Кризис рынка недвижимости и его цикличность.

Что мы понимаем под словом «кризис»? В смысле кризис рынка недвижимости, конечно. Это не простое падение цен или числа сделок. И не паника на рынке. Это, скорее, некое новое состояние действительности, когда привычные формы деятельности на рынке уже не приводят к ожидаемым результатам. То есть, инвестируешь – и убыток, рекламируешь – и не продаѐтся, проектируешь – и никогда не построишь. Одним словом, требуются перемены на каком-то глубинном уровне, нередко – онтологическом. Строитель оборачивается девелопером, рекламщик – пиарщиком, инвестор – владельцем бизнеса, а ипотечник – банкротом.

Чуть ниже мы детально познакомимся с формальными чертами кризиса, а пока – небольшой экскурс в историю. Самый ранний кризис, который автору довелось наблюдать – это кризис системы обеспечения граждан жильѐм 1991 года. В одночасье квартирный обмен обратился в рынок купли-продажи, маклеры с «Банного переулка» в риэлторов, строители – в застройщиков, а большинство наших сограждан – в собственников жилья. Разрушился и перестроился сам принцип обзаведения жильѐм. К примеру, его стало невозможно выслужить. Но стало возможно купить. А возникший рынок в один момент долларизовался (в Москве, естественно). Это просто парадокс – доллары (СКВ) зарабатывали доли процента населения, но квартиры в столице предпочитали продавать и продавали в валюте.

 За всю многовековую историю России квартирный рынок в том виде, как мы привыкли его рассматривать, существует только 24 года! Во все остальные времена квартиры (жильѐ) приобретались принципиально иными способами – от награды за службу, до строительства дома силами общины .

Кризис 1998 года был совсем иного рода. Он не был структурным. Однако в его ходе произошла форменная перетряска системы ценообразования на рынке. Серьѐзный удар перенесла практика долевого участия в строительстве – мы познакомились с «обманутыми дольщиками», двойными продажами, долгостроем и т.п. Впрочем, этот кризис подготовил целый пласт кардинальных изменений рынка недвижимости – буквально в считаные годы сформировалась практика ипотечного кредитования, проектное финансирование в девелопменте, развернулся земельный рынок и вторичный рынок девелоперских проектов.

О кризисе 2008 года особо распространяться не буду – он более-менее ещѐ в памяти. Прекратил существование целый пласт ранее успешных девелоперов, развилось проектное финансирование под новостройки, переформатировались многие проекты – и это только то, что находится на виду. Почему говоря о кризисах на рынке недвижимости постоянно приходится упоминать циклы? Откуда вообще возникает идея цикличности кризисных явлений? И верно ли мы вглядываемся в их теорию?

Основная идея циклов – это регулярное возвращение системы в одно и то же состояние. Циклы, кстати, не обязательно бывают строго периодическими. Тут, скорее, более важен принцип возвратности. Отсюда растут ноги у привлекательности теорий циклов: если мы постулируем будущий возврат в знакомое нам состояние – это означает, что мы получаем инструмент прогнозирования поведения системы в будущем на основе наших прошлых знаний об этой системе. При этом нам не нужны знания о том, что окружает систему и как себя ведѐт это окружение (что, в общем-то, неверно). В периоды кризисов как раз наиболее востребованы инструменты краткосрочного прогнозирования – «что происходит», «что будет завтра», «куда всѐ катится». Связав теорию кризисов с теорией циклов, мы автоматически получаем фундамент для такого прогнозирования. Но остаѐтся всѐ тот же проклятый вопрос – насколько правомочно сращивание циклов и кризисов? На него ещѐ предстоит искать ответ.

ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ

Итак, как смотрят западные исследователи на эту проблему? Рассмотрим ставшую очень популярной в последние годы теорию 18-летних циклов недвижимости. Она сместила в умах распространенные ранее идеи о 11-летних и т.п. циклах рынка.

В основе 18-летнего цикла лежит понимание, что это длительный композитный цикл. Он состоит из трѐх субциклов – двух семилетних и одного четырѐхлетнего. Последний – это субцикл восстановления функционирования системы (рынка недвижимости в нашем случае). То есть, окончание еѐ перезагрузки с момента окончательной и бесповоротной точки кризиса, которая носит название winner’s curse – «проклятие победителя».

