Анализ ценовой политики на рынке первичной жилой недвижимости Обнинска Калужской области (2 кв. 2016 года)

30 мая 2016

Зависимость стоимости квартиры от комнатности, площади

Устанавливая цены на квартиры в новостройках, застройщики руководствуются несколькими основными основополагающими принципами:

  •  чем выше комнатность квартиры, тем меньше стоимость 1 кв.м.;
  • квартиры на первых и последних этажах пользуются меньшим спросом, поэтому продаются с дисконтом (исключение пентхаусы);
  •  часть наиболее ликвидных лотов (видовые квартиры, например) застройщик, иногда придерживает до момента повышения цен (не продают на старте продаж);
  •  уровень отделки является важным фактором повышения цены предложения.

Средняя стоимость 1 кв.м. квартиры на локальном рынке 60,4 тыс. руб., за квартиру – 4 046 000 руб.

структура предложения по стоимости

 30-40 тыс. руб.40-50 тыс. руб.50-60 тыс. руб.60-70 тыс. руб.70-80 тыс. руб.80-90 тыс. руб.
Предложение квартир в продаже, шт.324266604453509208

На момент проведения исследования в предложении не представлено объектов по цене ниже 30 тыс. руб. за 1 кв.м. Минимальная стоимость за «квадрат» установлена в ЖК «Кантри» – 31,3 тыс. руб. ЖК строится в Боровском районе в черте д. Кабицыно.
Более трети предложения квартир относятся к ценовому диапазону 50-60 тыс. руб. кв.м. Максимальное число подобных лотов выставлено к продаже в ЖК «Новый город», «UP-квартал.Олимп».

структура предложения по стоимости

Ценовой диапазонПредложение квартир, шт.
1-2 млн. руб.375
2-3 млн. руб.547
3-4 млн. руб.528
4-5 млн. руб.395
5-6 млн. руб.236
6-7 млн. руб.101
7-8 млн. руб.102
свыше 8 млн. руб.80

Наибольшее число квартир сконцентрировано в ценовом диапазоне 2-4 млн. руб. – 45,5%.
Ценовые экстремумы локального рынка:
• минимальная цена – 1 152 900 руб. («Молодежный-2»: студия площадью 30 кв.м.).
• максимальная цена – 13 408 500 руб. («Дом в Обнинске»: 3-к жилье площадью 178,8 кв.м.).

Экспертами компании рассчитана средняя стоимость квартир различных типов представленных на рынке Обнинска:

 Студии1-комнатные2-комнатные3-комнатные4 и более комнат
Средняя цена 1 кв.м., руб.6326060700586006120064500
Средняя цена квартиры, руб.19180002870000404790065530008730000

Традиционно цена за 1 кв.м. жилья снижается с увеличением числа комнат, исключение составляют многокомнатные квартиры локального рынка. Предложение 3-х и 4-х комнатных лотов на рынке ограничено. При этом 3-х комнатные квартиры представлены не во всех ЖК, однако их доля высока в проектах бизнес класса, где стоимость жилья выше.
Ниже в таблицах представлено распределение предложения по типам квартир локального рынка:

Ценовой диапазонСтудии1 к. квартиры2 к. квартиры3 к. квартиры4 к. квартиры
30-40 тыс. руб.6016797--
40-50 тыс. руб.-6510398-
50-60 тыс. руб.-255234115-
60-70 тыс. руб.641881176420
70-80 тыс. руб.8918817656-
80-90 тыс. руб.-1009018-

Ценовой диапазонСтудии1 к. квартиры2 к. квартиры3 к. квартиры4 к. квартиры
1-2 млн. руб.13118757--
2-3 млн. руб.6342262--
3-4 млн. руб.1927122810-
4-5 млн. руб.-8323280-
5-6 млн. руб.--17165-
6-7 млн. руб.--4160-
7-8 млн. руб.--2676-
свыше 8 млн. руб.---6020

Квартиры по минимальной стоимости до 2 млн. руб. – это небольшие студии и однокомнатное жилье. Двухкомнатных лотов всего 57, подобное жилье предлагается только в двух ЖК «Молодежный-2», «Кантри». Оба проекта располагаются в Боровском районе. Это недорогие малоэтажные жилые комплексы, где к продаже предлагаются студии и 1-2 комнатное жилье.
С ростом числа комнат стоимость квартиры линейно повышается, смещается и предложение объектов. Так, для однокомнатных квартир максимальное количество лотов выставлено по цене 2-3 млн. руб., а для двухкомнатных в ценовом диапазоне – 3-4 млн. руб. Что касается «трешек», то основное предложение сосредоточено в диапазоне 4-5 и 5-6 млн. руб.

Зависимость стоимости от площади квартир представлена ниже:

 до 30 кв.м.30-40 кв.м.40-60 кв.м.60-80 кв.м.80-100 кв.м.более 100 кв.м.
Средняя цена 1 кв.м., руб.695006135057300580005880066700
Средняя цена квартиры, руб.192710021512003567100416800057500009420000

Зависимость стоимости квартиры от класса

Зависимость стоимости от класса проекта линейна и объясняется разницей в качестве проектов и используемых материалов, насыщенностью внутренней инфраструктуры, а также другими качественными составляющими концепции, которые находят отражение в стоимости объекта.
Так, цена эконом квартир в 1,8 раза ниже, чем по бизнес комплексам.

 экономбизнес
Средняя цена 1 кв.м., руб.5770069000
Средняя цена квартиры, руб.36795006480700

Предложение квартир эконом проектов максимально в ценовом диапазоне 50-60 тыс. руб. за 1 кв.м. – 45,5% группы. Наибольшее число объектов принадлежат ЖК «UP-квартал. Олимп», «Звездный городок», «Новый городок».
На момент проведения исследования в продаже на первичном рынке Обнинска не представлены квартир бизнес класса стоимостью до 50 тыс. руб. за 1 кв.м. Самое дешевое жилье в данной группе – «Репинка», где цена 1 кв.м. начинается от 58 тыс. руб.

структура предложения по классам

 ЭкономБизнес
30-40 тыс. руб.324-
40-50 тыс. руб.266-
50-60 тыс. руб.56242
60-70 тыс. руб.289164
70-80 тыс. руб.69440
80-90 тыс. руб.-208

 

Что касается общей стоимости квартир эконом и бизнес класса, можно отметить, что в сегменте недорого жилья преобладают объекты 2-4 млн. руб. – 51,4% («Звездный городок», «Циолковский», «UP-квартал.Олимп», «Зелёный Остров» и т.д.).

66,6% квартир бизнес класса сконцентрировано в ценовом диапазоне 2-5 млн. руб.

 ЭкономБизнес
1-2 млн. руб.375-
2-3 млн. руб.362185
3-4 млн. руб.333195
4-5 млн. руб.206189
5-6 млн. руб.132104
6-7 млн. руб.4259
7-8 млн. руб.4062
свыше 8 млн. руб.2060

структура предложения по квартирам
Отдельно в рамках данного пункта работы рассчитаны средние цены на недвижимости различных классов по их типам:

по цене за 1 кв.м.

 Средняя цена 1 кв.м., руб. (эконом)Средняя цена 1 кв.м., руб. (бизнес)Ценовой разрыв между эконом и бизнес классом, %
Студии6115077000-20,60 %
1-комнатные5730071700-20,10 %
2-комнатные5560067600-17,80 %
3-комнатные5725069200-17,30 %
4 и более комнат690006000015,00 %

по общей стоимости

 Средняя цена квартиры, руб. (эконом)Средняя цена квартиры, руб. (бизнес)Ценовой разрыв между эконом и бизнес классом, %
Студии18286002499000-26,80%
1-комнатные26300003900350-32,60%
2-комнатные37200005467600-32,00%
3-комнатные56527009287100-39,10%
4 и более комнат897000084900005,70%

Зависимость стоимости квартиры от уровня отделки квартиры

Средняя стоимость квартир с отделкой под ключ выше, чем объектов без ремонта. Подобное объясняется классом комплексов, относящихся к каждой из групп.

