Динамика развития рынка и потенциал новой застройки на локальном рынке квартир

22 июня 2014

В начале июня 2014 года правительство Московской области одобрило новые градостроительные нормы, согласно которым, на территории региона не разрешается строить дома выше 9 этажей. В исключения попали 15 городов с численностью населения свыше 100 тыс. человек и сложившейся многоэтажной застройкой, а также 22 исторически значимых города, для которых пропишут индивидуальные нормативы. Не коснутся ограничения и тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство. В планах правительства Московской области ввести ряд дополнительных ограничений для застройщиков многоэтажных комплексов.
В сложившихся условиях реализация проектов мало и средней этажности является основным выходом для застройщиков готовых вкладывать деньги в строительство квартир.
Сегмент малоэтажных домов постоянно наращивает темпы, появляются все новые и новые проекты. Преимущества подобного формата недвижимости очевидны:

  •  быстрота строительства малоэтажных комплексов
  •  плюсы загородной жизни – тишины, хорошая экология
  •  малая плотность населения и застройки
  • низкая стоимость квартир – возможность за те деньги купить жилье большей площади
  • индивидуальные планировки апартаментов (есть небольшие квартиры-студии)
  • внутренняя инфраструктура (как досуговая, так и обеспечение безопасности), собственная служба эксплуатации

Вместе с тем, при принятии решения о строительстве малоэтажного комплекса застройщики сталкиваются с рядом проблем. Во–первых, необходимость подведения центральных коммуникаций (в том числе оптоволоконная сеть), с необходимым уровнем мощности. Во-вторых, строительство внутренне инфраструктуры. Это обязательные составляющие, на которые уходит значительная часть финансовых средств. Вместе с тем в расчете на 1 кв. метр строительство малоэтажных комплексов обойдется значительно дешевле, чем многоэтажных ЖК, что объясняется упрощенной технологией строительства, меньшей стоимостью земли в Подмосковье.

Очевидные преимущества сегмента организованных мало и среднеэтажных жилых комплексов склоняют покупателей к приобретению подобного формата недвижимости. Рост интереса к формату демонстрируют уверенные темпы продаж локального рынка:

динамика продаж квартир

ПериодКоличество проданных квартир, шт.Объем реализованных квартир, млн. долл.
2004 г.00
2005 г.12213.7
2006 г.11019
2007 г.488.3
2008 г.498.8
2009 г.5510.3
2010 г.22629.9
2011 г.28735.3
2012 г.61178
2013 г.1165171.6
2014 г. (прогноз)1285207.2

На данный момент динамика продаж квартир максимальна среди остальных рассмотренных типов жилья. Причем особый интерес у покупателей к квартирам в данной зоне возник после объявления о расширении территории Новой Москвы. Многие решили купить недвижимость именно здесь, хотя изначально рассчитывали приобрести по другим направлениям, виной тому желание получить преференции от правительства и «московскую прописку». Потенциал локального рынка жилой среднеэтажной недвижимости определяется покупательной способностью жителей Москвы и области, которые предъявляют спрос на квартиры в исследуемом районе. Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения за последние 3 года, а также составить прогноз до конца текущего 2014 года.

 2011201220132014 прогноз
Среднегодовое предложение, шт. квартир581117417812210
Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. квартир28761111651285
Нереализованный спрос (обращения уникальных потенциальных покупателей в отделы продаж застройщиков), шт. квартир1435305558256425

Примечание:
• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке малоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 232 пользователя набрали «купить квартиру калужское шоссе»+ 287 набрали «купить квартиру киевское шоссе» + 455 «купить квартиру Варшавское шоссе». Еще 7,2 тыс. набрал запрос «купить квартиру Новая Москва». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом, число потенциальных покупателей локального рынка на квартиры составляет примерно 8-10 тыс. в год.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий