Анализ спроса на апартаменты на локальном рынке

Апартаменты относятся к нежилому фонду, то есть фактически прописаться в них нельзя. Для многих потенциальных покупателей это существенный недостаток (особенно молодые семьи или с детьми) и доля спроса на апартаменты, естественно, невелика. Эксперты оценивают ее примерно в 3-5% от общего числа заинтересованных в приобретении жилья. Однако, некоторые покупатели готовы купить подобные объекты в случае, если цена на них будет ниже хотя бы на 25-30%, чем за аналогичный жилой объект.

Для покупателей апартаментов в бизнес- и элит-сегментах в свою очередь прописка вообще не принципиальна, ведь для большинства из них апартаменты не будут являться единственным жильем.

Вторым недостатком для покупателя является ожесточающееся регулирование в сфере жилой недвижимости. В Москве новые проекты гостиничного фонда (который чаще всего используют для дальнейшей продажи «под жилье») с каждым годом все больше контролируются, в первую очередь из-за отсутствия инфраструктуры в кварталах массовой застройки апартаментов.
Третий минус – оплата коммунальных услуг по тарифам коммерческого использования помещения, а не жилого пространства. Коммунальные платежи за апартаменты по сравнению с квартирами имеют повышающий коэффициент (отличаются на НДС), так например, за водоснабжение придется заплатить на 10% больше, за теплоснабжение – 25%, а за электричество на 27%. Налог на апартаменты также превышает налог на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента против 0,1% в случае с квартирой.

В целом, спрос на апартаменты предъявляют покупатели, которые (группа 1 – 20%) не связаны пропиской и уверенно стоят на ногах или наоборот (группа 2 – 80%) – готовы к жесткой экономии в пользу невостребованного формата. Условно всех подобных клиентов можно разделить на несколько групп:
• молодые люди, которые прописаны у родителей, но хотят самостоятельности. Недорогое жилье оптимальный вариант для них, особенно, если помощь в приобретении им окажут родители.
• командировочные. Приезжие для работы из других регионов нуждаются в комфортном жилье, желательно рядом с работой. Так, например, один из рассмотренных в работе комплексов многофункциональный и сочетает в себе деловую и жилую зоны.
• покупка в качестве офиса с комнатой для гостей и командировочных )зачастую – покупка на компанию).
• состоявшиеся люди в возрасте от 30-35 лет, имеющие жилье. Апартаменты их привлекут, если будут иметь выгодное месторасположение (водная зона, лесной массив). Пример - комплекс «Яхонтовый лес». Природный курорт обладает всем необходимым для отдыха - лес, вода, хорошая инфраструктура.
• покупка в инвестиционных целях, для последующей сдачи в аренду.

Появление апартаментов в Москве связано во многом с кризисом 2008 года, а именно с невостребованностью отдельных коммерческих площадок. Некоторые застройщики, имеющие в портфеле проекты с нежилым целевым использованием, оценив ситуацию, пошли по простому и эффективному пути - решили перепрофилировать их под апартаменты.

Получить разрешение на строительство объектов нежилого фонда куда менее проблематично, чем строить жилые комплексы. Застройщику не нужно соблюдать многочисленные регламенты ЖКХ и СНиПы. Кроме того, отсутствует необходимость строить объекты социальной, образовательной и бытовой инфраструктуры (школы, детские сады, магазины и прочее).
За последние 3 года рынок апартаментов активно повышает обороты. Такое «беззаконие» спровоцировало реакцию властей, которые уже не пропускают проекты точечной застройки, а теперь с особым вниманием оценивают проекты гостиничной и прочей коммерческой недвижимости.
Вместе с тем, отказ от прописки и инфраструктуры, повышенные коммунальные платежи при более лояльных ценах и расположении в центре столицы (зачастую, это так) – весомые аргументы не для всех покупателей квартир. Некоторые девелоперы помогают потенциальным покупателям апартаментов с пропиской, может быть создана управляющая компания для организации временной регистрации на 5 лет с возможностью продления. Подобная практика появилась в московских комплексах, однако можно ожидать, что в скором времени распространится и за МКАД.

Таким образом, у покупателей на рынке активной жилой застройки есть только 2 аргумента в пользу апартаментов:

• для группы 1: повышение качества жилья (в лесу, у воды, в заповеднике, в центре Москвы, около крупного рекреационного центра типа Яхрома и пр.)
• для группы 2: ценовой демпинг – от 30%.
Например, в комплексе «Солнцево парк» есть корпуса с апартаментами и квартирами разница в цене между ними доходит до 10-20%. При этом, по информации от застройщика, продажи идут одинаково хорошо во всех корпусах.