 ЧерноваяЧистовая/ПредчистоваяПод ключ
Средняя цена 1 кв.м., руб.616004390062700
Средняя цена квартиры, руб.452490022438003358900

Кроме того, объекты с предчистовой и чистовой отделкой по стоимости ниже, чем квартиры без отделки. На стоимость лотов данной группы влияет предложение ЖК «Кантри», которое реализуется по минимальным ценам.

Зависимость стоимости квартиры от строительной стадии жилого комплекса и конкретного дома (динамика изменения цены в рамках одного проекта)

Ниже в таблице указана степень готовности жилых комплексов и изменение стоимости по типам квартир:

Название жилого комплексаСтепень готовностиСредняя стоимость 1 кв.м., руб.
Студия1-ком.2-ком.3-ком.4-ком.
Борисоглебский4 жилых корпусов уже сдано. 3 корпуса находятся на стадии строительства, из них в двух идут отделочные работы. Их сдача планируется летом 2016 года.-540455230047800-
МирныйПока в строительстве и продаже 1 корпус. Построено 17 этажей из 2069210667006187059300-
Звездный городокНачало строительства - выход на стройплощадку в апреле 2016 г. Готовое основание для раскладки арматурных каркасов фундаментной плиты6990069900695006900069000
Дом в Обнинскедом построен, заканчиваются внутренние работы-719006850075000-
ЗайцевоПостроено 4 дома-641006380063300-
Циолковскийстроятся 3 корпуса, готовность примерно 30%77000806008030076600-
Солнечная долинапостроен-762806220066700-
Рассветпостроен, идут внутренние отделочные работы611005945056100 --
Новый городПостроены дома 2-х первых очередей-525005420053240-
Молодежный-2первая очередь построена380503860038800--
Репинкапостроено 5 домов-60300591306010060000
Кантрикоробки домов возведеныпродано3180033800--
Новый бульварквартал 10 - дома построено. Идет отделка. Квартал 6 на уровне фундамента-560005050046700-
Экодолье Обнинск1 и 2 очередь построены, идёт строительство 3 очереди посёлка (построено несколько домов).674607010063900--
Северная звездафундамент первого этажа-590006175058900-
UP-квартал.Олимпкоробка дома №1 возведена-613005750057500-

Зависимость стоимости квартиры от уровня развития инфраструктуры
Классификация объектов инфраструктуры в жилых комплексах:

  •  Объекты безопасности – КПП, патрулирование, видеонаблюдение;
  •  Автомобильная – парковки и гостевые автостоянки, сервисные центры, автомойки;
  • Коммунально-бытовое обслуживание – административное здание и служба эксплуатации;
  •  Торговая – магазины, торговые центры;
  •  Общественное питание – кафе, ресторан;
  •  Досугово-развлекательная – каток, бильярд, парки аттракционов и т.д.;
  •  Медицинская – кабинет врача, медицинский пункт, услуга «домашний доктор», аптека;
  • Социальная включает: школу, детский сад, организованные игровые детские комнаты, кружки по интересам;
  • Спортивно-оздоровительная – салон красоты, бассейн, фитнес зал, тренажерный зал, СПА – комплекс, сауна (баня).

Ниже в таблице перечислены жилые комплексы, где будут построены все объекты инфраструктуры, а также указана стоимость жилья:

