Характеристика офисной недвижимости города Рязани. 2 квартал 2007 г

Общая ситуация на рынке

Административно Рязань делится на четыре основных района: Железнодорожный, Октябрьский, Московский и Советский. В риэлтерской деятельности принято несколько иное деление, при котором особым образом выделяются такие части города, как центр, «Городская роща», Канищево, Дашково–Песочня и менее крупные районы города.

Город Рязань на протяжении многих километров вытянут вдоль Оки, поэтому говорить о четко очерченном центре сложно, но можно выделить несколько улиц, которые выступают в качестве коммерческих магистралей города. Выглядит эта «кривая линия» следующим образом: Московское шоссе, которое переходит в Первомайский проспект, он в свою очередь вливается в Соборную улицу, далее — в улицу Ленина, которая к югу переходит в начинающую приобретать популярность улицу Циолковского. Справа от Первомайского проспекта в сторону центра привлекательной оказывается улица Дзержинского. Одним из центральных коридоров является и улица Есенина, правда она не сильно перегружена предприятиями потребительского рынка и рынка услуг: отчасти это объясняется тем, что на одном из отрезков организовано только одностороннее движение. Исторически сложилось, что все вышеперечисленные улицы пользуются повышенным спросом у различных операторов рынка за счет своей привлекательности как с точки зрения автомобильного и пешеходного трафиков, так и за счет грамотной организации транспортных развязок. Самым востребованным на протяжении долгого времени был и остается Первомайский проспект.

Офисная недвижимость города представлена следующими объектами:

• Здания советской постройки, перепрофилированные под офисные центры
• Современные офисные центры, построенные после 2000 года
• Офисы на первых этажах жилых домов или отдельностоящие офисы крупных компаний.

До 2004 года рынок офисной недвижимости был в основном представлен перепрофилированными помещениями в зданиях бывших НИИ и заводов, бывшими детскими садами, офисами на первых этажах жилых домов. Пополнение рынка качественных офисных помещений происходит не только благодаря строительству специализированных бизнес-центров, но и размещению офисов на первых этажах новых жилых домов. Все вновь вводимые офисные помещения пока востребованы рынком, конечно, при условии учета соотношения «цена-качество».

В целом на рынке коммерческой недвижимости города Рязани происходит не только количественный, но и качественный рост, требования арендаторов становятся жестче, в проект уже на ранних стадиях бывают вовлечены профессиональные консалтинговые компании, в основном московские. Появляются многофункциональные объекты, включающие в себя площади нескольких типов — офисные, торговые, гостиничные и жилые.

Рынок офисной недвижимости становится более системным, профессионализм игроков растет, появляется конкуренция между объектами. В дальнейшем такое соперничество будет только усиливаться, поэтому многие дальновидные игроки уже пришли к пониманию важности организации профессионального управления объектами.

Еще один характерный фактор — появление игроков, девелопмент для которых является непрофильной деятельностью. В дальнейшем дифференциация будет усиливаться, а ставки аренды и продажи в удачных и неудачных объектах станут резко отличаться друг от друга.

Строительство качественных офисных помещений столичного уровня в Рязани нерентабельно. На развитие столичного рынка высококлассных помещений во многом влияют требования иностранных арендаторов, тогда как в Рязани со стороны иностранных и федеральных арендаторов низкий спрос на офисы. Местные предприниматели не готовы платить высокие арендные ставки, требуемые площади редко превышают 250 кв.м.

Консалтинговые компании

В Рязани практически нет компаний, осуществляющих профессиональный консалтинг в сфере коммерческой недвижимости. За последние два года появилось несколько компаний, но пока они еще не успели зарекомендовать себя успешными проектами. На крупные проекты чаще привлекают столичных специалистов. Главное преимущество местных компаний перед столичными – знание ситуации, хорошие, часто личные отношения с крупными местными игроками. Роль консультантов также выполняют агентства недвижимости, активно занимающиеся коммерческой недвижимостью.

Девелоперские компании

Наиболее яркая тенденция: застройщики, занимающиеся жильем, осваивают нишу коммерческой недвижимости, привлекая для разработки концепции, брокериджа столичных специалистов.

Управление недвижимостью

В Рязани пока нет высококвалифицированных управляющих компаний, которые могли бы грамотно осуществлять эксплуатацию бизнес-центров. Одно дело убирать территорию и следить за качеством предоставляемых коммунальных услуг, другое – создавать концепцию бизнес-центра и тщательно продумывать контингент арендаторов.

Предложение в сегменте класса А практически отсутствует, так как спрос на такие офисы очень низкий. В основном арендаторов интересуют более дешевые площади класса В и С.

Эксперты отмечают, что на сегодняшний день переизбытка офисных площадей в Рязани не чувствуется. Судя по существующей динамике продаж, снижение спроса со стороны предпринимателей не происходит. На ранних этапах строительства приобретается 40-50 процентов квадратных метров офисной недвижимости.

Предложение аренды офисных площадей сейчас превышает предложение продажи. Учитывая факт, что большая часть площадей выкупается на ранних стадиях строительства, можно сделать вывод, что на смену спекулятивным сделкам с офисной недвижимостью приходят рентные. Покупка офисных площадей – привлекательный вид вложения денег. Доля инвестиционных сделок в этом сегменте доходит до 30%.

Объекты, вышедшие на рынок в течение 2005-2006 года на улицах Праволыбедской, Ленина, Ра¬дищева, Первомайском проспекте, не удовлетворили существующий спрос на площади высокого качества со стороны арендаторов. В результате количество вакантных площадей осталось низким.

В течение 2006 года и в начале 2007 года спрос значительно превышал предложение, особенно на офисы с выгодным местоположением и хорошими условиями.

В начале этого года наблюдалось снижение процента вакантных площадей.

Наиболее интересные строящиеся объекты офисной недвижимости:

• Офисный центр на ул. Праволыбедской («Северная компания») общей площадью 15 000 кв.м.
• Торгово-развлекательный центр с офисными площадями «Виктории-Плаза» более 20 000 кв.м. на Малом шоссе.
• Деловой центр класса А на ул. Некрасова общей площадью 2 350 кв.м.
• Гостиничный центр с торгово-офисными площадями на ул. Есенина общей площадью 6 000 кв.м.

Основные количественные характеристики рынка

По экспертным оценкам, емкость Рынка офисной недвижимости класса А Рязани не превышает 5000 кв.м.

Общий объем рынка составляет порядка 300 тыс. кв.м.

В течение ближайших двух лет будут введены в эксплуатацию порядка 30 тыс.кв.м., в основном это будут офисные центры класса В и С.

Часть проектов в этой сфере еще не заявлено (столичные консалтинговые фирмы прорабатывают их концепцию), деятельность на некоторых площадках, выделенных под строительство торгово-офисных центров, заморожена.

Многие эксперты Рязанского рынка коммерческой недвижимости сроком насыщения рынка офисных помещений называют 2008 либо 2009 год. Последствиями переизбытка площадей станет снижение арендных ставок, улучшение сервиса в сдаваемых помещениях, уход части арендаторов из объектов старой постройки, не удовлетворяющих современным стандартам качества

Объекты высокого уровня комфортности составляют лишь 10—15% от всех существующих в Рязани офисных площадей.

Арендные ставки, цена продажи офисных помещений

За последний год арендная ставка для офисных помещений в Рязани повысилась в среднем на 15%. На ее изменения влияет уровень инфляции, повышение тарифов на коммунальные услуги, рост цен на энергоносители. Средняя цена за месяц аренды квадратного метра по Рязани сейчас составляет примерно 450-600 рублей.

Цена офисов, выставленных на продажу в Рязани, колеблется от 10 до 80 тысяч рублей за метр, квартир, выкупаемых для размещения нежилых помещений — от 25 до 60 тысяч рублей. Однако проблема свободных офисных площадей в Рязани все-таки есть. Как правило, достаточно долго реализуются дорогостоящие помещения.

Спрос на недвижимость в торгово-офисных центрах в 2006 году существенно превышал предложение. Рост цен на офисный метр в собственность в минувшем году составил 20-30 процентов против 12-20 процентов, типичных для 2004-2005 годов.

Среди внешних причин, повлиявших на динамику цен на вторичном рынке офисной недвижимости, необходимо отметить рост цен на рынках жилья и первичной недвижимости.

Помимо принадлежности к тому или иному району города, на цену объекта недвижимости оказывает влияние его местонахождение в этом районе.

Рынок офисной недвижимости: тенденции

В настоящее время в Рязани прослеживается тенденция к увеличению ежегодного ввода офисных помещений, в связи с этим интерес к старым зданиям будет постепенно ослабевать. Если перенасыщение и на¬ступит через полтора-два года, то скажется оно большей частью на владельцах недвижимости в зданиях, возведенных еще в социалистическую эпоху.

В то время как число объектов продажи на рынке офисных помещений неуклонно сокращается, количество предложений по аренде офисов растет. Особенно ярко указанная тенденция проявилась в центральном районе Рязани. Данная ситуация легко объяснима: предоставление помещений в аренду является привлекательным бизнесом с низкими рисками и высоким доходом.

С учетом вышеизложенного, можно прогнозировать, что в ближайшие месяцы рост цен на офисные помещения продолжится. Будут расти и арендные ставки, но более медленными темпами.

Тенденция совмещения торговых и офисных помещений связана с дефицитом земельных участков в центральной части города, когда девелоперы стараются возвести максимально возможное количество этажей, при том что для торговли пригодны только первые два. В таком случае площади выше второго этажа отводятся под офисы.

Предложение на рынке офисной недвижимости

Сегментация предложения офисных помещений по метражу (вторичный рынок)

Сегментация предложения по классу офисных помещений

На сегодняшний день в Рязани очень сложно провести четкую классификацию бизнес-центров по общепринятым критериям.

Объект класса А в Рязани только один общей площадью 2350 кв.м., расположенный на улице Некрасова. Он еще не введен в эксплуатацию.

Из действующих центров лишь несколько со множеством оговорок можно отнести к классу В (все они построены позднее 2000 года, расположены в центральной части города). Их общая площадь не превышает 20 тыс. кв.м.

Остальные центры можно отнести к классу С.

Спрос на офисные помещения

Арендаторам нужны офисные помещения на центральных улицах, на первом этаже, вблизи транспортных развязок, желательно с отдельным входом, парковкой, телефонной и интернет-линиями. Как правило, начинающие и небольшие фирмы предпочитают брать офис в аренду, а крупные, вставшие на ноги компании ориентированы на покупку качественных офисных помещений.

Арендаторы предпочитают арендовать помещения с чистовой отделкой, чтобы можно было начинать работать.

Среди наиболее активных арендаторов можно отметить страховые компании, юридические фирмы, агентства недвижимости, а также представительства известных московских компаний. В роли покупателей помещений часто выступают кредитно-финансовые учреждения, туристические фирмы, сейчас собственниками становятся все больше риэлтерских и туристических компаний.

Наиболее востребованы офисы площадью до 100 кв.м., некоторые эксперты уточняют: от 15 до 60 кв.м., в центральной части города. Предпочтения арендаторов по проходимости места зависят от вида деятельности.

Самый высокий спрос на аренду предъявляется на помещения 20 метров. Интерес к таким офисам наблюдается преимущественно со стороны малого бизнеса. В свою очередь, предложение площадей начинается с 50-60 метров. Однако на эти площади спрос так же высок.

Факторы, благоприятствующие развитию рынка

Стабильность социально-экономического положения региона и страны в целом стимулирует деловую активность предпринимателей, повышая спрос на офисную недвижимость.

Действия региональной власти по развитию туризма, повышению инвестиционной привлекательности Рязани вызывает интерес к Рязани со стороны международных и крупных федеральных компаний.

В текущем году ведущие банки города планируют разработать программы ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, что позволит приобрести многим компаниям в кредит офисы в современных деловых центрах.

Усиливающаяся конкуренция между деловыми центрами повышает сознательность девелоперов, способствует привлечению на этапе разработки концепции профессиональных консультантов, что снижает риски появления нерентабельных, невостребованных проектов.

Утвержденный генеральный план развития города превращает застройку города в более прозрачный и прогнозируемый процесс, привлекая столичных и европейских инвесторов.

Сдерживающие факторы рынка

Основной сдерживающий фактор – рост цены продажи на офисы вторичного и первичного рынка, вызывающие рост арендных ставок.

Невысокие темпы возведения новых офисных центров, связанные, прежде всего, с административными барьерами, сложностью получения земельных участков и согласования проектной и разрешительной документации, особенно в центральной части города.

Отсутствие специалистов соответствующего уровня, способных изучить рынок и разработать адекватную концепцию центра.

В Рязани пока нет высококвалифицированных управляющих компаний, которые могли бы грамотно осуществлять эксплуатацию бизнес-центров.