 18-летний цикл недвижимости – композитный цикл, который просматривается на рынках недвижимости ряда западных стран (США, Канада, Англия и др.) на очень длительных периодах

Следующий важный момент: понимание ключевой роли земельных активов в развитии указанных субциклов. Для нас это в новинку, поэтому здесь стоит остановиться подробнее.

На западе рынок недвижимости рассматривают традиционно в комплексе «земля – девелопмент – новостройки – вторичный рынок», прослеживая все связи. Именно поэтому мы регулярно любуемся на тамошнюю статистику по стартам строек, числу поступивших на рынок домовладений и т.п. Всѐ это составная часть рынка недвижимости вкупе с индексами цен, объемами предложения, ставками ипотеки. Земельный рынок рассматривается как запускающая все основные процессы рынка недвижимости часть, и без его учѐта анализ циклов некорректен.

Общая структура 18-летнего цикла рынка недвижимости

Примерная работа циклов выглядит так: после очередной перезагрузки и очистки рынка наступает первый семилетний субцикл. Земельные активы и девелоперские проекты проекты обесценены, квартирные ценовые индексы болтаются на дне, но заѐмные средства при этом уже вполне доступны и в целом экономика западной страны находится в благоприятном состоянии. Деньги приходят на девелоперский рынок, запускают новые проекты, начинается глобальная игра на повышение.

Рост длится примерно 7 семь лет (+/- 1 год) и сменяется ситуацией переоценки двух ключевых активов – земли и инвестиционной недвижимости. Грубо говоря, к концу цикла в стоимость земли начали включать ожидание, что рынок будет переть только вверх (нам это знакомо по тучным нулевым годам), а квартиры переоценены вследствие усиленного стимулирования спроса кредитами. Однако в целом в экономике страны всѐ пока нормально и стоимость заѐмных средств ещѐ вполне низкая.

Наступает короткий период отрезвления. Переход от стабильного роста первого семилетнего цикла к волатильному второму семилетнему циклу. В процессе перехода наступает чисто «недвижимостный» кризис – ребаланс стоимости земельных активов и квартир/доходоприносящих объектов. Ценовые индексы трясѐт, они могут проявить некоторое падение. Примерно уходит два года на то, чтобы найти новую точку равновесия, с которой недвижимость опять начинает устойчиво дорожать. Вот тут-то наступает время спекулянтов и недальновидных инвесторов, считающих, что у них теперь на руках все карты. Заемные средства дешевые, земельные активы вроде как сбалансировались, все считают, что худшее для рынка уже позади. Но теперь своѐ слово говорит глобальная экономика. Именно она запускает новый кризис на рынке недвижимости, подлавливая на пиках цены как девелоперов-инвесторов, так и неудачливых спекулянтов. Winner’s curse, sir!

Неожиданно вновь оказывается, что и земля, и квартиры, и прочие объекты недвижимости переоценены были переоценены. Спрос рушится вследствие подорожания заѐмных средств, это запускает процессы хаотичного сбрасывания активов всех видов («хоть за сколько, пока ещѐ берут!»), банкротства инвесторов, ну и т.д. Примерно так в 2008 году экономический кризис подловил на взлѐте отечественный рынок недвижимости, на котором и помимо этого сформировались микропузыри. В принципе, в момент Winner’s curse происходит взрыв, а не аккуратное сдувание всех накопившихся пузырей. Оно, это сдувание, в своѐм щадящем режиме происходит лишь в переходе между первым и вторым субциклом.

Наступает последний субцикл – четырѐхлетний период восстановления рынка и нового ребалансирования стоимости всех активов рынка недвижимости. По руинам бродят финансовые хищники и организаторы стартапов. Выжившие девелоперы судорожно ищут новые идеи и перспективные проекты на будущий семилетний цикл. Глобальный 18-летний цикл недвижимости сделал свой оборот. Хочу заметить, что это очень условная и отнюдь не универсальная картина функционирования западного рынка недвижимости. Те же указанные сроки могут болтаться взад-вперѐд в пределах одного года. Экономический кризис может нанести свой удар до или после срока формирования внутренних микропузырей в недвижимости.

ПРИКЛАДЫВАНИЕ 18-ЛЕТНЕГО ЦИКЛА к НАШЕЙ ИСТОРИИ

Почему нам стал интересен данный подход к анализу цикличности рынка? Давайте немного абстрагируемся от недвижимости и взглянем на общие черты и временные периоды отечественных экономических кризисов. Первое довольно неожиданное открытие состоит в том, что наблюдаемые события вполне логично укладываются в схему 7-7-4 лет (с точностью до 1 года). Причѐм, рынка недвижимости ещѐ здесь пока нет!

Схема «7-7-4» в применении к экономическим событиям России нового времени

С 1991 года всего 7 лет потребовалось, чтобы пройти путь от развала экономики страны Советов до полноценного дефолта новопостроенной капиталистической экономики.

3 или 4 года – и мы выходим на новый виток роста в тучные нулевые.

7 или 8 лет – ловим новый роскошный кризис-2008, завершающий всю нашу «тучность»

Ещѐ 7 лет – и мы вновь в кризисном состоянии, а наши вожди обещают нам, что потребуется около 3-4 лет, чтобы выйти на новый рост.

А что же столичный рынок недвижимости?

Давайте взглянем с довольно необычного ракурса – посмотрим, как вело себя инвестиционное строительство всего московского региона (долевое вначале и кредитно-инвестиционное сейчас). Дефолт 1998 года (и протянувшийся кризис 1999-го) привѐл к довольно неожиданному следствию. Он нанѐс удар по вводу жилья (локальный минимум 2000 года), однако фактически зачистил девелоперскую «поляну» от постсоветских строительных структур, таинственным образом способных «строить без денег». Им отвели место в сфере бюджетного строительства, реконструкции старых микрорайонов и т.п., где они и влачили своѐ существование все «нулевые» годы. На смену им пришли полноценные коммерческие инвестиционно-строительные структуры, наиболее яркими из которых можно выделить «Донстрой» и «Строймонтаж» (Миракс). Настали 7 тучных лет, которые можно обозначить как 2001-2007 гг. За это время не только было удвоено кол-во кв.метров инвестиционного жилья, вводимого в московском регионе, но и осуществлѐн выход Мосстройкомплекса за пределы Москвы в область, которая в дальнейшем оказалась не менее значима, чем «внутриМКАДье».

Как отмечали многие девелоперы, никогда больше земля не стоила так дѐшево и не доставалась так легко, как в начале этого 7-летнего цикла. Впрочем, можно добавить, что к концу этого цикла она явно достигла каких-то феерических высот в цене, и это дорого обошлось девелоперам, закупившим землю и проекты в 2006-2007 годах.

Удар 2008 года схлопнул сформировавшийся микропузырь на рынке жилья и полноценный пузырь на рынке земельных активов. Победители оказались побеждѐнными. На графике ввода мы видим значимый провал вниз, который, во-многом, был скрашен тем, что строительство устояло в области. Минимум ввода оказался достигнут в 2010 году. Ровно три года спустя после пика-2007. С 2011 года стартовал новый цикл роста строительства/ввода жилья в московском регионе, сопровождавшийся новым ростом стоимости земельных активов здесь.

Интересно, но дело вполне идѐт к тому, что в 2017 (или в 2016 году) мы увидим локальный пик ввода, после чего неизбежно ввод пойдѐт вниз. В этом случае выполнится схема «7-4-7 лет», которая является частным случаем глобального 18-летнего цикла.

Объѐмы многоэтажного инвестиционного строительства в Московском регионе (без учета бюджетного строительства и строительства за счѐт индив.лиц)

То есть, уже в сфере девелопмента и земельных активов мы наблюдаем элементы 18-летнего цикла. А что нам говорят ценовые и прочие индексы?

Проблема здесь в том, что для выделения периода роста цен нам необходимо иметь реальный индекс цен, а не номинальный. Да ещѐ не забыть о собственных коротких циклах рынка квартир. Реальный индекс цен – это очищенный от инфляции номинальный индекс в классическом варианте. Но как нам очищать инфляцию? Это тема отдельного исследования, покажу лишь один из вариантов, где номинальный индекс цен предложения очищен с использованием динамики стоимости

потребительской корзинки в г.Москва. Вариант, сразу оговоримся, не идеальный: в начале 2000-ых годов рынок квартир номинировался в долларах, а корзинка считалась в рублях. Впрочем, он даѐт нам некий ориентир: переход к реальному росту на вторичном рынке цен состоялся где-то в районе 2-й половины 2001 года. Личные наблюдения автора, покупавшего как раз в 2001 году квартиру гласят, что скорее, переход был в 1-й половине того далѐкого года, а Леонид Краснянский (глава ДИПС г.Москва) в одном своѐм интервью, помнится, отмечал роста спроса на новостройки где-то с 1-й половины 2002 года.

