Объекты новой застройки локального рынка. Анализ предложения коттеджей

05 июня 2014

В рамках данной статьи рассматриваются некоторые комплексы локального рынка:

 Конкурентными анализируемым объектам считаются субрынки коттеджей в ценовом классе «Эконом» и «Бизнес». При анализе предложения коттеджей на рынке недвижимости в локальной зоне использована база компании Vesco Consulting, которая включает загородные комплексы, где ведутся активные продажи коттеджей и участков с подрядом на строительство.

Объектом анализа структуры предложения являлся не жилой комплекс, а коттедж или участок с подрядом, которые предлагалась к продаже на первичном рынке. Совокупный объем выборки составил 497 индивидуальных домовладений в 21 коттеджном поселке. Результаты анализа в полной мере отражают существующую на момент проведения исследования рыночную конъюнктуру.

Название поселкаТрассаУдаленность от МКАД, кмБлижайший нас. пунктОбщее количество домовладений , штКоличество коттеджей в продаже, шт.
Зеленые холмыКиевское 22Первомайское136 участки с подрядом и без2
Ново-НикольскоеКиевское23Ивановское1160 коттеджи, таунхаусы, квартиры29
FORTOPS.RUКалужское24Троицк73 коттеджи, таунхаусы12
Hyde ParkКалужское 25д. Софьино, пос. Красное225 коттеджей25
Вилла ФортунаКиевское25д. Рогозинино118 участки с подрядом и без65
ШелестовоКалужское26Былово56 участки с подрядом 17
Мартемьяново-2Киевское27д. Мартемьяново268 участки с подрядом и без40
Бавария CLUBКалужское27деревня Романцево25 коттеджи10
РомантикаКалужское27 Романцево110 участки с подрядом и без40
ВИПушкиКалужское28д. Колотилово147 участки с подрядом и без26
Подмосковная БаварияКалужское28д. Колотилово27 коттеджи21
Заозерная СлободаКалужское (Варшавское)31д. Кузенево18 коттеджи9
Марсель Калужское31д. Филино, Никольское393 коттеджей и таунхаусов14
Никольские озераКалужское32д. Филино362 участки с подрядом и без7
Остров ЭринКиевское (Варшавское)32д. Софьино370 коттеджи, таунхаусы, квартиры37
Апрелевка паркКиевское 32д. Мартемьяново362 участки с подрядом и без, таунхаусы5
Новое-ШараповоКалужское34п. Шарапово77 коттеджи58
Новое ГлаголевоКиевское35д. Глаголево248 участки с подрядом и без8
Глаголево паркКиевское35д. Глаголево440 коттеджи, таунхаусы40
Шарль ЛеруаКалужское39Сенькино-Секерино24 коттеджи9
ЭкодеревняКалужское39д. Лужки31 коттедж23

 Структура предложения по расположению конкурентов. Карта проектов.

сравнительная таблица 2
Порядковый номер в таблице соответствует номеру на карте ниже:

карта

 Структура предложения индивидуальных домовладений по расположению выглядит следующим образом:

сравнительная таблица

Средняя площадь коттеджей локального рынка составляет 287 кв.м.

диаграмма

сравнительная таблица 3

Из представленной выше диаграммы видно, что наиболее популярными у застройщиков являются дома площадью от 200 до 300 кв. м. – 36,8% предложения рынка коттеджей. Дома подобного размера предлагаются в 17 коттеджных поселках («Заозерная Слобода», «Остров Эрин», «Новое-Шарапово», «Романтика»).
Подобная площадь домовладений является оптимальной для комфортного круглогодичного проживания, на которое и ориентирована предлагаемая недвижимость. Меньшие по размеру коттеджи больше характерны для дачного сезонного проживания.
Дома площадью до 100 кв.м. возможно купить только в поселке «Ново-Шарапово». Самый компактный дом локального рынка – 75 кв.м. В то же время сейчас на локальном рынке превалирует предложение комплексов бизнес класса, поэтому в наличии есть предложение и больших домов. Самый масштабный проект представлен в поселке «Ново-Никольское» – 855 кв.м. Средняя площадь придомового участка на локальном рынке – 17,5 соток. Вместе с  тем, можно привести пример планировки дома из наиболее переставленной на локальном рынке группы 200- 300 кв.м. в поселке «Шарль Леруа» площадью 204 кв.м.:

планировка

Относительно площади придомовых участков на рынке отмечено следующее распределение:

сравнительная таблица

Основной объем предложения приходится на небольшие наделы 10-20 соток. Самые маленькие участки предлагаются в «Новое-Шарапово» (6 соток), а большие – в «Романтика» (60 соток).

