Индекс доступности жилья в г. Обнинск (май 2016 года)
Рынок ипотечного кредитования
Рынок ипотечных продуктов в Обнинске достаточно хорошо развит. На сегодняшний день ипотеку представляют более 20 кредитных институтов. В кредит можно приобрести жилье, как на первичном, так и вторичном рынке. Общий объем ипотечных программ действующих в городе превышает 100.
Ставки по ипотеке в Обнинске находятся в диапазоне 12 – 18% годовых по рублевым кредитам. Минимальный первоначальный взнос на приобретение квартиры составляет в среднем 10-20 %. Срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет.
| Название банка | Название ипотечных программ | Объект залога | Минимальный первоначальный взнос | Величина процентной ставки | Срок кредита |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | Приобретение готового жилья, Приобретение строящегося жилья | приобретаемое жилье | от 10% | 12-18 % рубли | до 30 лет |
| ВТБ 24 | Ипотечный кредит на строящееся или готовое жилье; Ипотека для военных | приобретаемое жилье | от 10% | 13,5-15% рубли | до 50 лет |
| Россельхозбанк | Ипотечное жилищное кредитование | приобретаемое жилье | 15-50 % | 14-18% рубли | до 25 лет |
| Росбанк | Начни с малого; Стандартный рублевый; Стандартный валютный; Стандартный экономный; Новостройка | приобретаемое жилье; имеющееся жилье | от 20% | доллары США/евро: 8%-11%; рубли: 12,5-17% | 5-25 лет |
| ЮниКредит Банк | Покупку квартиры; Новостройка | приобретаемое жилье | от 20% | рубли: от 13% доллары США/евро: от 9,5% | от 20 лет |
| Возрождение | Квартира 2014; Квартира-Новостройка; Квартира-Новостройка 2014 | Под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости | от 10% | рубли: от 12% | от 1,5 до 30 лет |
Для получения ипотечного кредита на квартиру стоимостью 4,1 млн. руб. доход заемщика должен начинаться от 60 тыс. руб. (в зависимости от срока и процентной ставки). При этом величина ежемесячного платежа будет от 35 тыс. руб.
Примерная схема расчета кредита по нескольким банкам представлена ниже:
Первоначальный взнос – 900 000 руб.
Кредитная сумма – 3 200 000 руб
| Банк | Срок кредита | Ежемесячный платеж | Ставка | Минимальный доход на семью | |
|---|---|---|---|---|---|
| Возрождение | на 240 мес | 35 306 руб. | 0.12 | 75 000 руб. | Общая плата по кредиту: 8 435 344 руб. Общая сумма процентов: 5 235 344 руб. |
| Юникредитбанк | на 240 мес | 38 636 руб. | 0.135 | 80 000 руб. | - |
| Сбербанк | на 240 мес | 39 212 руб. | 0.1375 | 65 000 руб. | Переплата по процентам за ипотеку: 6 211 115 руб . |
| ВТБ 24 | на 240 мес | 38 636 руб. | 0.135 | 64 400 руб. | Переплата по процентам за ипотеку: 5 180 638 руб. |
Индекс доступности жилья
Финансовое положение большинства жителей Обнинска зачастую не позволяет приобретать жилье из собственных средств, приходится прибегать к кредитным займам.
Индекс доступности жилья (ИДЖ) – это отношение средней рыночной стоимости квартиры с общей площадью достаточной для проживания семьи из трех человек (по социальной норме 54 кв.м.) к среднему годовому доходу семьи (два человека работают, третий – ребенок) исходя из среднедушевого дохода г. Обнинска равного 40,4 тыс. руб. Индекс показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая на это все свои доходы.
Расчет производился по следующей формуле:
K= V*S / I*N
К- коэффициент доступности жилья без учёта потребительских расходов;
S - площадь жилья, кв.м. (по социальной норме 54 кв.м.);
V- (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м.) жилья, руб.;
I - (income) среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;
N - количество человек в семье.
К = 60 400 руб. (весь локальный рынок)*54 кв.м. / 40 392 руб.*12*2 = 3,4 года – очень неплохой показатель относительно других регионов.
Таким образом, на основе данных о доходах населения и ценах на жилье рассчитан индекс доступности жилья для города. Семье в Обнинске нужно копить в среднем 4 года для покупки недвижимости, откладывая все свои доходы. Традиционно объем ежемесячных выплат по ипотеке должен составлять не более половины доходов семьи, т.е. 10-15 лет – возможный срок ипотечного кредита, доступный жителям г. Обнинска.
Сегментация населения по уровню дохода
Потенциальными покупателями жилой недвижимости Обнинска являются представители среднего класса и экономического класса, имеющие среднедушевой доход свыше 27 тыс. руб. в мес. При таком официальном заработке семья из двух человек может воспользоваться ипотекой для покупки недвижимости. Согласно данным территориальной федеральной службы государственной статистки Калужской области все население можно сегментировать в зависимости от дохода следующим образом:
| 2015 год | ||
|---|---|---|
| Распределение населения по величине среднедушевых денежных доходов в Калужской области | число членов семей, тыс. человек | в % к общей численности населения |
| Все население области, % | 1010.5 | 100 |
| в том числе со среднедушевыми денежными доходами в месяц, руб. | ||
| до 5000,0 | 18 | 1.8 |
| 5000,1-7000,0 | 36.2 | 3.6 |
| 7000,1-10000,0 | 85.1 | 8.4 |
| 10000,1-14000,0 | 138.1 | 13.7 |
| 14000,1-19000,0 | 166.2 | 16.4 |
| 19000,1-27000,0 | 203.4 | 20.1 |
| 27000,1-45000,0 | 227.4 | 22.5 |
| свыше 45000,0 | 136.1 | 13.5 |
Численность населения с доходами ниже величины прожиточного минимума составила 114,6 тыс. человек, или 11,3% от общей численности населения области. Показатель соотношения денежных доходов и прожиточного минимума составил 289,4%.
Численность потенциальных покупателей в области с доходом свыше 45 тыс. руб. - 136,1 тыс. человек.
Уровень среднемесячной заработной платы в Калужской области 2015 года по данным федеральной службы государственной статистки составил 35 390 руб.:
| Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб. | 2015 г. |
|---|---|
| Калужская область | 35390 |
| г. Калуга | 35340 |
| г. Обнинск | 40392 |
Таким образом, можно предположить, что в настоящее время не менее 13,5% жителей города (из 110,4 тыс. чел.) имеют доход свыше 45 тыс. рублей, т.е. приобрести недвижимость в Обнинске могут 14,9 тыс. человек или 5,5 тыс. домохозяйств (из расчета 2,7 чел – средний состав семьи), из них чуть меньше половины совершит сделку в 2016 году (2,3 тыс. домохозяйств).
Определение объема потенциальных покупателей жилья в г. Обнинск и их затрат на приобретение жилья
Суть данного метода заключается в определении совокупного дохода потенциальных покупателей жилой недвижимости района и последующем выделении в их структуре средств, которые люди тратят на приобретение недвижимости. То есть полученные данные будут показывать, сколько люди готовы тратить на жилье.
Жилье в Обнинске приобретают либо непосредственно жители города и ближайших городов (Малоярославец, Калуга, Боровск), либо приезжие из других областей, в том числе Московской. Доля этих групп оценивается следующим образом:
• жители Обнинск – 75%
• жители других городов Калужской области – 10%
• приезжие из других регионов – 15%.
Жители Обнинска – 110 400 человек, составляют 75% всех потенциальных покупателей. Оставшаяся часть покупателей:
• жители Обнинска – 75% - 110,4 тыс. человек
• жители других городов Калужской области – 10% - 14,7 тыс. человек
• приезжие из других регионов – 15% - 22,1 тыс. человек
Общая численность потенциальных покупателей составляет 147 200 человек.
Следующим этапом является определение совокупного дохода потенциальных покупателей и выделение в структуре расходов средств, затрачиваемых на приобретение недвижимости.
Согласно данным Федеральной службы по государственной статистике РФ среднедушевой доход на одного человека в Обнинске составляет 40 392 руб. в месяц. Следовательно, совокупный доход потенциальных покупателей равен 5 945 702 400 руб. в месяц.
Далее следует выделить из совокупного дохода средства, которые впоследствии будут затрачены на приобретение жилья. Для этого ниже представлена структура расходов жителей России по результатам 2014 года .
Структура расходов населения (2014 г.) :
• расходы на покупку товаров и оплату услуг – 75,3%;
• оплата обязательных платежей и взносов, деньги по переводам – 11,7%;
• сбережения во вкладах и ценных бумагах – 0,8%;
• расходы на покупку недвижимости – 4,5%;
• покупка валюты – 5,8%.
Примечание: В расчетах, приведенных ниже, учитывались только официальные данные по доходам. При этом часть населения получает т.н. «конвертную зарплату», объем которой колеблется от 20 до 40%. Расчеты приводятся без учета «серых зарплат».
Можно предположить, что для приобретения недвижимости покупатели используют все свои сбережения - покупка валюты, сбережения во вкладах и ценных бумагах. Таким образом, доля средств составляет 4,5% + 0,8% + 5,8% = 11,1%.
Исходя из этого, объем средств, который потенциальные покупатели тратят на приобретение жилья, составляет 7,9 млрд. руб. в год.
При средней стоимости квартиры равной 4,046 млн. руб., в год потенциальными покупателями совершается 1664 сделки. Однако полученные данные показывают число покупателей, которые готовы заплатить за квартиру полностью наличными из сэкономленных средств. При этом стоит учитывать, что доля ипотечных сделок на локальном рынке достаточно высока и составляет примерно 60%. Таким образом, в рассматриваемом сегменте с привлечением кредитных средств может быть совершено еще около 2,4 тыс. сделок. Общий же объем потенциальных сделок может превысить 4 тыс. лотов.