Никакого реального роста цен на квартиры вторичного рынка Москвы в послекризисный период не наблюдалось. Имел место лишь номинальный рост цен, повторявший инфляцию.

Но не суть. Пусть новый цикл роста рынка (после постдефолтного застойного периода) стартовал со 2-й половины 2001 года. Откручиваем 7 лет вперѐд и что мы имеем? Правильно, осень 2008 года – полномасштабный кризис спроса на рынке квартир. Случайно такое совпадение? Да дело не в нѐм, точность-то периодов циклов +/- 1 год.

Теперь попробуем понять – что же было дальше (период 2009г. - до наст.вр.), 7-летний цикл роста или 4-летний цикл восстановления?

Очищенный от инфляции индекс цен вторичного рынка Москвы в послекризисный период

Попытка использовать очищенный индекс цен нас приводит лишь к подтверждению факта длительной стагнации вторичного рынка. По сути, никакого реального роста цен у нас в столице не было. Впрочем, есть факт роста цен первичного рынка Москвы в период 2011-2012 года. Он несколько обгонял темпы инфляции, однако в большей степени он был связан с вымыванием дешевого предложения рынка (посткризисные проекты типа Марфино-Юрлово) без достаточной его замены новыми проектами. Как бы не хотелось нам найти точку нового экстенсивного роста, однако в чистом виде сделать этого не получается. Рынок, конечно, после кризиса 2008-2009 года восстановился, однако это восстановление не сопровождалось новым периода активизации, ростом инвестиций и победным маршем к краю обрыва под названием Winners curse.

На данный момент основной причиной этого можно считать, пожалуй, ограниченность в инвестиционных средствах. Грубо говоря, не хватило инвесторов для разгона рынка. Чуть позже мы вернѐмся к этому моменту.

А ЧТО ТАКОЕ «КРИЗИС»?

Теперь обратимся к смежной теме – к кризисам рынка недвижимости. Во-первых, определим для себя - что мы подразумеваем под этим словом, воспользовавшись аналогией с экономическим кризисом. Можно выделить такие четыре признака кризиса рынка недвижимости:

1. Привычные способы деятельности на рынке недвижимости ведут либо к убыткам, либо к нулевой прибыли
2. Осознание невозможности продолжения деятельности в рамках прежней модели/парадигмы
3. Возникает требование кардинальных перемен в способе или виде деятельности на рынке
4. Возникают перспективы, появление/применение которых ранее было невозможно

В принципе, особых комментариев здесь не требуется. Дадим простую иллюстрацию: девелоперская компания попала в кассовый разрыв при инвестиционном строительстве в период падения спроса и параллельного роста затрат. Руководство поняло, что дальше так работать будет только себе в убыток. Пересмотрели всѐ и вся и осознали, что отныне инвестиционное строительство бесперспективно, однако нашлась возможность стать fee-девелопером у госкорпорации, чем и решили заняться. Примерно в такой ситуации оказались многие девелоперы в 2015 году. Вследствие чего и стала популярна мысль, о том, что у нас на рынке недвижимости кризис. По большому счѐту экономика многих девелоперских проектов стала трещать ещѐ в 2014 году после девальвационных шоков. Неожиданно оказалось, что затраты на вход в проект (а это суть стоимость земли) обнуляют прибыль, а то и уводят еѐ в глубокий минус. 2015 год – это год снижения платѐжеспособного спроса, то есть реальных продаж/поступлений. И что же делать? Какую избрать стратегию выживания? И вот здесь не мешало бы обратиться к фазовой диаграмме девелоперского бизнеса.

ФАЗОВАЯ ДИАГРАММА РЕСУРСОВ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА

Техника фазового анализа процессов редко применяется в девелоперском деле, однако она достаточно иллюстративна и очень удобна при сопоставлении с циклами рынка недвижимости. В основе фазового анализа девелоперского бизнеса лежит понимание, что девелоперский процесс протекает в трѐх базовых ресурсных координатах: «деньги» – «земля» – «человеческие ресурсы». Можно построить фазовое пространство в виде треугольника, где указанные ресурсы располагаются в его углах. Чем ближе в этом пространстве мы к какому-нибудь углу – тем больше у нас этого ресурса, а чем дальше – тем меньше.

Девелопер, который располагает только одним видом ресурса, находится строго в одном из углов. Если это угол «деньги» - мы имеем случай чистого инвестора, желающего заняться девелоперским бизнесом. Если этот угол – человеческие ресурсы, то данный случай – это старт-ап, собравшаяся команда единомышленников, брызжущая идеями и желанием, но не имеющая ни денег, ни площадок. Наконец, последний угол – это случай землевладельца, лендлорда. У него есть ключевой актив, но нет ни людей, ни инвестиций. Любой девелоперский проект в своѐм развитии можно разместить в какой-либо точке данной диаграммы. В результате мы можем иллюстрировать развитие проекта во времени, отслеживая его движение в фазовом пространстве ресурсов.

Фазовая диаграмма процессов инвестиционного девелопмента. Показан единичный цикл проекта.

Возьмѐм, как пример, девелоперский проект, стартующий от денег. Это случай инвестора в точке (1). Понятно, что первоначальное движение – это движение вниз, сопровождающееся тратой денег. Нанимаем команду, снимаем офис и попадаем в точку (2). Следующее движение – приобретение земельного актива и траты на развитие проекта, точка (3) – это худший момент по деньгам, все запланированные инвестиции сделаны, однако у нас есть готовый к продаже девелоперский проект. Начинается движение (3) – (1), то есть стадия продаж. Мы возвращаемся наверх, к деньгам в точку (1), теряя по дороге свой проект, так как продаѐм собственность и, в конечном итоге, теряем (увольняем) команду.

Можно, кстати, двигаться и по направлению к точке (2) в том случае, если мы хотим построить устойчивый девелоперский бизнес, сохраняя набранную команду.

Фазовая диаграмма с траекторией работы в режиме девелоперских циклов «от одного проекта к другому»

Теперь пора задаться вопросом – как оптимально развивать проект во временном пространстве, которое описывается, скажем, 18-летним субциклом? Опыт подсказывает нам, что в самый разгар кризиса разумнее всего быть с деньгами безо всяких проектов и, желательно, без дорогостоящей команды. В течение полугода, самое большее года, на рынок труда выбрасывается значительное число сокращаемых специалистов. Понятно, что наступает идеальный момент набора новой команды – запросы кадров минимальны, а сами они пышут свежими идеями и желанием работать. С площадками/инвестпроектами всѐ чуть сложнее. В кризисное время по ценам дистресс-активов их не распродают. Требуется довольно продолжительный срок, чтобы их владельцы осознали, что ситуация изменилась кардинальным образом и эти активы претерпели коренную переоценку. Требуемое время для этого – примерно год, а то и чуть больше. Как пройдѐт это время – вот тут-то и можно заниматься приобретением площадок под будущие девелоперские проекты. Изобразим процесс в виде схемы.

Оптимальное движение инвестора на двух субциклах глобального 18-летнего цикла

Вроде бы всѐ просто, однако на практике все карты путает непределѐнность границ и некоторые другие камни преткновения. Как, к примеру, точно рассчитать будущий момент, в котором мы должны оказаться с деньгами, но без активов? Как вычислить этап роста рынка, к которому мы должны вывести проект в продажу? Как сочетать эффективную команду и портфель проектов? И, тем не менее, из приведѐнной схемы следует поистине парадоксальный вывод: в кризис (рынка недвижимости) нужно начинать интенсивно работать. Это идеальное время для стартапа. Впрочем, ничего парадоксального в этом выводе нет, если вспомнить, что сам цикл роста рынка недвижимости запускается переосмыслением цен на активы и на наѐмный труд специалистов, то есть, воздействием на себестоимость конечного продукта. Если этот процесс сопровождается ростом доступности заѐмных средств, то мы получаем идеальные условия для экстенсивного роста и формирования пузыря на рынке недвижимости. Более очевидный вывод таков: точка (3) диаграммы ресурсов – это точка гибели девелопера, если в этот момент приходит кризис. Причем, неважно какой – структурный, системный, циклический. Доходная часть проекта попадает на посткризисный период, а расходная (включая кредиты) – на докризисный и даже на winners curse. Можно тушить свет.

Автор: К.ф.-м.н. Юрий Кочетков ИСК ФОРТ