Все рассмотренные коттеджные поселки проанализированы с точки зрения степени готовности комплекса в целом, а также уровню внутренней отделки домов.
Степень внутренней отделки почти во всех проектах черновая, однако, по желанию клиента готовность дома может быть повышена. Варианты внутренней отделки на загородном рынке:
• Черновая отделка (без обычно включает подведение всех инженерных коммуникаций к дому (без разводки по помещениям), черновую стяжку пола под устройство напольных покрытий всех видов.
• Чистовая отделка состоит из укладки напольных покрытий (паркета, ламината, линолеума), выравнивание стен и полов, отделки потолков, окрашивания различных поверхностей, разводки электрики по квартире с установкой необходимого числа розеток и выключателей, а также обеспечением мест для установки осветительных приборов. Также к данному этапу относятся работы по разведению системы водоснабжения и отопления.
• Отделка под «ключ» подразумевает комплекс финишных работ по объекту: установка сантехнического оборудования, межкомнатных дверей, оклейка стен обоями, покраска, дополнительно может быть подведена интернет-линия или телефон и т.д.

Название жилого комплексаСтадия проектаВнутренняя отделка коттеджей
Зеленые холмыВсе готово, заселен на 90%черновая
Ново-Никольскоестроится 1 очередь многоэтажных домов, корпуса 4-10, строится 1 очередь малоэтажных домов корпуса 4-12. Окончание строительства – конец 2015 г. чистовая
FORTOPS.RUкоммуникации подведены, дороги проложены, дома почти построенычерновая
Hyde ParkКоммуникации готовы, дома построенычерновая
Вилла ФортунаКоммуникации подведены, сейчас доделывают ливневую канализацию, а также газ будет сделан в 2015 году. есть КПП, ограждение, круглосуточная охраначерновая
ШелестовоКоммуникации готовы, дома построенычерновая
Мартемьяново-2В посёлке асфальтированные дороги, ограждение, газоны, все коммуникации, идёт активное строительство домов. черновая
Бавария CLUBпостроены дома, есть все коммуникациичерновая
РомантикаЗавершено строительство первой улицы, состоящей из 20 домов площадью 180 кв. м, облицованных кирпичом. В 2014 году будет проложены коммуникации в 3 и 4 кварталечерновая
ВИПушкикоммуникации построены, идет строительство домовчерновая
Подмосковная Баварияпостроено первых 5 домов, прокладывают дороги, подводят коммуникациипод ключ
Заозерная Слободапостроенопод ключ
Марсель1 очередь полностью построена, строится 2 и 3 очередь посёлка, а также объекты инфраструктуры, будет детский сад и др. , офис продаж построен, территориячерновая
Никольские озераИдёт заселение посёлка, есть все действующие коммуникации, выполнены работы по благоустройству посёлка, отремонтированы 24 магистральных колодца и подняты до уровня бордюрного камня . Продолжаются работы по благоустройству и озеленению прилегающей к пляжу лесной зоны. черновая
Остров ЭринВЗУ - завершены все работы, в настоящее время идет работа государственной приемочной комиссии. На участке центральной дороги от въездной группы до дома №81 выполнено устройство 1-го слоя асфальтового покрытия.
Начаты работы по строительству индивидуальных домов второй очереди;
Выполнено благоустройство прилегающей к ж/домам 1-й очереди территории
Выполнено благоустройство береговой линии;
черновая
Апрелевка паркЗакончена прокладка газопровода во II очереди поселка. Начались работы по прокладке газопровода в 1 очереди. Построен водозаборный узел. Поселок огорожен черновая
Новое-ШараповоВыполнены пусковые работы по системе канализации и запущена система по постоянной схеме. Поселок огорожен, построено около 10 домовчерновая
Новое ГлаголевоВсе построено, собственники живутчерновая
Глаголево паркВсе коммуникации имеются. В 3 очереди продано около половины домов и половина в продажечерновая
Шарль Леруапостроеночерновая
Экодеревняподводят коммуникации, строят домачерновая

На данный момент всего 2 поселка локального рынка предлагают к продаже коттеджи с полной отделкой под ключ «Подмосковная Бавария» и «Заозерная Слобода». Единственный проект в котором объекты сдаются под чистовую отделку – «Ново-Никольское».

диаграмма

Средняя стоимость 1 кв.м. коттеджей на локальном рынке составляет 82 400 руб. с учетом цены земельного участка.

структура предложения по цене

 

Самый дешевый дом предлагается по стоимости 33 500 тыс. руб. за 1 кв.м. – проект «Экодеревня» (Калужское, 39 км). Максимально высокая цена установлена на коттедж в «Новое Глаголево» (Новорижское, 23 км) – 195 800 руб. за 1 кв.м.
Основной объем предложения приходится на ценовую группу 70-90 тыс. руб. за 1 кв.м., это такие проекты как «FORTOPS.RU», «Остров Эрин», «Новое Глаголево».

Что касается общей цены на индивидуальные домовладения, то сегодня на локальном рынке она составляет в среднем 21,7 млн. руб. Однако качественный дом можно купить и за меньшие деньги, есть предложение и более бюджетных вариантов. Так, например, в «Ново-Шарапово» предлагается участок 4,2 сотки с подрядом на строительство 102 кв.м. за 6,4 млн. руб.
Самое дорогое предложение из имеющихся – дом 382 кв.м. + 27 соток = 74,8 млн. руб. в полностью построенном и обжитом поселке «Новое Глаголево». Дом с полной отделкой под ключ.

структура предложения по стоимости

Название жилого комплексаКласс поселкаСредняя стоимость коттеджа за 1 кв.м., руб.Средняя стоимость коттеджа, руб.
Зеленые холмыбизнес113,70635,700,000
Ново-Никольскоебизнес55,73832,300,900
FORTOPS.RUбизнес87,45028,052,000
Hyde Parkбизнес85,34424,700,000
Вилла Фортунабизнес68,32217,650,000
Шелестовобизнес123,30948,555,600
Мартемьяново-2бизнес97,84134,300,000
Бавария CLUBбизнес49,38517,580,000
Романтикабизнес41,89614,194,200
ВИПушкибизнес81,66022,700,000
Подмосковная Бавариябизнес82,74919,000,000
Заозерная Слободабизнес66,26215,650,000
Марсельэконом131,50016 850 000
Никольские озерабизнес82,52818,160,000
Остров Эринэконом75,4889,885,500
Апрелевка паркэконом53,0149,435,100
Новое-Шараповоэконом71,5816,649,300
Новое Глаголевобизнес142,53531,200,000
Глаголево паркбизнес108,31331,740,000
Шарль Леруаэконом69,97214,300,000
Экодеревняэконом44,47010,550,000

Традиционно: чем выше класс коттеджного поселка, тем выше стоимость недвижимости в нем. В данном исследовании рассматривались проекты только эконом и бизнес класса. Экспертами компании были рассчитаны средние цены на коттеджи в зависимости от позиционирования:

БизнесЭконом
Средняя стоимость за 1 кв.м., руб.85,90061,700
Средняя стоимость за домовладение, руб.26 190 000
11 070 000
20-30 км от МКАД30-40 км от МКАД
Средняя стоимость за 1 кв.м., руб.80,60076,300
Средняя стоимость за домовладение, руб.26 100 000
17 450 000

На ценообразование влияют различные факторы – удаленность, месторасположение, окружение, инфраструктура, степень готовности, используемые материалы и т.д. Однако первоочередным все-таки является удаленность комплекса от МКАД.

Застройщики коттеджных поселков предоставляют достаточно широкий выбор материалов для строительства загородного дома, в большинстве случаев предложение не ограничивается какой-то одной технологией строительства.

Представленные на рынке объекты продаж были рассмотрены в зависимости от используемого материала строительства дома:

  • кирпич;
  • монолит;
  • ячеистый бетон;
  • дерево.
Материалы стен несущих конструкций домов
Материал и технология несущих конструкцийМатериал наружных ограждений стен
Кирпичные строения (кирпич)Кирпич
Монолитно-каркасные строения (монолит)Монолит
Монолит, обложенный кирпичом
Монолит, обложенный плиткой (вентилируемый фасад)
Сэндвич (пеноблоки – утеплитель - облицовочный кирпич)
Ячеистый бетонРазличные типы ячеистого бетона с разнообразной внешней отделкой и утеплением, чаще пеноблоки с отделкой кирпичом
Деревянные конструкции и материалы (дерево)Массив: оцилиндрованное бревно, лафет, строганный профилированный брус
Клееная древесина: клееный брус, клееное бревно
Панельно-каркасные конструкции: канадская технология, сендвич-панели и др. на основе деревянного несущего каркаса с различными вариантами отделки (каркас)

Поскольку большинство поселков предлагают сразу несколько технологий строительства, то каждый из проектов был отнесен к используемым в нем технологиям. Традиционно кирпич является одним из самых востребованных материалов, что объясняется его свойствами – он обладает высокой степенью защищенности от возгорания, устойчивостью к атмосферным влияниям любого рода, не подвержен появлению грибков, плесени, микроорганизмов и т.д.

 КирпичМонолитЯчеистый бетонДерево
Количество поселков в продаже, шт.9896
Количество домов в продаже, шт.1779491135

В рамках проведения исследования был рассчитан прогноз ввода коттеджей до 2016 года. Прогноз составлен с учетом всех факторов влияющих на развитие сегмента индивидуальных домов локального рынка. Сегмент коттеджей будет прирастать в основном за счет существующих проектов и их строительства.

 2014 год2015 год2016 год
Объем ввода, кв.м.478005575059800
Количество коттеджей, шт.170198212
К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий