Динамика развития рынка и потенциал новой застройки на локальном рынке таунхаусов
Таунхаус в современном понимании представляет собой 2–3-этажный коттедж, поделенный на несколько секций, каждая из которых имеет собственный отдельный вход и небольшой придомовой участок земли (обычно от 2 до 5 соток). Секции таунхауса оформляются в едином архитектурном стиле.
Потенциальные покупатели рассматривают приобретение таунхауса как альтернативу городскому жилью, а это значит, что объект недвижимости должен быть оптимально удален от работы/учебы, иметь поблизости всю необходимую социальную и развлекательную инфраструктуру.
| Период | Количество проданных таунхаусов, шт. | Объем реализованных таунхаусов, млн. долл. |
|---|---|---|
| 2002 г. | 22 | 2.1 |
| 2003 г. | 75 | 14.2 |
| 2004 г. | 76 | 26.1 |
| 2005 г. | 69 | 35.1 |
| 2006 г. | 52 | 26.6 |
| 2007 г. | 185 | 74 |
| 2008 г. | 80 | 35.3 |
| 2009 г. | 36 | 12.1 |
| 2010 г. | 45 | 15.4 |
| 2011 г. | 208 | 48.6 |
| 2012 г. | 463 | 89.3 |
| 2013 г. | 462 | 97.3 |
| 2014 г. (прогноз) | 486 | 122.1 |
Темпы продаж блокированных домовладений на локальном рынке с 2010 года выросли в 10 раз, что объясняется выходом большого числа новых бюджетных проектов, после объявления о решении расширить территорию Москвы, присоединив земли, находящиеся, в том числе, и в локальной зоне.
Рынок таунхаусов достаточно насыщен предложением (особенно, территория Новой Москвы). Цены на домовладения в большей мере зависят от удаленности поселка от МКАД и стадии строительства. Стоимость таунхаусов зависит не только от класса и местоположения (хотя это – основные факторы), но и от характеристики самого строения - у торцевых таунхаусов больше земли, из-за чего они дороже, чем линейные.
Важно отметить тенденцию снижения площадей предлагаемых к продаже таунхаусов. Минимальный размер домовладения на локальном рынке зафиксирован сегодня на уровне 80 кв.м. («Марсель»).
Еще одна тенденция локального рынка: если застройка поселка смешанная и сочетает несколько различных форматов, то под таунхаусы выделяют не самые лучшие участки - территории при въезде в поселок, вблизи общественных зон, инфраструктурных объектов. Более живописные и видовые зоны отводятся под индивидуальные дома.
В рамках проведенной работы отмечены основные тенденции сегмента таунхаусов:
• Средняя площадь секций локального рынка - 146 кв.м.
• Средняя цена за 1 кв.м. 61 800 руб., по общей стоимости - 9,26 млн. руб.
• Загородные комплексы достаточно масштабны, сочетают различные форматы недвижимости.
• Внутренняя инфраструктура комплексов хорошо развита. Строятся школы, детские сады, досуговые объекты.
Потенциал локального рынка таунхаусов определяется покупательной способностью жителей Москвы и области, которые предъявляют спрос на домовладения в исследуемом районе. Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения рынка домовладений за последние 3 года, а также составить прогноз до конца текущего 2014 года.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 прогноз | |
|---|---|---|---|---|
| Среднегодовое предложение, шт. таунхаусов | 223 | 651 | 785 | 900 |
| Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. таунхаусов | 208 | 463 | 462 | 486 |
| Нереализованный спрос (обращения уникальных потенциальных покупателей в отделы продаж застройщиков), шт. таунхаусов | 1040 | 2315 | 2310 | 2430 |
Примечание:
• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке малоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 1,3 тыс. пользователей набрали «таунхаус калужское шоссе»+ 1,2 тыс. набрали «купить таунхаус киевское шоссе» + 19 «таунхаус варшавское шоссе». Еще 4,2 тыс. набрал запрос «таунхаус Новая Москва». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов, сделав поправку на удаленность. Таким образом число потенциальных покупателей на таунхаусы локального рынка составляет примерно 5-7 тыс. в год.
В дальнейшем развитие сегмента блокированных домов будет связано с максимальной ориентацией на требования покупателей, а именно:
• Минимальная удаленность от столицы, хорошая транспортная доступность. Наличие альтернативных маршрутов движения (жд ветка, автобусы)
• Благоприятное окружение, отсутствие заводов, производств, промзон и т.д.
• Площадь таунхаусов в пределах 80-170 кв.м.
• Широкий выбор проектов, планировок.
• Площади придомовых участков 3 сот.
• Стоимость блокированной секции до 5-7 млн. руб.
• Внутренняя инфраструктура в поселке. Обязательно: детские и спортивные площадки, гостевые парковки, магазин.
• Юридическая чистота сделки.
• Наличие программ рассрочек, ипотеки от банков-партнеров на выгодных условиях.
• Опыт застройщика, наличие реализованных проектов, высокое качество строительства.
• Наличие всех городских коммуникаций
