Кострома. Рынок малоэтажной недвижимости (вторичный городской сегмент)

Тогда, как первичный рынок организованных коттеджных поселков в Костроме только начинает развиваться, загородная застройка представлена лишь пятью проектам, которые находятся на стадии строительства, объем вторичного предложения малоэтажной недвижимости различных форматов в черте города составил 210 единиц. При этом в расчет не принимались объекты в частичной собственности - продажа долей в домах. Подобных лотов на рынке на момент проведения исследования насчитывалось 67.

Основной объем 47,6% занимают земельные участки. К числу предложений категории были отнесены также наделы с ветхими строениями, предназначенными под «снос».

	Коттеджи	Дома старой постройки	Таунхаусы	Земельные участки
Предложение объектов, шт.	59	40	11	100
Доля формата, %	28,1%	19%	5,2%	47,6%

	Центральный	Фабричный	Заволжский
Коттеджи, шт.	18	11	30
Дома старой постройки, шт.	18	17	5
Таунхаусы, шт.	2	4	5
Земельные участки, шт.	47	40	13
Всего, шт.	85	72	53

Центральный район города считается наиболее престижным и инфраструктурно развитым. Здесь сегодня сосредоточено основное предложение объектов вторичного рынка малоэтажного сегмента - 40,5%. При этом большинство лотов расположены в непосредственной близости от береговой линии - по улицам Нижняя Дебря, Лесная, Островского.

На момент проведения исследования средняя площадь домовладений вторичного рынка в черте города составила (кв.м.):
• коттеджи - 324;
• таунхаусы - 226;
• дома старой постройки - 98.
На загородном рынке отмечается тенденция снижения площади индивидуальных домовладений, которая получила свое развитие еще после 2008 года. Требования к жилью и финансовые возможности покупателей существенно скорректированы прошлым и нынешним финансовым кризисом. Сейчас наиболее ликвидный дом имеет площадь 120-200 кв.м., его проще и дешевле содержать.

Для домов старого фонда характерны небольшие площади и размеры - до 100 кв.м. Коттеджам же характерны более удобные и продуманные планировки и их площадь колеблется в пределах 200-300 кв.м.
На данный момент минимальное по площади предложение - старый дом площадью всего в 27 кв.м. на участке в 3 сотке в Фабричном районе города. Строение нуждается в серьезном ремонте, но, несмотря на это, собственник просит за такое жилье 1,2 млн. руб.
Максимальная площадь на рынке – 1000 кв.м., что является единичным продуктом. Домовладение выставлено на рынок в Заволжском районе города, находится на первой береговой линии. Дом без отделки, с участком в 18 соток обойдется покупателю в 39,6 млн. руб.
Предложение таунхаусов сегодня на вторичном рынке минимально, что объясняется новизной формата для рассматриваемого регионального рынка.

Отдельно в данном пункте исследования предложение домовладений оценено с точки зрения площади земельных участков под ними:

Основное предложение домовладений располагается на участках небольшой площади 5-10 соток - 51,5%. Небольшой размер наделов объясняется плотностью застройки в городской черте, недостатком свободных земель под индивидуальные строения.

Для таунхаусов обычно характерны небольшие придомовые участки, что объясняется самим форматом домовладения. В основном для блокированных секций размер придомового надела составляет 2-4 сотки, включая место под сам дом.

	до 2 сот.	2-4 сот.	более 4 сот.
Таунхаусы, шт.	4	5	2

В данном пункте работы оценено предложение домовладений вторичного сегмента по уровню отделки и состоянию:

	Новый дом, без отделки	Новый дом, евроремонт	Старый дом, требует ремонта	Среднее состояние, хороший ремонт
Количество домовладений, шт.	42	23	33	12

Сегодня на локальном рынке достаточно высока доля новых домов без отделки. Часть собственников строила дом под себя, но по различным причинам (финансовым, личным) вынуждена выставлять на продажу, другие строят сразу для дальнейшей перепродажи, поэтому не готовы вкладываться в отделку помещений.

