Анализ спроса и динамики продаж новостроек Обнинска Калужской области (2 кв. 2016 года)
Как показывает опыт компании Vesco Consulting, достоверно оценить потенциал спроса на локальном рынке жилой недвижимости довольно сложно. Для этого рынок должен быть достаточно открытым и сформировавшимся. Однако в России даже самый развитый московский рынок недвижимости не обладает абсолютной прозрачностью и точные цифры по объему текущего спроса являются экспертными, т.е. обладают некоторой долей погрешности. Чем менее развит и более закрыт рынок, тем большая погрешность данных будет для него характерна. Тем не менее, существуют данные и методики, позволяющие получить данные о спросе с минимальной погрешностью – анализ динамики продаж квартир на первичном рынке в разрезе их качественных и количественных характеристик, а также опрос экспертов – риэлторов, которые непосредственно взаимодействуют с клиентами.
В ходе анализа спроса было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. Для телефонного опроса были выбраны агентства недвижимости, специализирующиеся на купле-продаже новостроек.
| № | Название агентства | Контактные данные | Ф.И.О., должность эксперта |
|---|---|---|---|
| 1 | АН «Авангард» | Обнинск, ул. Калужская, д. 4 e-mail avangardned@mail.ru 8 (48439) 4-25-29 | Воробьева Елена Юрьевна, директор агентства Семенова Ирина Леонидовна, риэлтор |
| 2 | АН «Welcome» | Обнинск, Гурьянова 21, офис 205Б +7 (903) 635-88-21 anwelcome@gmail.com | Анна, брокер |
| 3 | АН «Простор» | г. Обнинск, ул. Гурьянова, д.21, оф.212 Тел./Факс: (495) 971-44-02 Тел.: (484-39) 2-05-33, 3-29-90 Факс:(484-39) 2-05-33 Эл. почта: prostor212@mail.ru | Валентина, брокер |
| 4 | АН «Миэль Обнинск» | г. Обнинск, ул. Долгининская, д.4, 1 этаж, оф.3 Тел.: 8 (48439) 5-75-75, 6-27-47, 8 (903) 676-07-74 E-mail: obninsk@miel.ru | Левин Виталий 903-815-83-58 Таисия (919)031-68-01 |
Каждому из выбранных экспертов был задан блок вопросов, касающихся уровня развития рынка жилья в Обнинске, региональной специфики данного рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса и факторов, его формирующих.
Структура спроса по комнатности
Традиционно, местное население предъявляет больший спрос на 1-2-х комнатные квартиры. В последнее время отметается рост интереса к небольшим студиям, которые выбирают молодые люди преимущественно в возрасте до 25-30 лет.
Структура спроса по типам квартир 2015 г., шт./%
| Студии | 1-ком. квартиры | 2-ком. квартиры | 3-ком. квартиры | более 4-комнат | |
|---|---|---|---|---|---|
| Количество проданных квартир (2015 г.), шт. | 225 | 1125 | 608 | 225 | 68 |
| Доля продаж квартир, % | 0.1 | 0.5 | 0.27 | 0.1 | 0.03 |
Структура спроса по площади квартир каждого типа
Традиционно для рынка жилья снижение покупательского интереса к более дорогим и соответственно большим по размеру объектам.
Анализ структуры спроса производился исходя из распределения площадей апартаментов по следующим группам:
- до 40 кв.м.;
- от 40 кв.м. до 60 кв.м.;
- от 60 кв.м. до 80 кв.м.;
- от 80 кв.м. до 100 кв.м.;
- свыше 100 кв.м.
Структура спроса по площади квартиры, 2015 г., %
| до 40 кв.м. | 40-60 кв.м. | 60-80 кв.м. | 80-100 кв.м. | более 100 кв.м. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Доля продаж квартир, % | 0.47 | 0.33 | 0.14 | 0.03 | 0.03 |
Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – до 60 кв.м. К их числу относятся компактные квартиры- студии, 1-2-х комнатные квартиры со свободной планировкой.
Структура спроса по уровню отделки квартиры
В эконом-классе предпочтительны объекты с черновой отделкой: в ситуации ограниченного бюджета покупатели хотят сэкономить, опасаясь, что, сделав ремонт, застройщик существенно завысит итоговую стоимость объекта недвижимости за счет проведенных работ. Предоставление выбора уровня отделки и соответствующей ей стоимости позволит будущему жителю самому оценить разницу в цене и соотнести с получаемым материалом. Кроме того, возможность разнести во времени затраты на приобретение квартиры и ремонтные работы – важный фактор выбора.
Структура спроса по уровню отделки 2015 г., шт./ %
| Черновая | Чистовая/Предчистовая | Под ключ | |
|---|---|---|---|
| Количество проданных квартир (2015 г.), шт. | 1778 | 360 | 113 |
| Доля продаж квартир, % | 0.79 | 0.16 | 0.05 |
Часть покупателей готова приобрести полностью готовое жилье с тем, чтобы быстрее переехать или воспользоваться купленной недвижимостью.
