Кострома. Рынок коттеджных поселков (экспертное мнение и анализ спроса).
Экспертное заключение о состоянии рынка коттеджных поселков Костромы
Первичный рынок организованных коттеджных поселков в Костроме только начинает развиваться, загородная застройка представлена лишь пятью проектам, которые находятся на стадии строительства. Суммарный объем застройки приближается к 1000 единицам, но кажущийся на первый взгляд объем рынка не так велик, если подробнее рассмотреть объекты анализа.
Чистые ключи – небольшой проект, типичное «поле в поле», строятся первые 4 дома. Указатель на подъезде к поселку неверный, указывает путь в другом направлении. Темпы продаж и строительство в поселке ведется крайне медленно. Репутация у проекта на рынке сомнительная, есть проблемы с подведением коммуникаций и выделением мощностей на имеющуюся территорию.
Царские Усадьбы – расположены в 38 км от Костромы, т.е. в зоне слабой досягаемости (если учесть насыщенность частной застройки в границах города и минимальный вынос какой-либо жилой застройки за административные границы Костромы).
Любавино – небольшой проект таунхаусов – симпатичная сблокированная застройка, но без признаков наличия инфраструктуры, единой территории с забором и охраной.
Ратушино – 12 км от города, участки без подряда, проект на начальной стадии: поле и подъездная дорога, электричества нет.
Первый – единственный жилой комплекс, который можно было бы по расположению, масштабу, стадии строительства и выделению общей территории назвать тем самым первым проектом с загородным образом жизни. Если бы не два фактора: качество строительства и убогость архитектуры в сочетании с объемом предложения городских квартир, который превалирует над загородным форматом.
Спрос на малоэтажную недвижимость Костромы
Для определения спроса на загородную недвижимость Костромы были опрошены представители АН Сенатор, АН Акварель Риэлти Мастерская, УК Костромская недвижимость.
Наиболее привлекательными местами для проживания являются - Заволжский район города, Козловы Горы, Пантусово, Малышково. Организованная малоэтажная застройка в городе не ведется – «элитные» коттеджи соседствуют с деревянными домами 20-30-ти летней давности постройки.
По мнению опрошенных экспертов, сегодня малоэтажное индивидуальное жилье менее востребовано, чем квартиры. В общем объеме спроса число заявок на подобные объекты не превышает 20%, что объясняется в частности – отсутствием качественного предложения и собственно пропаганды жизни «на земле». Инфраструктура немногих проектов не развита, привлекательной картинки нового образа жизни, который требует большего бюджета на старте покупки – нет.
В сегменте загородного жилья заключаются единичные сделки по вторичным объектам которые часто не соответствуют вкусу, стилю и потребностям будущих жильцов. Кроме того, земли в черте города либо уже застроены, либо выкуплены. К слову сказать, все жилье сосредоточено в границах города. Для выезда за пределы города требуется серьезный повод.
Ценовая ситуация на рынке не однозначна – хаотична и удивительна. Единичные клиенты совершают при покупке объектов у воды: до 30 млн. первая линия, 15-20 млн. вторая линия. Срок экспозиции таких объектов – не менее года.
Основной спрос сосредоточен в бюджете 3-6 млн. руб. за дом. При этом подобные объекты не будут отличать большие площади дома или земли, а вид из окон на соседние дома, а не на Волгу.
Что касается земельных участков, то наделы в черте города дороги - их предложение единично (особенно это касается Центрального района). Зачастую земля продается вместе с ветхими строениями, которые не пригодны для проживания и их необходимо будет еще снести. Ценник на землю в Центральном районе доходит до 700 тыс.-1 млн. руб. за сотку. В Заволжском районе, в зависимости от близости к воде - от 400 до 700 тыс. руб. за 1 сотку. Самая дешевая земля в Фабричном районе - 200-500 тыс. руб. за 1 сотку.
Наиболее востребованы дома площадью от 150 до 250 кв.м. (80% спроса). Домовладения такого размера оптимальны и предполагают возможность размещения нескольких спальных комнат, гостиной, вспомогательных помещений. При этом заметно сократилось число запросов, ориентированных на коттеджи площадью от 300 кв.м. Размер придомовых участков должен быть при этом 6-15 соток. Покупателям интересны участки и большей площади, но если стоимость домовладения от этого существенно не возрастет.
