Динамика развития рынка и потенциал новой застройки на локальном рынке квартир
В начале июня 2014 года правительство Московской области одобрило новые градостроительные нормы, согласно которым, на территории региона не разрешается строить дома выше 9 этажей. В исключения попали 15 городов с численностью населения свыше 100 тыс. человек и сложившейся многоэтажной застройкой, а также 22 исторически значимых города, для которых пропишут индивидуальные нормативы. Не коснутся ограничения и тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство. В планах правительства Московской области ввести ряд дополнительных ограничений для застройщиков многоэтажных комплексов.
В сложившихся условиях реализация проектов мало и средней этажности является основным выходом для застройщиков готовых вкладывать деньги в строительство квартир.
Сегмент малоэтажных домов постоянно наращивает темпы, появляются все новые и новые проекты. Преимущества подобного формата недвижимости очевидны:
- быстрота строительства малоэтажных комплексов
- плюсы загородной жизни – тишины, хорошая экология
- малая плотность населения и застройки
- низкая стоимость квартир – возможность за те деньги купить жилье большей площади
- индивидуальные планировки апартаментов (есть небольшие квартиры-студии)
- внутренняя инфраструктура (как досуговая, так и обеспечение безопасности), собственная служба эксплуатации
Вместе с тем, при принятии решения о строительстве малоэтажного комплекса застройщики сталкиваются с рядом проблем. Во–первых, необходимость подведения центральных коммуникаций (в том числе оптоволоконная сеть), с необходимым уровнем мощности. Во-вторых, строительство внутренне инфраструктуры. Это обязательные составляющие, на которые уходит значительная часть финансовых средств. Вместе с тем в расчете на 1 кв. метр строительство малоэтажных комплексов обойдется значительно дешевле, чем многоэтажных ЖК, что объясняется упрощенной технологией строительства, меньшей стоимостью земли в Подмосковье.
Очевидные преимущества сегмента организованных мало и среднеэтажных жилых комплексов склоняют покупателей к приобретению подобного формата недвижимости. Рост интереса к формату демонстрируют уверенные темпы продаж локального рынка:
| Период | Количество проданных квартир, шт. | Объем реализованных квартир, млн. долл. |
|---|---|---|
| 2004 г. | 0 | 0 |
| 2005 г. | 122 | 13.7 |
| 2006 г. | 110 | 19 |
| 2007 г. | 48 | 8.3 |
| 2008 г. | 49 | 8.8 |
| 2009 г. | 55 | 10.3 |
| 2010 г. | 226 | 29.9 |
| 2011 г. | 287 | 35.3 |
| 2012 г. | 611 | 78 |
| 2013 г. | 1165 | 171.6 |
| 2014 г. (прогноз) | 1285 | 207.2 |
На данный момент динамика продаж квартир максимальна среди остальных рассмотренных типов жилья. Причем особый интерес у покупателей к квартирам в данной зоне возник после объявления о расширении территории Новой Москвы. Многие решили купить недвижимость именно здесь, хотя изначально рассчитывали приобрести по другим направлениям, виной тому желание получить преференции от правительства и «московскую прописку». Потенциал локального рынка жилой среднеэтажной недвижимости определяется покупательной способностью жителей Москвы и области, которые предъявляют спрос на квартиры в исследуемом районе. Проведенный анализ позволил выявить динамику поглощения за последние 3 года, а также составить прогноз до конца текущего 2014 года.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 прогноз | |
|---|---|---|---|---|
| Среднегодовое предложение, шт. квартир | 581 | 1174 | 1781 | 2210 |
| Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. квартир | 287 | 611 | 1165 | 1285 |
| Нереализованный спрос (обращения уникальных потенциальных покупателей в отделы продаж застройщиков), шт. квартир | 1435 | 3055 | 5825 | 6425 |
Примечание:
• Анализ проводился только по первичному рынку недвижимости, вторичный сегмент в рамках данного исследования считается отдельным рынком.
• Нереализованный спрос – количество обращений покупателей, которые заинтересованы в приобретении объекта недвижимости, но еще не совершили сделку. Эти покупатели могут находиться на разных этапах принятия решения.
• Нереализованный спрос рассчитан на основе данных по сделкам и конверсии по привлечению клиентов, которая на рынке малоэтажного жилья является стабильной величиной и составляет около 5%, т.е. потенциальных обратившихся покупателей в 20 раз больше, чем совершенных сделок. В расчетах принята предпосылка, что до принятия решения покупатели посещают несколько комплексов (доходит до 5), т.е. из расчетов были исключены повторяющиеся клиенты.
• Расчетные данные по количеству активных запросов потенциальных покупателей косвенно подтверждают данные поисковых запросов: в месяц 232 пользователя набрали «купить квартиру калужское шоссе»+ 287 набрали «купить квартиру киевское шоссе» + 455 «купить квартиру Варшавское шоссе». Еще 7,2 тыс. набрал запрос «купить квартиру Новая Москва». Распространив месячную статистику на год, скорректировав на количество повторяющихся ip-адресов, добавив статистику более узких целевых запросов. Таким образом, число потенциальных покупателей локального рынка на квартиры составляет примерно 8-10 тыс. в год.