Название жилого комплексаИнфраструктураМин-макс цена 1 кв.м., руб.Мин-макс цена за квартиру, руб.
Борисоглебскийдетский сад, школа, досуговый центр, подземные паркинги.49 000 – 590002 425 500 – 4 830 800
На первых этажах построенных и заселенных домов уже работают магазины и предприятия сферы услуг. Проводится озеленение дворов, устройство безопасных и удобных детских и спортивных площадок.
Мирныйдетский сад, уличный детский игровой комплекс, спортивную площадку, подземные паркинги и гостевые парковки, аптека, кафе, парикмахерская59 200 – 692001 822 300 – 4 738 500
Звездный городокПлощадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста;69 000 – 699002 656 200 – 8 970 000
спортивные и хозяйственные площадки;
Подземная автостоянка на 145 машиномест + 12 мест для мотоциклов;
Дом в Обнинскеплощадка для игр детей дошкольного и младшего школьного возрастов;67 500 – 750004 730 000 - 13 408 500
хозяйственные площадки;
гостевые автостоянки в количестве 15 машиномест; автомобильная парковка для жителей дома на 41 машиноместо;
территория жилого дома будет огорожена;
Зайцеводетская площадка, спортивная площадка, Принадлежность 1-х этажей для торговых, офисных и социально-бытовых нужд.62 300 – 650002 967 300 – 5 920 000
Циолковскийбульвары и скверы, пешеходные улицы с магазинами, кафе, административными и жилыми зданиями72 100 – 841501 978 540 – 8 783 064
Центральный водоем с музыкальными фонтанами, на котором зимой предполагается каток, прогулочные зоны, зоны отдыха, выставочные пространства
Благоустроенный внутренний двор с озеленением, зонами отдыха, детскими и спортивными площадками.
Солнечная долинаспортивные и детские площадки, торговый центр, детский сад62 160 – 763004 233 500 – 6 667 700
Рассветдетская площадка, площадка для отдыха взрослых, спортивная площадка,56 000 – 620001 777 700 – 3 883 000
парк с бульваром по границе с жилого комплекса
Новый городшкола, детский сад, парковая зона и велодорожка, детские площадки, парковки.42 700 – 622502 000 000 – 7 170 500
Молодежный-2в первой очереди - школа, детский сад. Во дворах будут оборудованы детские и спортивные площадки, места отдыха.38 050 – 392001 152 900 – 2 169 900
Отделение банка, магазины, площадки для автопарковки, ландшафтный парк с прудом.
РепинкаНа первых этажах зданий предусмотрены помещения спортивного, культурного, медицинского и оздоровительного направления58 300 – 604003 132 000 – 8 490 000
Кантриплощадки отдыха взрослых и детских игр, парковки. магазин31 300 – 340001 325 000 – 2 000 000
Новый бульварпервые этажи отданы под аптеки, магазины и т.д.47 000 – 570001 824 500 – 4 421 600
Экодолье Обнинскдетский сад на 80 мест;67 500 – 732001 700 000 – 3 160 000
спортивные площадки;
на въезде в поселок будет построен большой центр, в котором разместятся минимаркет, аптека, отделение банка, пункт приема химчистки и прачечной, кафе, магазины;
гостевые парковки.
Северная звездаНа первых же этажах разместятся продуктовые магазины, салон красоты, аптека и другие предприятия торговли и сферы услуг.56 700 – 625002 512 000 – 7 091 500
UP-квартал.Олимпдетские и спортивные площадки, парковки, охраняемая территория, детский сад.52 600 – 66 300 2 044 500 – 4 269 105

Зависимость стоимости квартиры от материала строительства

Рынок новостроек Обнинска представлен в основном монолитными и монолитно-кирпичными домами, панельное строительство в городе не распространено.

Название жилого комплексаМатериал строительстваСредняя стоимость 1 кв.м., руб.Средняя стоимость 1 кв.м., руб.
БорисоглебскийСМКД (сборно-монолитное каркасное домостроение)513753686600
Мирныймонолит643002853700
Звездный городокмонолит695005853300
Дом в Обнинскекирпич717758690100
Зайцевомонолит-кирпич637004425950
Циолковскиймонолит788004612600
Солнечная долинафундамент – монолитная железобетонная плита;• надземная часть – монолитный железобетонный каркас; •наружная отделка – стены из керамогранитных плит по системе вентилируемого фасада, наружные стены цокольного этажа облицованы кермогранитом.674004917000
Рассветмонолит-кирпич586002527000
Новый городкирпич533004371500
Молодежный-2монолит-пенобетон385001540600
Репинкакирпич598006329200
Кантрикирпич327001616800
Новый бульвармонолит-кирпич511002827400
Экодолье Обнинскмонолит-газобетон671502374400
Северная звездамонолит-газобетон598004229200
UP-квартал.Олимпмонолит-пенобетон586002980800
К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий