248 участки с подрядом и без | 8 |
| Глаголево парк | Киевское | 35 | д. Глаголево | 440 коттеджи, таунхаусы | 40 |
| Шарль Леруа | Калужское | 39 | Сенькино-Секерино | 24 коттеджи | 9 |
| Экодеревня | Калужское | 39 | д. Лужки | 31 коттедж | 23 |
Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов.
Порядковый номер в таблице соответствует номеру на карте ниже:
Структура предложения индивидуальных домовладений по расположению выглядит следующим образом:
Средняя площадь коттеджей локального рынка составляет 287 кв.м.
Из представленной выше диаграммы видно, что наиболее популярными у застройщиков являются дома площадью от 200 до 300 кв. м. – 36,8% предложения рынка коттеджей. Дома подобного размера предлагаются в 17 коттеджных поселках («Заозерная Слобода», «Остров Эрин», «Новое-Шарапово», «Романтика»).
Подобная площадь домовладений является оптимальной для комфортного круглогодичного проживания, на которое и ориентирована предлагаемая недвижимость. Меньшие по размеру коттеджи больше характерны для дачного сезонного проживания.
Дома площадью до 100 кв.м. возможно купить только в поселке «Ново-Шарапово». Самый компактный дом локального рынка - 75 кв.м. В то же время сейчас на локальном рынке превалирует предложение комплексов бизнес класса, поэтому в наличии есть предложение и больших домов. Самый масштабный проект представлен в поселке «Ново-Никольское» - 855 кв.м. Средняя площадь придомового участка на локальном рынке - 17,5 соток. Вместе с тем, можно привести пример планировки дома из наиболее переставленной на локальном рынке группы 200- 300 кв.м. в поселке «Шарль Леруа» площадью 204 кв.м.:
Относительно площади придомовых участков на рынке отмечено следующее распределение:
Основной объем предложения приходится на небольшие наделы 10-20 соток. Самые маленькие участки предлагаются в «Новое-Шарапово» (6 соток), а большие - в «Романтика» (60 соток).
Все рассмотренные коттеджные поселки проанализированы с точки зрения степени готовности комплекса в целом, а также уровню внутренней отделки домов.
Степень внутренней отделки почти во всех проектах черновая, однако, по желанию клиента готовность дома может быть повышена. Варианты внутренней отделки на загородном рынке:
• Черновая отделка (без обычно включает подведение всех инженерных коммуникаций к дому (без разводки по помещениям), черновую стяжку пола под устройство напольных покрытий всех видов.
• Чистовая отделка состоит из укладки напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), выравнивание стен и полов, отделки потолков, окрашивания различных поверхностей, разводки электрики по квартире с установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов. Также к данному этапу относятся работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
• Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, дополнительно может быть подведена интернет-линия или телефон и т.д.
| Название жилого комплекса | Стадия проекта | Внутренняя отделка коттеджей |
|---|---|---|
| Зеленые холмы | Все готово, заселен на 90% | черновая |
| Ново-Никольское | строится 1 очередь многоэтажных домов, корпуса 4-10, строится 1 очередь малоэтажных домов корпуса 4-12. Окончание строительства – конец 2015 г. | чистовая |
| FORTOPS.RU | коммуникации подведены, дороги проложены, дома почти построены | черновая |
| Hyde Park | Коммуникации готовы, дома построены | черновая |
| Вилла Фортуна | Коммуникации подведены, сейчас доделывают ливневую канализацию, а также газ будет сделан в 2015 году. есть КПП, ограждение, круглосуточная охрана | черновая |
| Шелестово | Коммуникации готовы, дома построены | черновая |
| Мартемьяново-2 | В посёлке асфальтированные дороги, ограждение, газоны, все коммуникации, идёт активное строительство домов. | черновая |
| Бавария CLUB | построены дома, есть все коммуникации | черновая |
| Романтика | Завершено строительство первой улицы, состоящей из 20 домов площадью 180 кв. м, облицованных кирпичом. В 2014 году будет проложены коммуникации в 3 и 4 квартале | черновая |
| ВИПушки | коммуникации построены, идет строительство домов | черновая |
| Подмосковная Бавария | построено первых 5 домов, прокладывают дороги, подводят коммуникации | под ключ |
| Заозерная Слобода | построено | под ключ |
| Марсель | 1 очередь полностью построена, строится 2 и 3 очередь посёлка, а также объекты инфраструктуры, будет детский сад и др. , офис продаж построен, территория | черновая |
| Никольские озера | Идёт заселение посёлка, есть все действующие коммуникации, выполнены работы по благоустройству посёлка, отремонтированы 24 магистральных колодца и подняты до уровня бордюрного камня . Продолжаются работы по благоустройству и озеленению прилегающей к пляжу лесной зоны. | черновая |
| Остров Эрин | ВЗУ - завершены все работы, в настоящее время идет работа государственной приемочной комиссии. На участке центральной дороги от въездной группы до дома №81 выполнено устройство 1-го слоя асфальтового покрытия. Начаты работы по строительству индивидуальных домов второй очереди; Выполнено благоустройство прилегающей к ж/домам 1-й очереди территории Выполнено благоустройство береговой линии; | черновая |
| Апрелевка парк | Закончена прокладка газопровода во II очереди поселка. Начались работы по прокладке газопровода в 1 очереди. Построен водозаборный узел. Поселок огорожен | черновая |
| Новое-Шарапово | Выполнены пусковые работы по системе канализации и запущена система по постоянной схеме. Поселок огорожен, построено около 10 домов | черновая |
| Новое Глаголево | Все построено, собственники живут | черновая |
| Глаголево парк | Все коммуникации имеются. В 3 очереди продано около половины домов и половина в продаже | черновая |
| Шарль Леруа | построено | черновая |
| Экодеревня | подводят коммуникации, строят дома | черновая |
На данный момент всего 2 поселка локального рынка предлагают к продаже коттеджи с полной отделкой под ключ «Подмосковная Бавария» и «Заозерная Слобода». Единственный проект в котором объекты сдаются под чистовую отделку - «Ново-Никольское».
Средняя стоимость 1 кв.м. коттеджей на локальном рынке составляет 82 400 руб. с учетом цены земельного участка.
Самый дешевый дом предлагается по стоимости 33 500 тыс. руб. за 1 кв.м. - проект «Экодеревня» (Калужское, 39 км). Максимально высокая цена установлена на коттедж в «Новое Глаголево» (Новорижское, 23 км) - 195 800 руб. за 1 кв.м.
Основной объем предложения приходится на ценовую группу 70-90 тыс. руб. за 1 кв.м., это такие проекты как «FORTOPS.RU», «Остров Эрин», «Новое Глаголево».
Что касается общей цены на индивидуальные домовладения, то сегодня на локальном рынке она составляет в среднем 21,7 млн. руб. Однако качественный дом можно купить и за меньшие деньги, есть предложение и более бюджетных вариантов. Так, например, в «Ново-Шарапово» предлагается участок 4,2 сотки с подрядом на строительство 102 кв.м. за 6,4 млн. руб.
Самое дорогое предложение из имеющихся - дом 382 кв.м. + 27 соток = 74,8 млн. руб. в полностью построенном и обжитом поселке «Новое Глаголево». Дом с полной отделкой под ключ.
| Название жилого комплекса | Класс поселка | Средняя стоимость коттеджа за 1 кв.м., руб. | Средняя стоимость коттеджа, руб. |
|---|---|---|---|
| Зеленые холмы | бизнес | 113,706 | 35,700,000 |
| Ново-Никольское | бизнес | 55,738 | 32,300,900 |
| FORTOPS.RU | бизнес | 87,450 | 28,052,000 |
| Hyde Park | бизнес | 85,344 | 24,700,000 |
| Вилла Фортуна | бизнес | 68,322 | 17,650,000 |
| Шелестово | бизнес | 123,309 | 48,555,600 |
| Мартемьяново-2 | бизнес | 97,841 | 34,300,000 |
| Бавария CLUB | бизнес | 49,385 | 17,580,000 |
| Романтика | бизнес | 41,896 | 14,194,200 |
| ВИПушки | бизнес | 81,660 | 22,700,000 |
| Подмосковная Бавария | бизнес | 82,749 | 19,000,000 |
| Заозерная Слобода | бизнес | 66,262 | 15,650,000 |
| Марсель | эконом | 131,500 | 16 850 000 |
| Никольские озера | бизнес | 82,528 | 18,160,000 |
| Остров Эрин | эконом | 75,488 | 9,885,500 |
| Апрелевка парк | эконом | 53,014 | 9,435,100 |
| Новое-Шарапово | эконом | 71,581 | 6,649,300 |
| Новое Глаголево | бизнес | 142,535 | 31,200,000 |
| Глаголево парк | бизнес | 108,313 | 31,740,000 |
| Шарль Леруа | эконом | 69,972 | 14,300,000 |
| Экодеревня | эконом | 44,470 | 10,550,000 |
Традиционно: чем выше класс коттеджного поселка, тем выше стоимость недвижимости в нем. В данном исследовании рассматривались проекты только эконом и бизнес класса. Экспертами компании были рассчитаны средние цены на коттеджи в зависимости от позиционирования:
| Бизнес | Эконом | |
| Средняя стоимость за 1 кв.м., руб. | 85,900 | 61,700 |
| Средняя стоимость за домовладение, руб. | 26 190 000 | 11 070 000 |
| 20-30 км от МКАД | 30-40 км от МКАД | |
| Средняя стоимость за 1 кв.м., руб. | 80,600 | 76,300 |
| Средняя стоимость за домовладение, руб. | 26 100 000 | 17 450 000 |
На ценообразование влияют различные факторы - удаленность, месторасположение, окружение, инфраструктура, степень готовности, используемые материалы и т.д. Однако первоочередным все-таки является удаленность комплекса от МКАД.
Застройщики коттеджных поселков предоставляют достаточно широкий выбор материалов для строительства загородного дома, в большинстве случаев предложение не ограничивается какой-то одной технологией строительства.
Представленные на рынке объекты продаж были рассмотрены в зависимости от используемого материала строительства дома:
- кирпич;
- монолит;
- ячеистый бетон;
- дерево.
| Материалы стен несущих конструкций домов | |
|---|---|
| Материал и технология несущих конструкций | Материал наружных ограждений стен |
| Кирпичные строения (кирпич) | Кирпич |
| Монолитно-каркасные строения (монолит) | Монолит |
| Монолит, обложенный кирпичом | |
| Монолит, обложенный плиткой (вентилируемый фасад) | |
| Сэндвич (пеноблоки – утеплитель - облицовочный кирпич) | |
| Ячеистый бетон | Различные типы ячеистого бетона с разнообразной внешней отделкой и утеплением, чаще пеноблоки с отделкой кирпичом |
| Деревянные конструкции и материалы (дерево) | Массив: оцилиндрованное бревно, лафет, строганный профилированный брус |
| Клееная древесина: клееный брус, клееное бревно | |
| Панельно-каркасные конструкции: канадская технология, сендвич-панели и др. на основе деревянного несущего каркаса с различными вариантами отделки (каркас) | |
Поскольку большинство поселков предлагают сразу несколько технологий строительства, то каждый из проектов был отнесен к используемым в нем технологиям. Традиционно кирпич является одним из самых востребованных материалов, что объясняется его свойствами – он обладает высокой степенью защищенности от возгорания, устойчивостью к атмосферным влияниям любого рода, не подвержен появлению грибков, плесени, микроорганизмов и т.д.
| Кирпич | Монолит | Ячеистый бетон | Дерево | |
|---|---|---|---|---|
| Количество поселков в продаже, шт. | 9 | 8 | 9 | 6 |
| Количество домов в продаже, шт. | 177 | 94 | 91 | 135 |
В рамках проведения исследования был рассчитан прогноз ввода коттеджей до 2016 года. Прогноз составлен с учетом всех факторов влияющих на развитие сегмента индивидуальных домов локального рынка. Сегмент коттеджей будет прирастать в основном за счет существующих проектов и их строительства.
| 2014 год | 2015 год | 2016 год | |
|---|---|---|---|
| Объем ввода, кв.м. | 47800 | 55750 | 59800 |
| Количество коттеджей, шт. | 170 | 198 | 212 |