Структура спроса по цене, классу
На первичном рынке жилых комплексов Обнинска основной объем продаж приходится на эконом сегмент - 8 из 10 сделок проходит в этом классе.
Структура спроса по классам 2015, шт. квартир / %
| Эконом | Бизнес | |
|---|---|---|
| Количество проданных квартир (2015 г.), шт. | 1958 | 293 |
| Доля продаж (2015 г.), % | 0.87 | 0.13 |
В эконом-классе лидируют проекты со сложившейся репутацией, имеющие построенные и введенные в эксплуатацию дома, например «Новый бульвар», «Зайцево», «Новый город», «Рассвет». Проектов бизнес-класса сегодня на рынке минимальное число, сегмент начинает развиваться. Среди них можно отметить проект «Циолковский» строительство ведет ГК «Остов». Строительство ведется на участке общей площадью почти 3,4 Га, расположенном на пересечении улицы Ленина и проспекта Маркса. Дома строятся по монолитно-кирпичной технологии.
В целом, застройщикам локального рынка стоит обратить внимание на клубные дома, рассчитанные на небольшое число квартир со своей небольшой придомовой зоной, огороженной территорией и собственным паркингом – подобных проектов пока нет.
Приобретение недорого жилья в жилых комплексах для одних это прежде всего решение жилищной проблемы, для других - вложение средств.
Покупателей интересует недорогое жилье в ценовом диапазоне 2-4 млн. руб. - 70%.
Структура спроса по цене (бюджет клиента), 2015 г., шт./%
| 1-2 млн. руб. | 2-3 млн. руб. | 3-4 млн. руб. | 4-5 млн. руб. | 5-6 млн. руб. | свыше 6 млн. руб. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество проданных квартир, шт. | 270 | 968 | 608 | 135 | 203 | 68 |
| Доля продаж квартир, % | 0.12 | 0.43 | 0.27 | 0.06 | 0.09 | 0.03 |
Структура спроса по материалу строительства
При покупке квартиры покупатели, прежде всего, обращают внимание на цену, расположение. Материал строительства не является первостепенным критерием выбора жилья.
| Кирпич | Монолит-кирпич | Монолит-пенобетон | |
|---|---|---|---|
| Доля продаж квартир, % | 0.11 | 0.31 | 0.58 |
Динамика продаж квартир первичного рынка
В рамках проведения исследования рассчитана динамика продаж жилых комплексов первичного рынка за последние 3 года:
| Название ЖК | Динамика продаж, шт. | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | январь-май 2016 г. | |
| Борисоглебский | 450 | 545 | 532 | 312 |
| Мирный | - | 186 | 146 | 84 |
| Зайцево | 116 | 186 | 135 | 99 |
| Дом в Обнинске | - | 42 | 28 | 12 |
| Звездный городок | - | - | - | 51 |
| Циолковский | - | - | 130 | 41 |
| Солнечная долина | 207 | 281 | 245 | 84 |
| Рассвет | - | 187 | 104 | 61 |
| Новый город | 161 | 141 | 102 | 64 |
| Молодежный-2 | - | - | 151 | 72 |
| Репинка | - | 56 | 40 | 26 |
| Кантри | - | - | 65 | 35 |
| Новый бульвар | - | 177 | 262 | 114 |
| Экодолье Обнинск | - | - | 75 | 30 |
| Северная звезда | - | - | 76 | 30 |
| UP-квартал.Олимп | - | - | 150 | 41 |
Кроме того, экспертами компании на основе полученных от застройщиков данных были рассчитаны темпы продаж по новостройкам города за последние 3 года. В расчете принимались во внимание не только существующие комплексы, но и их будущие очереди, а также новые проекты.
| 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | 2016 г.* | 2017 г.* | 2018 г.* | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. квартир | 1620 | 1980 | 2250 | 2300 | 2550 | 2700 |
Наиболее высокие темпы продаж на локальном рынке в 2015 г. зафиксированы в ЖК «Борисоглебский», «Новый бульвар», «UP-квартал.Олимп», «Солнечная долина»,. В месяц застройщики здесь продают в среднем по 20-30 квартир. Продажи в сегменте бизнес жилых комплексов существенно уступают - до 10 объектов.
На локальном рынке более 70% сделок на первичном рынке заключается с помощью привлечения кредитных средств. Помимо этого часты сделки с использованием средств материнского капитала.
Менеджеры отдела продаж жилых комплексов локального рынка отмечают высокую долю продаж по военным сертификатам, несмотря на то, что суммы по ним не покрывают полностью цену квартир. Помимо этого, в 2014 и 2015 году зафиксирован приток переселенцев с Украины. В итоге несмотря на сложную финансовую обстановку в стране недвижимость в Обнинске по-прежнему востребована. Снижение продаж на локальном рынке не отмечается.