Структура предложения по стоимости домовладений

На данный момент на вторичном рынке Костромы максимально предложение домовладений в ценовой группе 30-50 тыс. руб. за 1 кв.м. - 53,6%. Объекты данной группы находятся преимущественно в Заволжском и Фабричном районах города, это новые постройки - коттеджи и таунхаусы.
Почти четверть объектов малоэтажного сегмента принадлежит стоимостному диапазону до 30 тыс. руб. за 1 кв.м. При этом большинство предложений данной группы это новые дома без отделки, но расположенные в не самых престижных районах и улицах города, далеко от центра.
Среднее значение стоимости 1 кв. м./руб. по рынку:
o коттеджи - 40 800
o таунхаусы – 43 300
o дома старой постройки – 41 200

 

Средняя стоимость домовладений по рынку (руб.):

• коттеджи - 12 190 000
• таунхаусы – 9 495 500
• дома старой постройки - 3 615 200

	Коттеджи, шт.	Таунхаусы, шт.	Дома старой постройки, шт.	Всего домовладений, шт.
до 3 млн. руб.	1	-	17	18
3-5 млн. руб.	3	1	17	21
5-7 млн. руб.	6	5	4	15
7-9 млн. руб.	9	1	2	12
9-11 млн. руб.	9	2	-	11
11-13 млн. руб.	12	-	-	12
13-15 млн. руб.	7	-	-	7
15-17 млн. руб.	3	-	-	3
свыше 17 млн. руб.	9	2	-	11

Ценовой диапазон, в котором реализуется наибольший объем предложений коттеджей, варьируется от 7 до 13 млн. руб. Подобные дома можно купить любом районе города, однако максимальное их число выставлено на продажу в Заволжском районе - 16 из 30 лотов. Это новые дома без отделки, площадью 200-350 кв.м. с придомовыми участками 6-10 соток.
Минимальная и максимальная цена на индивидуальный дом зафиксирована в Заволжском районе города: за дом в 99 кв.м. с участком всего в 3 сотки продавец просит 2,6 млн. руб., а за дом в 1000 кв.м. - 39,6 млн. руб. Ценовой разрыв между самим дешевым и дорогим предложение составляет порядка 15 раз.
Для таунхаусов основное предложение сконцентрировано в диапазоне 5-7 млн. руб. - 45,5%. Все подобные секции продаются без отделки, площадь их 110-200 кв.м. с небольшими придомовыми участками в среднем в 2 сотки.
Что касается старых домов, то учитывая их состояние (многие требуют ремонта), то цена их на рынке существенно ниже остальных форматов. Основной объем реализуемых объектов сконцентрирован в ценовой группе до 5 млн. руб.

Отдельно в рамках исследования проанализированы цены на земельные участки.
Средняя цена 1 сотки за участок на локальном рынке - 630,6 тыс. руб., за участок целиком - 7,54 млн. руб. Высокие цены на землю вполне обоснованы, поскольку объекты находятся в черте города, большинство обеспечены всеми инженерными сетями.
Так, всего в 22 объектах из 100 коммуникации не заведены на надел, а проходят по границе, что предусматривает необходимость доплаты за их подключение.

Ценовой разрыв между самой дешевой и дорогой землей превышает 25 раз:

Min - 1 млн. руб. за участок в 6 соток в Фабричном районе города по ул. Бляхина.

Max - 25,9 млн. руб. за 38,5 соток в Центральном районе по ул.Калиновская.

Стоит отметить, что предложение наделов по цене свыше 12 млн. руб. весомо - 15 из 100 единиц. Высокая стоимость земельных участков предполагает, что наделы будут расположены в престижном месте, недалеко от центра, рядом с водой, обеспечены всеми центральными коммуникациями. В рамках данного пункта исследования оценена зависимость стоимости домовладений различных форматов от различных факторов:

- от расположения 

На ценообразование влияют различные факторы - удаленность, месторасположение, окружение, инфраструктура, степень готовности, используемые при строительстве и отделке материалы и т.д. Однако первоочередным все-таки является месторасположение и престижность района.

	Центральный	Фабричный	Заволжский
Коттеджи
Средняя цена, 1 кв.м./руб.	44 050	50 200	35 400
Средняя цена, объект/руб.	12 282 350	13 145 000	12 013 000
Таунхаусы
Средняя цена, 1 кв.м./руб.	57 500	41 060	39 400
Средняя цена, объект/руб.	6 000 000	14 162 000	7 160 000
Дома старой постройки
Средняя цена, 1 кв.м./руб.	44 275	43 200	36 900
Средняя цена, объект/руб.	4 005 000	3 415 800	2 890 000
Земельные участки
Средняя цена, 1 сот./руб.	821 300	461 350	461 900
Средняя цена, объект/руб.	9 575 300	5 011 500	7 945 000

- от степени отделки

Стоимость недвижимости возрастает с ростом степени готовности объекта, таким образом, цена на новые дома с евроремонтом максимальна сегодня на вторичном рынке.

	Новый дом, без отделки	Новый дом, евроремонт	Старый дом, требует ремонта	Среднее состояние, хороший ремонт
Средняя цена, 1 кв.м./руб.	35300	48200	41800	42100
Средняя цена, объект/руб.	9930000	14639000	3330000	4250500