ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Продажа элитного жилья летом
После длительной стагнации на рынке элитного жилья, которая наблюдалась зимой и весной текущего года, интерес инвесторов к данному сегменту недвижимости вырос. Как отмечают риэлторы, летнее оживление покупателей привело к очередному повышению цен на квартиры класса «премиум» как на первичном, так и на вторичном рынке. По прогнозам специалистов, осенью рост стоимости квадратного метра элитного жилья продолжится хотя бы по той причине, что городу есть куда развиваться. Дорогая квартира в Москве до сих пор стоит существенно дешевле своего лондонского или парижского аналога.
Все первое полугодие на рынке элитного жилья наблюдались всплески и спады покупательской активности. Инвесторы с начала года ожидали снижения стоимости квадратного метра в квартирах класса «премиум» вследствие общей стагнации на рынке недвижимости. Продавцы же, в свою очередь, не спешили сбавлять цены на реализуемые объекты. «К июню 2007 года ощутимой коррекции цен на элитное жилье так и не произошло, более того, стоимость квадратного метра даже выросла, при этом спрос на дорогую недвижимость остался стабильным», - рассказала директор департамента элитной недвижимости Santa Real Estate Людмила Костяйкина.
Действительно, только за первые шесть месяцев текущего года, по подсчетам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, элитное жилье подорожало на 6-8%. А в период с июня по август квадратный метр снова поднялся в цене. «Мы отметили, что на первичном рынке цены повысились на 5-7%, на вторичном – на 2,5%», - прокомментировала директор по развитию DELIGHT REALTY (группа компаний DELIGHT) Ольга Павлова.
Как уточнила руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED Алена Бригаднова, летом средняя стоимость квадратного метра элитного жилья достигла 17,8 тыс. долл. «Квартиры низшего ценового сегмента продавались за 9 тыс. долл. за квадратный метр, дорогие объекты реализовывались по цене в 35 тыс. долл. за квадрат», - дополнила Л. Костяйкина из Santa Real Estate.
Что же касается динамики рынка, то она, по словам участников рынка, была положительной. «В летний период началась продажа квартир в новом объекте на Озерковской набережной. Спрос на этот проект оказался очень высоким, объем сделок трудно назвать летним, то есть можно сказать, что он превысил наши ожидания», - уточнила А. Бригаднова из TWEED.
По словам Л. Костяйкиной из Santa Real Estate, средний бюджет сделок «купли-продажи» элитного жилья составил 5 млн долл. В целом же, по данным компании Blackwood, количество сделок с элитным жильем от общего объема совершенных на рынке недвижимости, равнялось 13%.
Доля сделок с жильем различных сегментов летом 2007 года
Источник: данные компании Blackwood
И все же, несмотря на начавшееся оживление на рынке недвижимости и активность со стороны покупателя, предложение пока значительно превышает спрос, констатировали эксперты. «В более «спокойных» по сравнению с 2006 годом условиях клиенты стали рациональнее подходить к выбору как квартир для проживания, так и объектов для вложения денег», - заявил управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
В частности, среди важнейших приоритетов покупателей значилось наличие придомовой парковки, где могли бы разместить свои автомобили все члены семьи. Средняя стоимость машиноместа по городу составила 130 тыс. долл., в ЦАО парковочные места предлагались по 200 тыс. долл., в менее престижных районах – по 100 тыс. долл. Кроме того,
большое количество клиентов заинтересовалось уже готовыми квартирами с отделкой и меблировкой по дизайнерским проектам. При этом гораздо быстрее реализовывались объекты на первичном рынке, где будущий собственник недвижимости мог сам участвовать в разработке концепции квартиры. «Что касается вторичного рынка, то он традиционно более подвержен личным ожиданиям продавца и его желанию продать квартиру как можно быстрее или дороже. Если владелец завысил цену, то пройдет определенное время, прежде чем недвижимость найдет своего покупателя», - объяснила О. Павлова из DELIGHT REALTY.
Однако, по ее словам, средний срок экспозиции элитного жилья летом снизился и составил 3-4 месяца.
Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, в настоящий момент квартиры данного сегмента стали одним из наиболее популярных способов вложения средств для консервативных инвесторов. «Чтобы такое жилье окупилось посредством сдачи в аренду и стало по-настоящему доходным, потребуется не менее 20 лет, а, может быть, и больше», - добавила О. Павлова из DELIGHT REALTY.
Тем же, кто нацелен на спекулятивные действия, участники рынка, во-первых, посоветовали приобретать элитное жилье на ранних этапах строительства, во-вторых, обратить внимание на сегмент бизнес-класса. В первом случае наиболее удачливый инвестор может заработать до 20-25% с учетом роста стоимости недвижимости. «Для более скорой окупаемости, а затем и доходности более выгодным будет приобретение жилья бизнес-класса по цене от 1,3 млн долл. до 1,5 млн долл.», - посоветовала О. Павлова.
Действительно, средняя стоимость квадратного метра в сегменте «бизнес» составила 6 тыс. долл., что, как минимум, в два раза ниже стоимости 1 кв. м «элитки», а значит, покупателю придется вынимать из оборота гораздо меньшую сумму.
Источник: данные компании Blackwood
Однако участники рынка напомнили: те, кто уже вложились в элитное жилье в Москве, или потенциальные инвесторы, взвешивающие все «за» и «против», в долгосрочной перспективе могут надеяться на значительное повышение стоимости приобретенной недвижимости класса «премиум». До сих пор дорогие квартиры в столице стоят существенно ниже аналогичных, которые выставлены на продажу в престижных городах Европы. «В Лондоне цена в данном сегменте доходит и до 110 тыс. долл. за квадратный метр», - уточнила А. Бригаднова из TWEED.
По мнению экспертов, опрошенных RealEstate.ru, очередного витка цен стоит ожидать осенью 2007 года, при этом годовой рост может составить 20%.
