В Северной столице формируются офисные районы

16 февраля 2003

В каждом экономическом центре Европы есть свой Сити – деловой район, где сосредоточены офисные здания. Концентрация бизнеса в деловой зоне создает синергетический эффект, отражающийся не только на динамике рынка недвижимости, но и на экономике региона в целом.

В отличие от Москвы, с ее радиально-кольцевой транспортной инфраструктурой, в Петербурге городская территория растянута вдоль залива с севера на юг. Все пути лежат через центр и сходятся в самом \”узком месте\” – у мостов через Неву, где автомобили выстраиваются в километровые пробки.

Вряд ли кто осмелится сейчас взять на себя ответственность и проложить новые магистрали через историческую застройку XVIII-XIX вв. Между тем исторический центр Петербурга перегружен не только транспортом, но и функциями. Это одновременно административный, культурно-исторический, торговый и деловой центр. Основной объем встроенных офисных площадей и все действующие бизнес-центры класса А сосредоточены также в центральной общественно-деловой зоне.

\”Объект инвестиционного класса по понятиям иностранного инвестора должен иметь в Санкт-Петербурге только один адрес – Невский проспект\”, – отмечают аналитики ПСБ-инвест-групп. Однако указанная перегруженность центра и отсутствие свободных участков побуждают осваивать новые районы. \”В центре города практически не осталось пятен под застройку. Поэтому с изменением инфраструктуры вполне логично, что границы расположения бизнес-центров класса А расширяются\”, – отмечают эксперты компании \”Астера Онкор\”. На этот же путь развития указывает новый Генеральный план Санкт-Петербурга, выделяющий десятки административно-деловых зон за пределами исторического центра.

\”Сейчас принято считать, что в Петербурге бизнес-центры класса А могут находиться только в центральной части города, а некоторые вообще ограничивают эту зону так называемым \”золотым треугольником\”, – отмечает Николай Казанский, ведущий консультант Colliers International (С.-Петербург), – однако европейский и американский опыт показывают, что также эффективно функционируют офисные парки, расположенные за городом. Они имеют ряд преимуществ: там ниже стоимость земли, меньше затраты на строительство, больше свободы архитектурно-планировочных решений, там может быть близко аэропорт, удобные подъезды, вместительная парковка. Кроме того, девелоперы могут держать в них конкурентные арендные ставки, в то же время обеспечивая достаточную норму доходности проекта. Со временем, я уверен, и в Петербурге появятся такие проекты\”.

Логика развития города ведет к созданию деловых зон за пределами исторического центра, к северу и югу от него, в частности, на Выборгской и Петроградской стороне, в Московском районе. Окружающий центр промышленный пояс, где располагались предприятия с еще дореволюционной историей, видится и властям, и девелоперам территориальным резервом для возникновения новых офисных зон. Близость к невским набережным, являющимся одновременно транспортными магистралями, а также доступность центра, более низкая цена недвижимости делают эти районы привлекательными для размещения офисной недвижимости.

На наш взгляд, можно выделить несколько офисных зон с наибольшей концентрацией бизнес-центров, причем границы их не всегда совпадают с границами административных районов.

Выборгская и Петроградская зоны.

Выборгскую сторону на рубеже XXI в. провозгласили местом, где будет заложен новый Сити. Компанией \”Строймонтаж\” был даже подготовлен эскизный проект с эффектными постмодернистскими небоскребами, представленный в Каннах в рамках выставки MIPIM.

Однако, вопреки декларациям, административно-деловая зона динамичнее формируется не на Выборгской стороне, а на Петроградской. За лидерство противоположного берега Большой Невки говорят как сегодняшнее соотношение объемов офисных площадей, так и прогнозы.

По данным Сolliers International, на Петроградский район приходится 10% действующих офисных центров, в то время как на Выборгскую – всего 8%. Если же перейти к объему площадей в бизнес-центрах, то перевес Петроградки станет заметнее: на этот район пришлось 16% введенных в прошлом году площадей, в то время как на Выборгский – менее 5%. По прогнозам экспертов London Consulting&Management Company (LCMC), в бизнес-центрах Петроградского района в 2005 г. должно быть введено 66,144 тыс. кв.м площадей, или 35% от всего объема вновь вводимых в Санкт-Петербурге офисов, в то время как в Выборгском – лишь 22,5 тыс. кв.м (или, соответственно, 12%).

Конечно, стоит оговориться, что не все бизнес-центры обоих районов сосредоточены на набережных. Однако здесь концентрируются самые крупные и репрезентативные объекты: Сити-Центр, Веда-Хауз, River-House, \”Акватория\”, \”Петровский форт\”.

Потенциал фасадных линий уже почти исчерпан. Офисные центры должны развиваться вглубь кварталов. Успешнее это получилось у девелоперов на Петроградской стороне, где акционеры завода \”Вибратор\” включились в развитие проекта \”Сити-Центр\”, а другой завод – \”Электрик\”, на территории которого находится бизнес-центр River-House, – после банкротства также попал в \”умелые руки\” девелоперов.

Очагом активности стала территория завода-банкрота \”Красная заря\”. Недвижимость, которая располагается в пределах комплекса, была выкуплена несколькими инвесторами, ведущими в настоящее время масштабную реконструкцию и строительство. Крупнейший собственник на территории бывшего завода – ООО \”РАМЭК Инвест\” (ему принадлежит 12 тыс. кв.м из 50 тыс.) реконструирует два и построит одно здание в рамках проекта по созданию делового квартала. Другой значительный владелец недвижимости – \”ООО Невка-СПб\” – завершил реконструкцию здания по Б. Сампсониевскому пр., д. 60 под БЦ \”Эриксонъ\” и в настоящее время планирует приступить к строительству крытого многоэтажного паркинга во дворе бизнес-центра. В ближайшее время в квартале должны быть сданы БЦ \”Гренадерский\” (класс В, общая площадь 8 тыс. кв.м) и БЦ \”Телеком\” (класс В, общая площадь 12 тыс. кв.м). С вводом \”Австрийского бизнес-центра\” (30 тыс. кв.м), сроки сдачи которого постоянно переносятся, в полку БЦ класса В на Выборгской стороне прибудет.

Московский район.

На юге города офисная зона формируется вдоль Московского проспекта. На Московский район приходится 8% офисных площадей в действующих бизнес-центрах, и большая их часть концентрируется вдоль главной магистрали. Проспект так же перегружен, как и центральные магистрали, но традиционно имеет хорошую репутацию благодаря качественной жилой застройке и благоустройству (своей сталинской архитектурой он напоминает Кутузовский проспект в Москве). Однако и здесь есть резервные территории, которые должны увеличить офисный потенциал. В частности, в октябре 2005 г. правительство Петербурга одобрило постановление \”О проекте комплексного инвестиционного развития территории \”Бадаевский торгово-выставочный комплекс\”. Концепция, в соответствии с Генеральным планом, предусматривает создание общественно-деловой зоны – с офисными зданиями, гостиницей, досуговым комплексом.

Инвестором проекта выступит Газпромбанк. Ранее был озвучен проект расчистки от складов и депо зоны \”Московская-Товарная\” с превращением ее также в общественно-деловую. К 2015 г. город планирует построить 300 тыс. кв.м недвижимости жилого и делового назначения на 18 га. В настоящее время эту территорию занимают склады Октябрьской железной дороги (ОЖД). По словам Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости ООО \”Институт проблем предпринимательства\” (эта компания выиграла конкурс на разработку концепции развития зоны), основное строительство будет вестись на территориях, находящихся за перроном Московского вокзала. \”Наши западные коллеги советуют нам строить там не только бизнес-центры, но еще и жилье, чтобы квартал не вымирал на ночь\”, – говорит он.

Будущее Петербург-Сити.

Пока можно констатировать, что офисные районы формируются к северу и югу от исторического центра Санкт-Петербурга, аккумулируя и распределяя потоки офисных служащих, живущих \”на полюсах\” городской агломерации. Девелоперов притягивает вода, поскольку набережные являются мощными транспортными артериями и обладают эстетическими видовыми характеристиками, столь востребованными современными арендаторами.

Однако будет ли Сити Санкт-Петербурга иметь единственное или множественное число, пойдет ли Северная столица по пути Москвы или Лондона, во многом зависит и от политики властей. Если власти Первопрестольной активно содействовали появлению Москва-Сити, не только подготовив необходимую градостроительную документацию, но и выстроив транспортно-инженерную инфраструктуру и создав благоприятный налоговый режим, то во второй столице администрация разработала новый Генеральный план и умыла руки. Более того, традиционно-охранительная позиция архитектурно-градостроительных властей, на наш взгляд, отнюдь не благоприятствует появлению в городе не то что \”башен-близнецов\”, но хотя бы и урезанных образцов \”лужковского ампира\” а-ля \”Павелецкая-Тауэр\”. Однако, может быть, не в этом счастье?

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий