Анализ цен на первичном рынке жилой недвижимости в Ростове-на-Дону (ноябрь 2015 г.)
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир на первичном рынке г. Ростов-на-Дону составляет 57 200 руб.
39,1% предложения квартир первичного рынка жилой недвижимости входит в ценовые границы 40-50 тыс. руб. за 1 кв.м. При этом почти 60% объектов группы это лоты следующих ЖК - «Суворовский», «Платовский», «Новый город», «Английский квартал».
Ценовые экстремумы рынка:
- минимальная стоимость - 33 тыс. руб./1 кв.м. в ЖК «Яблоневый сад». ЖК «Яблоневый сад» расположен в пос. Янтарный на границе Первомайского района города. Комплекс представляет собой 28 пяти-шестиэтажных жилых домов, расположенных на 29,4 гектарах земли. Общее число построенных квартир 228.
- максимальная цена - 130 тыс. руб./1 кв.м. в ЖК «Чехов», находящемся в историческом центре Ростова-на-Дону, на пересечении улиц Чехова и Пушкинской. Дом спроектирован на 162 квартиры, а также подземный паркинг, рассчитанный на 340 машиномест.
| Бюджетные границы, за 1 кв.м. | Количество квартир в продаже, шт. |
|---|---|
| 30-40 тыс. руб. | 473 |
| 40-50 тыс. руб. | 2825 |
| 50-60 тыс. руб. | 1527 |
| 60-70 тыс. руб. | 1289 |
| 70-80 тыс. руб. | 873 |
| 80-90 тыс. руб. | 81 |
| 90-100 тыс. руб. | 127 |
| 100-110 тыс. руб. | 0 |
| больше 110 тыс. руб. | 51 |
Доля самых дешевых квартир рынка - 6,6% предложения. По цене до 40 тыс. руб. за 1 кв.м. можно купить недвижимость в 5 жилых комплексах:
| Название комплекса | Расположение/Улица | Мин-мак. стоимость жилья, 1 кв.м. руб. |
|---|---|---|
| Ривер Хаус | ул. Матросова, 35 | 35 800 - 42 500 |
| на Магнитогорской | ул. Магнитогорска, 3в | 36 000 - 40 000 |
| Суворовский | ул. Петренко | 35 000 - 40 000 |
| Днепровский | пер. Днепровский, д. 124м | 38 000 - 40 000 |
| Яблоневый сад | Янтарный пос. | 33000 |
Самое дорогое жилье стоимостью свыше 100 тыс. руб. за 1 кв.м. предлагается всего в одном ЖК - «Чехов». Цена объектов здесь варьируется от 100 до 130 тыс. руб. Средняя цена квартир в Ростове-на-Дону находится на уровне 3,12 млн. руб. 38,1% и 42,6% предложения квартир приходится на ценовые группы 1-3 и 3-5 млн. руб. Максимальное число подобных объектов сегодня выставлено в «Мега», «Новый город», «Суворовский», «Платовский», «Тихий Дон», «Гвардейский-2», «Английский квартал». С увеличением стоимости жилья снижается число доступных лотов.
| Бюджетные границы | Количество квартир в продаже, шт. |
|---|---|
| 1-3 млн. руб. | 2764 |
| 3-5 млн. руб. | 3090 |
| 5-7 млн. руб. | 1060 |
| 7-9 млн. руб. | 230 |
| свыше 9 млн. руб. | 102 |
Вместе с тем часть видовых квартир застройщики придерживают до момента повышения цен. Так, например, несколько объектов стоят на брони в ЖК «Адмирал», «Чехов», «Ростов-Сити» и т.д.
Часто застройщики не выводят весь объем доступных для продажи квартир, предпочитая реализовывать жилье отдельными секциями/подъездами или домами по мере начала строительства.
По цене до 1 млн. руб. сегодня к продаже не представлено ни одного лота. Самое бюджетное жилье стоимостью 1,12-1,2 млн. руб. представлено в «Вестланд», «Набережный», «Семейный», «Платовский». Наоборот наименее доступные квартиры в «Чехов» (max-19,6 млн. руб.), «Смарт Хаус» (max-18,3 млн. руб.), «Арго» (max- 14,7 млн. руб.).
Специалистами компании Vesco Consulting рассчитана зависимость стоимости жилья от комнатности, месторасположения, класса ЖК:
| Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. | |
|---|---|---|
| Квартиры студии | 50600 | 1 290 000 |
| 1 ком. квартиры | 57200 | 2 421 500 |
| 2 ком. квартиры | 55200 | 3 521 500 |
| 3 ком. квартиры | 54900 | 3 600 100 |
| квартиры с 4-мя и более комнат | 74600 | 12 089 000 |
Зависимость стоимости жилья от месторасположения показывает, что самое дорогое жилье представлено к продаже в Кировском и Ленинском районах. Так, ценовой разрыв в недвижимости между самым дешевым Железнодорожным и самым дорогим Кировским районами составляет 1,7 раза.
| Район | Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. |
|---|---|---|
| Кировский | 77900 | 5 082 600 |
| Ленинский | 73300 | 5 510 500 |
| Октябрьский | 58800 | 3 644 800 |
| Пролетарский | 56900 | 2 776 000 |
| Советский | 56600 | 3 179 800 |
| Ворошиловский | 49700 | 2 716 300 |
| Первомайский | 47900 | 2 395 700 |
| Железнодорожный | 46300 | 2 576 600 |
По оценкам экспертов компании Vesco Consulting жилых комплексов элит класса на локальном рынке нет. Предложение бизнес проектов ограничено всего 10 ЖК и 490 квартирами в них.
Стоимость жилых комплексов эконом класса в среднем на 30% ниже, чем в бизнес сегменте:
| Класс | Средняя цена за 1 кв.м., руб. | Средняя цена за квартиру, руб. | Средняя площадь квартиры, кв.м |
|---|---|---|---|
| Эконом | 51150 | 2 834 200 | 56 |
| Бизнес | 86250 | 7 280 100 | 83.7 |
