Анализ спроса и динамики продаж новостроек Обнинска Калужской области (2 кв. 2016 года)

30 мая 2016

Как показывает опыт компании Vesco Consulting, достоверно оценить потенциал спроса на локальном рынке жилой недвижимости довольно сложно. Для этого рынок должен быть достаточно открытым и сформировавшимся. Однако в России даже самый развитый московский рынок недвижимости не обладает абсолютной прозрачностью и точные цифры по объему текущего спроса являются экспертными, т.е. обладают некоторой долей погрешности. Чем менее развит и более закрыт рынок, тем большая погрешность данных будет для него характерна. Тем не менее, существуют данные и методики, позволяющие получить данные о спросе с минимальной погрешностью – анализ динамики продаж квартир на первичном рынке в разрезе их качественных и количественных характеристик, а также опрос экспертов – риэлторов, которые непосредственно взаимодействуют с клиентами.
В ходе анализа спроса было проведено телефонное интервьюирование специалистов ведущих риэлтерских агентств города, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. Для телефонного опроса были выбраны агентства недвижимости, специализирующиеся на купле-продаже новостроек.

Название агентстваКонтактные данныеФ.И.О., должность эксперта
1АН «Авангард»Обнинск, ул. Калужская, д. 4 e-mail avangardned@mail.ru 8 (48439) 4-25-29 Воробьева Елена Юрьевна, директор агентства
Семенова Ирина Леонидовна, риэлтор
2АН «Welcome»Обнинск, Гурьянова 21, офис 205Б +7 (903) 635-88-21 anwelcome@gmail.comАнна, брокер
3АН «Простор»г. Обнинск, ул. Гурьянова, д.21, оф.212
Тел./Факс: (495) 971-44-02 Тел.: (484-39) 2-05-33, 3-29-90 Факс:(484-39) 2-05-33 Эл. почта: prostor212@mail.ru
Валентина, брокер
4АН «Миэль Обнинск»г. Обнинск, ул. Долгининская, д.4, 1 этаж, оф.3 Тел.: 8 (48439) 5-75-75, 6-27-47, 8 (903) 676-07-74
E-mail: obninsk@miel.ru
Левин Виталий 903-815-83-58
Таисия (919)031-68-01

Каждому из выбранных экспертов был задан блок вопросов, касающихся уровня развития рынка жилья в Обнинске, региональной специфики данного рынка, предпочтений потенциальных покупателей, особенностей спроса и факторов, его формирующих.

Структура спроса по комнатности

Традиционно, местное население предъявляет больший спрос на 1-2-х комнатные квартиры. В последнее время отметается рост интереса к небольшим студиям, которые выбирают молодые люди преимущественно в возрасте до 25-30 лет.

Структура спроса по типам квартир 2015 г., шт./%

 Студии1-ком. квартиры2-ком. квартиры3-ком. квартирыболее 4-комнат
Количество проданных квартир (2015 г.), шт.225112560822568
Доля продаж квартир, %0.10.50.270.10.03

Структура спроса по площади квартир каждого типа

Традиционно для рынка жилья снижение покупательского интереса к более дорогим и соответственно большим по размеру объектам.
Анализ структуры спроса производился исходя из распределения площадей апартаментов по следующим группам:

  • до 40 кв.м.;
  • от 40 кв.м. до 60 кв.м.;
  •  от 60 кв.м. до 80 кв.м.;
  •  от 80 кв.м. до 100 кв.м.;
  •  свыше 100 кв.м.

Структура спроса по площади квартиры, 2015 г., %

 до 40 кв.м.40-60 кв.м.60-80 кв.м.80-100 кв.м.более 100 кв.м.
Доля продаж квартир, %0.470.330.140.030.03

2016-06-17_120734

Наиболее интересны для покупателей локального рынка небольшие квартиры – до 60 кв.м. К их числу относятся компактные квартиры- студии, 1-2-х комнатные квартиры со свободной планировкой.

Структура спроса по уровню отделки квартиры

В эконом-классе предпочтительны объекты с черновой отделкой: в ситуации ограниченного бюджета покупатели хотят сэкономить, опасаясь, что, сделав ремонт, застройщик существенно завысит итоговую стоимость объекта недвижимости за счет проведенных работ. Предоставление выбора уровня отделки и соответствующей ей стоимости позволит будущему жителю самому оценить разницу в цене и соотнести с получаемым материалом. Кроме того, возможность разнести во времени затраты на приобретение квартиры и ремонтные работы – важный фактор выбора.

Структура спроса по уровню отделки 2015 г., шт./ %

 ЧерноваяЧистовая/ПредчистоваяПод ключ
Количество проданных квартир (2015 г.), шт.1778360113
Доля продаж квартир, %0.790.160.05

Часть покупателей готова приобрести полностью готовое жилье с тем, чтобы быстрее переехать или воспользоваться купленной недвижимостью.

Структура спроса по цене, классу

На первичном рынке жилых комплексов Обнинска основной объем продаж приходится на эконом сегмент – 8 из 10 сделок проходит в этом классе.

Структура спроса по классам 2015, шт. квартир / %

 ЭкономБизнес
Количество проданных квартир (2015 г.), шт.1958293
Доля продаж (2015 г.), %0.870.13

В эконом-классе лидируют проекты со сложившейся репутацией, имеющие построенные и введенные в эксплуатацию дома, например «Новый бульвар», «Зайцево», «Новый город», «Рассвет». Проектов бизнес-класса сегодня на рынке минимальное число, сегмент начинает развиваться. Среди них можно отметить проект «Циолковский» строительство ведет ГК «Остов». Строительство ведется на участке общей площадью почти 3,4 Га, расположенном на пересечении улицы Ленина и проспекта Маркса. Дома строятся по монолитно-кирпичной технологии.
В целом, застройщикам локального рынка стоит обратить внимание на клубные дома, рассчитанные на небольшое число квартир со своей небольшой придомовой зоной, огороженной территорией и собственным паркингом – подобных проектов пока нет.

Приобретение недорого жилья в жилых комплексах для одних это прежде всего решение жилищной проблемы, для других – вложение средств.
Покупателей интересует недорогое жилье в ценовом диапазоне 2-4 млн. руб. – 70%.

Структура спроса по цене (бюджет клиента), 2015 г., шт./%

 1-2 млн. руб.2-3 млн. руб.3-4 млн. руб.4-5 млн. руб.5-6 млн. руб.свыше 6 млн. руб.
Количество проданных квартир, шт.27096860813520368
Доля продаж квартир, %0.120.430.270.060.090.03

Структура спроса по материалу строительства

При покупке квартиры покупатели, прежде всего, обращают внимание на цену, расположение. Материал строительства не является первостепенным критерием выбора жилья.

 КирпичМонолит-кирпичМонолит-пенобетон
Доля продаж квартир, %0.110.310.58

Динамика продаж квартир первичного рынка

В рамках проведения исследования рассчитана динамика продаж жилых комплексов первичного рынка за последние 3 года:

Название ЖКДинамика продаж, шт.
2013 г.2014 г.2015 г.январь-май 2016 г.
Борисоглебский450545532312
Мирный-18614684
Зайцево11618613599
Дом в Обнинске-422812
Звездный городок---51
Циолковский--13041
Солнечная долина20728124584
Рассвет-18710461
Новый город16114110264
Молодежный-2--15172
Репинка-564026
Кантри--6535
Новый бульвар-177262114
Экодолье Обнинск--7530
Северная звезда--7630
UP-квартал.Олимп--15041

Кроме того, экспертами компании на основе полученных от застройщиков данных были рассчитаны темпы продаж по новостройкам города за последние 3 года. В расчете принимались во внимание не только существующие комплексы, но и их будущие очереди, а также новые проекты.

2016-06-17_121804

 2013 г.2014 г.2015 г.2016 г.*2017 г.*2018 г.*
Реализованный спрос (сделки на первичном рынке), шт. квартир162019802250230025502700

Наиболее высокие темпы продаж на локальном рынке в 2015 г. зафиксированы в ЖК «Борисоглебский», «Новый бульвар», «UP-квартал.Олимп», «Солнечная долина»,. В месяц застройщики здесь продают в среднем по 20-30 квартир. Продажи в сегменте бизнес жилых комплексов существенно уступают – до 10 объектов.
На локальном рынке более 70% сделок на первичном рынке заключается с помощью привлечения кредитных средств. Помимо этого часты сделки с использованием средств материнского капитала.
Менеджеры отдела продаж жилых комплексов локального рынка отмечают высокую долю продаж по военным сертификатам, несмотря на то, что суммы по ним не покрывают полностью цену квартир. Помимо этого, в 2014 и 2015 году зафиксирован приток переселенцев с Украины. В итоге несмотря на сложную финансовую обстановку в стране недвижимость в Обнинске по-прежнему востребована. Снижение продаж на локальном рынке не отмечается.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий