В поисках перелома

09 марта 2007

Оптимизм, который начал было появляться у потенциальных покупателей столичного жилья, оказался преждевременным. Ближе к окончанию календарной зимы завершились и \”заморозки\” на рынке недвижимости. Цены медленно, но верно поползли вверх, вернув утраченные было позиции. Причин для повторения прошлогоднего взрыва нет, считают аналитики, но даже минимальный рост после надежд на коррекцию разочаровывает покупателей.

Несостоявшаяся коррекция

Между тем начало года давало им основания для радужных надежд. После того как на протяжении нескольких месяцев на рынке господствовал боковой тренд, в январе цены качнулись – пускай и немного – в сторону понижения. Если учесть, что на рынок оказывалось информационное давление – достаточно вспомнить заявления чиновников о том, что реальная стоимость столичного жилья в несколько раз выше актуальной или что официальные власти готовы принимать активные действия, направленные на удешевление квадратных метров, – то эти надежды отнюдь не выглядели безосновательными. Вполне могло показаться, что еще немного – и сбудутся прогнозы тех, кто предсказывал откат в размере 10-20 процентов.

Так, \”Новые известия\” в номере от 5 февраля сообщили, что \”недорогое жилье в Москве в январе понизилось в цене\”, а журнал \”Собственник\” (6 февраля) попытался разобраться, на сколько. Вопрос не праздный – ведь большинство рейтингов и графиков, отображающих динамику курсов, учитывают чистую цену предложения, которая не является итоговой – в процессе реализации она может меняться в зависимости от состояния рынка как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Ситуация, сложившаяся на рынке в начале 2007 года, способствует снижению цен. Когда спрос достигает минимального значения, продавцы вынуждены идти на уступки, поэтому, как утверждает издание, в январе они \”проявляли неслыханную щедрость, уступая покупателям в цене квартиры\”. По прогнозам аналитиков, такая ситуация продлится еще месяц.

Каков предел гибкости продавца, на которую может рассчитывать покупатель? \”Собственник\” приводит конкретные цифры. \”Если сравнить цены предложения по конкретным квартирам, то по самым дешевым одно- и двухкомнатным цены предложений тоже просели примерно на $10-15 тысяч. Причем некоторые квартиры, предлагавшиеся в сентябре 2006 года за $155 тыс., сейчас выставляются на продажу за $135 тысяч. Чуть меньше, но тоже подешевели самые маленькие двухкомнатные, если судить по базе предложений, – от $175 тыс. до $165 тысяч\”. В то же время более качественная жилплощадь в цене не теряла, что подтверждало уже не раз высказанную мысль о существовании различных – порой даже разнонаправленных – трендов в разных сегментах.

И все же мысль о падении, пускай и минимальном, была настолько приятной, что пресса не удержалась от соблазна заявить, что \”точка перелома найдена\”.

\”Другой\” рынок

Попытаемся разобраться, насколько справедливо это утверждение применительно к сложившейся ситуации. Квинтэссенцией всех аналитических комментариев можно считать заявление одного из специалистов, утверждающего, что рынок находится в таком положении, из которого цена может двинуться в любом направлении. С ним, кстати, согласно большинство коллег, которые предлагают ждать. Неопределенность – самое неприятное для человека, связанного с финансовыми рынками. В ожидании четкого сигнала ты теряешь время – а значит, и потенциальную прибыль.

Попробуем разобраться, есть ли такие сигналы в настоящее время. Для этого нам необходимо вспомнить об особенностях рынка недвижимости, отличающих его от других \”собратьев\”. Достаточно взглянуть на графики, чтобы увидеть – на них отсутствует коррекция, которая характерна для других финансовых рынков. Как правило, коррекция следует за периодом бурного роста – достаточно вспомнить, что происходило в мае 2006 года на российском фондовом рынке. Отсутствие коррекционного движения связано с тем, что на рынке недвижимости нет биржевых медведей, которые играли бы на понижение.

Основные категории игроков – строители, продавцы, покупатели инвестиционного жилья и покупатели жилья для себя. Первые три категории напрямую заинтересованы в постоянном росте цен, потому что от этого зависит доходность их бизнеса.

Исключением может стать ситуация, когда покупатели инвестиционного жилья в массовом порядке выставят на продажу принадлежащие им активы и тем самым создадут ситуацию, когда предложение на рынке превысит спрос. Например, такое может произойти перед выборами, если инвесторы решат, что связанные с ними политические риски будут угрожать потерей принадлежащей им недвижимости. Впрочем, разговоры о массовых продажах инвестиционного жилья идут уже не первый год, но к реальным результатам так и не привели.

Снижение цен интересно разве что покупателям жилья для себя, да и то только в момент покупки. Но в роли медведей они выступить не могут, потому что их действия не носят организованный характер, а значит, сыграть активную роль в формировании баланса спроса и предложения они не способны.

Дисбаланс баланса

А что они могут? Могут, например, \”проголосовать ногами\”, не покупая жилье по слишком высоким ценам. Именно это происходит в настоящее время в нижнем ценовом сегменте. Но даже серьезное вымывание платежеспособного спроса не приводит к реальному снижению цен – к концу февраля темпы роста стоимости квадрата составили около 1% в месяц. Чтобы понять причину этого, надо посмотреть, в чем особенности функционирования механизма спроса и предложения на рынке недвижимости.

Например, журнал \”Коммерсантъ-Деньги\” в номере за неделю с 12 по 18 февраля пишет: \”Цена на квартиры зависит исключительно от платежеспособного спроса\”. Утверждение более чем спорное – большинство аналитиков в качестве причин роста цен в 2006 году называют не чрезмерный платежеспособный спрос, а ограниченность предложения, возникшую вследствие введения в действие Закона \”О долевом строительстве\”.

Есть еще один момент, который вносит коррективы. \”Если раньше объемом предложения и ценами управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые дозируют предложение на рынке\”, – цитируют эксперта \”Ведомости\” (номер от 6 февраля). Это означает, что аналитики могут строить какие угодно прогнозы, но в реальности произойдет ограничение предложения, и цены поползут вверх.

Уменьшение предложения, кстати, может иметь и естественный характер. В столице остается все меньше свободных территорий под застройку. \”Несмотря на планы построить в столице в 2007 году 5,5 млн. кв. м жилья, городские власти признают: это нереально\”, – пишет журнал D` в номере с 19 февраля по 4 марта. Предельной цифрой аналитики называют 4,8 м млн кв. метров.

\”Очевидно, что и застройщикам, и городу выгоднее будет использовать оставшиеся пятна под застройку с максимальной для себя прибылью, которую они могут получить от продажи бизнеса и элитных домов\”, – считает автор, и с ним трудно не согласиться. Так что роста предложения в нижнем сегменте ждать не приходится, строители вполне могут придержать имеющееся жилье, которое все равно будет реализовано – когда на прилавках пусто, покупатели хватают все, что есть, несмотря на качество и цену. Собственно, это можно отнести ко всему рынку. Как пишет D`, проблемы остаются прежними: \”При кажущейся активности строительства в Москве потребители по-прежнему страдают из-за дефицита предложения и высоких рисков при покупке квартир в новостройках\”.

Конституция – нам не указ

Действия чиновников – еще один фактор, который не поддается предварительным расчетам, но, тем не менее, способен сыграть существенную роль в формировании цены. Единственное, что можно спрогнозировать заранее и с высокой степенью точности – что приведет оно к результату, абсолютно противоположному запланированному. В очередной раз это подтвердила программа \”Москвичам – доступное жилье\”, вступившая в силу в январе 2007 года. Чиновников не смутили многочисленные предупреждения о низкой эффективности такой инициативы, и в феврале они получили очередную порцию критики. \”По мнению экспертов, программа не поможет снизить цены на квартиры. Застройщики будут отказываться от площадок с такими большими обременениями и искать возможности для развития своего бизнеса в других сегментах. В результате сократится предложение жилья экономкласса, то есть цены снова поползут вверх\”, считает эксперт, на которого ссылает \”Компания\” (номер за неделю с 5 по 11 февраля). С ним соглашается журнал D` (номер за период с 5 по 18 февраля), утверждающий, что \”очень быстро сформируется рынок, на котором иногородние будут приобретать квартиры руками малообеспеченных москвичей, а появление дополнительного звена в цепи сделок только увеличит цену на московские метры\”.

Журнал \”Собственник\” дает более подробную картину возможного развития ситуации. \”Сегодня владельцам квартир ничто не мешает продавать жилье, выбирая покупателя по собственному усмотрению. Поэтому, если даже новое постановление вступит в силу и для иногородних вход на первичный рынок будет закрыт, удорожание жилья на вторичном рынке не заставит себя ждать. Эти рынки взаимосвязаны, и рост цен на одном непременно приведет к аналогичному процессу на другом\”, – считает эксперт, на мнение которого ссылается издание. Другим негативным последствием может стать еще большее усложнение \”и без того непростых\” схем купли-продажи, что осложнит жизнь гражданам. Но самое неприятное, что введенная задним числом инициатива противоречит Конституции РФ, которой \”предусмотрено равенство всех граждан независимо от их места жительства. А данным постановлением московские власти фактически вводят ограничения на право приобретения жилья\”.

Новый рекордсмен

На фоне возобновившегося роста на московское жилье и споров вокруг программы по обеспечению доступным жильем москвичей на второй план отошла новость, вполне заслуживающая того, чтобы оказаться на вершине хит-парада. Москва долгое время была рекордсменом по темпам строительства жилья и роста цен на него. Однако теперь пальма первенства утрачена. Новым лидером стала Московская область, и это не удивляет аналитиков. Хотя еще пару лет назад ситуация была совсем другой, \”дефицит и удорожание земельных участков, а также труднопроходимые бюрократические барьеры заставили строителей обратить внимание на Московскую область\” – пишет газета \”Бизнес\” в номере от 1 февраля.

И не только строителей. Бешеный рост цен на столичном рынке привел к значительному дифференциалу между стоимостью жилья в Москве и области. Те, кто не мог позволить себе покупку квартиры в Первопрестольной, обратились в сторону области. Которая, в итоге, стала рекордсменом не только по количеству новых домов, но и по темпам роста цен на них \”В некоторых городах цена метра на первичном рынке за год выросла аж на 160-180 (!) процентов\”, – пишет \”Российская газета\” (номер от 2 февраля).

А журнал Business Week (19-25 февраля) прогнозирует, что в ближайшее время тенденция к динамичному развитию рынка подмосковного жилья сохранится. Во-первых, в Москве не станет больше места для нового строительства. Во-вторых, рентабельность работы строителей в Московской области \”сегодня на 20-25% превышает московские показатели, несмотря на разницу в конечной стоимости квартир\”.

Бумер

Еще одним рекордсменом 2006 года стала коммерческая недвижимость. В последние месяцы много говорилось о том, что на фоне снижения темпов роста на рынке жилья именно этот сегмент становится очень привлекательным. По данным аналитиков, он переживает настоящий инвестиционный бум, который продолжится и в ближайшее время. В прошлом году объем вложений в коммерческую недвижимость составил 4,5 миллиарда долларов, а в 2007 прогнозируется и вовсе фантастическая цифра – 7,5 миллиарда. Как пишет \”Независимая газета\” (номер от 26 февраля), увеличение инвестиционных потоков связано \”с благоприятной экономической ситуацией, по оценкам западных экспертов, в России снижаются инвестиционные риски. Да и доходность вложений в офисную недвижимость, по данным MIRAX GROUP, в 2006 году составляла 10-11 процентов. Однако главный стимул для развития рынка – острая нехватка офисных и торговых площадей\”.

Основная тенденция рынка офисной недвижимости остается прежней – это децентрализация, связанная как с ограниченностью мест для реализации масштабных проектов, так и со скудостью инфраструктуры в центральной части города. Иметь офис с видом на Кремль, конечно, престижно, но очень неудобно каждый день стоять в пробках.

Но есть и новые тенденции. Это рост спроса на \”офисные помещения, включающие гостиничные и жилые компоненты\”, на объекты промышленного назначения, которые перестраиваются под офисы, развивается новый для России формат бизнес-парков. \”Еще одной тенденцией стало увеличение сроков аренды (с 5-7 до 10 лет) и заключение договоров аренды задолго до окончания строительства. Также растет интерес компаний к приобретению офисов в собственность\”, – приводит слова эксперта \”Независимая газета\”.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий