Кострома. Анализ спроса на жилую городскую недвижимость. Проекты комплексной застройки

Структура спроса по расположению

Жилищное строительство в городе сегодня набирает все большие темпы. Новые дома строятся практически во всех районах города. Проблем с землей под строительство в Костроме пока не возникает, поскольку в городе велика еще доля частной застройки, в том числе в престижном Центральном районе.
Основной спрос на жилье в Костроме сконцентрирован сегодня, по мнению опрошенных экспертов, в Центральном районе города. Основным преимуществом, которого является хорошая транспортная доступность до различных объектов инфраструктуры, социальных учреждений. На втором месте - Заволжский район, в котором последние 2-3 года активно ведется строительство жилья, а также возводятся досуговые и образовательные сооружения. Так, по данным Костромской службы статистики население в районе увеличилось на 10 тыс. человек за последний 8 лет.
Среди наиболее престижных мест, пользующихся неизменным спросом, в Костроме выделяют район Пантусово, Малышково, Паново, также центральные улицы города (вторая линия от воды) - ул. Советская, Депутатская, Нижняя Дебря, Островского и т.д. Менее привлекательными местами для жизни и соответственно менее востребованные потенциальными покупателями это так называемые рабочие районы города - микрорайон Давыдовский, поселок Первомайский и т.д. Здесь практически не строится новых домов, а имеющаяся застройка хаотична и нерациональна.
Несмотря на то, что Кострома расположена на воде непосредственная близость к ней особо не ценится. В черте города у населения бытует мнение, что рядом с береговой полосой Волги существует высокая опасность неконтролируемой эрозии почвы, подмывания грунтов, и как следствие - возможного подтопления/обрушения. В частных домах, находящихся на берегу, часто можно увидеть трещины в фундаменте, стенах.
Сегодня основной поток покупателей сконцентрирован на новых районах застройки - Новый город, Венеция.

Структура спроса по форматам недвижимости

Основной объем сделок (до 75-80%), как отмечают в АН «Акварель» и «Вендор», проходится на квартиры. Наиболее востребованы малоэтажные клубные дома, рассчитанные на небольшое число квартир и имеющие свою огороженную территорию и паркинг.

Большинство покупателей волнует надежность застройщика, технология строительства, инженерная подготовка, коммуникации (автономное отопление и т.д.) уровень благоустройства и безопасности. Не все застройщики выполняют принятые на себя обязательства, по-прежнему актуальным остается перенос сроков сдачи объектов на более позднее время (задержки до года).

Структура спроса по степени готовности

На первичном рынке Костромы подавляющая часть новостроек предлагается к продаже без отделки. Для покупателя не существует сегодня альтернативы по выбору степени готовности будущего жилья. Все работы, связанные с отделкой, ему приходится производить самостоятельно. Вместе с тем часть покупателей (примерно 15%) готова приобрести полностью готовое жилье с тем, чтобы быстрее переехать.

Большинство клиентов ориентированы на покупку нового жилья в полностью построенных домах. Вторичная недвижимость не устраивает из-за состояния/ветхости части жилищного фонда, необходимости делать ремонт по новой, истории недвижимости и т.д.
Что касается готовности объекта, то сегодня покупатели готовы вкладывать деньги на этапе 1-2-го этажа (с учетом того, что основная масса возводимого жилья 3-5 этажное). Нередки покупки в инвестиционных целях (не больше 5-10%).

Структура спроса по цене (бюджет клиента)

По данным опрошенных агентств недвижимости и отделов продаж застройщиков, основной объем сделок проходит в границах 1,7-2,5 млн. руб. за квартиру. При этом наиболее востребованы одно- и двухкомнатные объекты. Зачастую застройщики даже не включают в планировки трехкомнатные квартиры из-за низкого спроса на них у покупателей. Исключение составляют более статусные жилые комплексы, однако их в городе насчитывается не больше 5.

Структура спроса по площади объекта продаж (участка, дома, квартиры)

Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – до 55 кв.м. К их числу относятся компактные 1-2-х комнатные квартиры со свободной планировкой.

В целях более детального понимания предпочтений потенциальных покупателей относительно качественных составляющих спроса экспертам был задан вопрос о востребованных площадях квартир.

Проекты комплексной застройки

Венеция (квартиры и таунхаусы)
Преимущества:
• невысокие цены
• большой выбор различных вариантов планировок и площадей квартир от 29,1 до 90,3 кв.м. Есть выбор и среди таунхаусов - 3 варианта (104-120 кв.м.)
• известный и разрекламированный проект рынка
• опытный на местном рынке застройщик - Группа строительных компаний КФК №1
• хорошее качество строительства
• некоторые дома уже сданы в эксплуатацию
• собственная инфраструктура комплекса - возводится здание торгового центра, готовится площадка под строительство детского сада
• собственные коммуникационные сети
• своя служба эксплуатации
• помощь в получении ипотеки
• есть скидки, возможно договориться об индивидуальных условиях покупки
Недостатки:
• территории рядом с комплексом пока не застроены. Их вектор развития пока неясен
• затягивается срок ввода в эксплуатацию, планировалось завершить строительство в декабре 2013 года.
• Полностью завершить строительство планируется в конце 2016 г.
• все объекты с черновой отделкой - нет выбора для покупателя

5 ключей
Преимущества:
• это комплекс, входящий в состав проекта «Венеция», но реализующийся и строящийся другой компанией
• несколько вариантов планировок в каждом типе квартир
• высокая степень готовности
Недостатки:
• нет собственной инфраструктуры
• комплекс небольшой
• все объекты с черновой отделкой - нет выбора для покупателя
• стоимость квартир выше, чем в «Венеции»
• все объекты с черновой отделкой - нет выбора для покупателя
• нет ипотеки
• не готовы представлять существенные преференции и скидки

Новый город
Преимущества:
• хорошо известный проект комплексной застройки
• комплекс застраивается сразу несколькими опытными компаниями
• есть полностью готовые дома, есть на этапе котлована
• будет собственная инфраструктура
• большой выбор различных вариантов планировок и площадей
• возможно договориться об индивидуальных условиях покупки, ипотека возможна
Недостатки:
• сроки окончания строительства не понятны, из-за того что ЖК возводится разными компаниями
• дома строятся по различным проектам и сериям, с применением различных технологий и стройматериалов - нет единства стиля
• все объекты с черновой отделкой - нет выбора для покупателя

Волжский берег
Преимущества:
• известный российский застройщик - СУ-155
• планируется строительство нескольких домов с собственной инфраструктурой - 2 детских сада на 275 и 180 мест, школы на 700 учащихся и четырех многоуровневых паркингов общей вместимостью 1300 машиномест. На первых этажах жилого комплекса разместятся три развивающих клуба для дошкольников на 30 детей
• хорошее месторасположение, рядом лесопарк
• невысокие цены
• есть квартиры с социальной отделкой
• При 100% оплате скидка 10% (только в феврале).
Недостатки:
• планировки квартир не слишком отличаются по площади в рамках одного вида
• низкая стадия готовности