В и С сидели на ул. Платонова и ул. Кирова

20 июля 2006

Город растет, растут его потребности на площадки, где бы пестовался бизнес. Город, стремительно превращающийся в зону деиндустриализации, меняет свое лицо. Еще три-четыре года и окончательно изменится пейзаж Воронежа. Исчезнут трубы, вместо них вырастут многоэтажные здания, переоборудованные под офисы и торговые залы, появятся бизнес-центры, технопарки и наукограды.

Так \”Воронежпресс\” превратится в технопарк \”Калининский\”, в котором в ближайшие 2 года будут созданы объекты инфраструктуры на уровне мировых стандартов: бизнес-центр, инновационный \”бизнес-инкубатор\” и выставочный павильон. Пока не понятно, как технопарк собирается привлекать предприятия, работающие в сфере хай-тека. Ведь пока связаться с УК АНО \”Проминтех\”, можно только двумя путями через областную администрацию области либо набрав в Интернете www.kalinin-tehnopark.ru

Интересно, на каких условиях, будет теперь работать данная территория, что уже сейчас может предложить инновационным предприятиям. Станет ли территория \”Воронежпресс\” стартовой площадкой для проектов, которые могут изменить наше будущее?

Но, представим, что все-таки идея реализуется, достаточно ли будет озеленить территорию сделать внутреннюю отделку и обшить сайдингом фасад? Можно ли предположить, что вдоль по всей улице протянется квартал бизнес-центров, а перенос предприятия \”Финист\” за пределы города лишь добавит привлекательности этому району.

В настоящий момент стоимость арендуемой площади в административных зданиях завода составляет 300 рублей квадратный метр. По мнению экспертов предложение на рынке офисных площадей за пределами нескольких улиц; а именно – Московский проспект, ул. Плехановская, Кольцовская и Кирова, будут отсутствовать, и тому причина отсутствие инфраструктуры без которой не может существовать бизнес.

По словам вице-президента концерна \”Энергия\” Олега Пастревича рынок требует офисов категории В, ориентиром, может служить офисный центр на пр. Труда, 65 – \”Мигион\”, где разместилось несколько предприятий, включая подразделение компании Сименс\”. Некоторые выделяют в качестве ориентира офисный центр \”Парус\” на ул. Платонова, 4., также заслуживающий внимания.

Надо сказать, что бизнесмены в 2006 году столкнутся с массой предложений офисных помещений в классе \”В\”. По данным компании \”СОТА\”, в городе к 2008 году появится офисных площадей как минимум на 61, 5 тыс. кв. м. Остается вопрос нужны ли городу такие площади и кто будет потребителем такого количества офисов. Судя по \”буму\” строящихся центров все их займут \”варвары\” из Москвы, Самары или пришедшие на наш рынок представительства иностранных компаний. Приход на воронежский рынок московских компаний затруднен по причине закрытости рынка недвижимости, отсутствия полноценного предложения телекоммуникационных услуг, из-за неурегулированных прав на землю и собственность, и даже нежелания предоставлять реальную финансовую отчетность. Эти причины не позволяют приходить на рынок массовому иногороднему \”инвестору\” и возможно темп роста предложения и спроса офисных площадей мог быть иной.

Руководство компании \”Сельмаш\” сообщило, что создает бизнес комплекс \”Этажи\”. В рекламном сообщении заявлена, – стоянка, парковка, круглосуточная охрана, централизованная система обеспечения средствами связи и телекоммуникации, ожидается усовершенствование инфраструктуры комплекса, чтобы соответствовать категории класса \”В\”, плюс, комплекс необходимых услуг, включающий комнаты переговоров, гостиничные услуги, кафе или ресторанчик, салон красоты, скорее всего, стоит ожидать и появления подразделения одного из банков. Все это планируется представить в 3 квартале 2006. В настоящий момент стоимость арендуемых помещений в бизнес-комплексе 300 рублей. кв. метр.

Офисные помещения проекта \”BUSINESS-PARK\” по адресу ул. Куколкина, 32 по информации расположенной на страницах www.city-park.biz \”сдаются с высококачественной внутренней отделкой, оборудованы современными инженерными сетями, окна – пластиковые стеклопакеты. К зданию проведены компьютерные коммуникации (выделенные линии), телефонные линии для каждого офисного комплекса\”. Стоимость арендной платы за помещения сейчас предлагаются от 600 рублей за кв.м
Бизнес-Центр \”CITY\” по адресу Кирова,5 – полнофункциональный комплекс повышенного уровня комфортности делового назначения. Это будет современное деловое 8-этажное здание с развитой инфраструктурой. Стоимость арендной платы за помещения составляет от 750 до 1250 рублей, в зависимости от размещения площадей.

Не смотря на ввод новых офисных площадей, останется стабильным спрос на офисы более низкого уровня, расположенных в бывших НИИ и в зданиях бывших заводоуправлений массово предлагающих свои площади арендаторам. Цены на аренду в обновленных помещениях бывших НИИ, таких как например, в здании ОАО \”Проект\” на Донбасской, 2 и на Куцыгина, 32 в НИИ \”чего -то там\” 400 рублей за кв. м.

Аренда в 4-этажном здании на Станкевича, 36 обойдется чуть более 400 рублей за кв. м, не включая эксплуатационные платежи порядка 1400 рублей в год. Стоимость арендных площадей в офисном центре на ул. Плехановской 53, составляет 600 рублей за кв. метр. Новое здание возведенное напротив, под мостом сразу за больницей №3 предлагает офисы за 600 рублей кв. метр, где вы получаете помещение площадью 18 кв. м с ремонтом и телефоном. Будет ли оно конкурентом здания в простонародье называемой \”свечкой\”? Пока перспективы данного здания как офисного центра класса \”эконом\” не вполне ясны. Насколько, это конкурентно по сравнению с офисами на Платонова, по цене 750 рублей за кв. метр. и аренды офиса где-нибудь в районе пр. Революции, например, в двухэтажном здании за бывшим кафе \”Милан\” по той же цене.

В центре города цены стабильны и практически в независимости от времени постройки здания и ее начинки. Аренда на К. Маркса 68 на первом этаже обойдется вам в 600 рублей кв. м, и 530 рублей включая коммунальные услуги на втором этаже.

По мнению Романа Китайгородского управляющего компании \”Новоинвест\” конкуренция в классе С, будет обостряться, и ввод новых площадей приведет к незначительному снижению арендных ставок. \”Чтобы остаться привлекательными для постоянных клиентов придется улучшать сервисное обслуживание, предлагать дополнительные услуги, – типографские, по уборке, почтовые или бытовые\”. По его же мнению на ближайшее будущее стоит \”планировать наполняемость объектов в 75 %, а не 90% как прежде\”.

Есть еще одна причина, которая в скором времени начнем влиять на рынок, который мы пытаемся описать. По мнению Ольги Гребенщиковой нач. отдела коммерческой недвижимости компании \”ЮПИКС\” \”уже в самое ближайшее время построенные торговые центры и те, что собираются возвести, вытеснят с рынка маленькие посреднические и торговые компании, занимающие небольшие офисы в 18 – 30 кв. м\”. Может ли это повлиять на рынок цен сложившийся в городе, или это произойдет постепенно, не скачкообразно?

В настоящий момент цены на офисные помещения в центре города стабильны, – приличное помещение арендуется по цене 500 + рублей за кв. метр. А например, помещение где-нибудь в районе Ленинского пр. или Пр. Труда можно найти за 200 – 250 рублей.

Рост строительства деловых центров подхлестнет как спрос, так и предложение, различных услуг на этом рынке. Ведь современный деловой центр, это актуальная IT-начинка, различные услуги – почтовые, консалтинговые, клининговые. В настоящий момент перспективы подобных услуг еще не просматриваются, по банальной причине, ну нет у нас еще офисных центров такого класса, где значительные объемы площадей, которые необходимо быстро и качественно убрать. Но первые шаги уже сделаны, например услугами клининговой компании \”Империи чистоты\” в настоящий момент активно пользуются рекрутинговая компания \”Анкор\”, \”GNT\”. Слабо развиты компании, занимающиеся почтовыми услугами для малого и среднего бизнеса, но это вопрос ближайшего времени. Да мало ли чего может понадобиться предпринимателю в деловом центре, комната разгрузки, и здесь не имеются ввиду fast-food а-ля \”Ростикс\”, а кабинет психотерапевта. Если планировать деловой центр, то планировать потребности и возможность удовлетворить их заранее задача девелопера. Проблема в том, что в городе нет пока достаточного количества компаний \”среднего бизнеса\”, который могли бы заполнить предлагаемую нишу на рынке недвижимости. В настоящий момент сложно выделить какой-либо объект со стройной концепцией предлагаемый рынку, хотя некоторые проекты уже имеют достаточную рекламную поддержку.

Амбициозный проект выдвигает компания застройщик финансовая компания \”Гарант-Инвест\”. По ул. Коммисаржевская возле стадиона \”Труд\” вырастет симпатичный боровичок, – бизнес-центр класса \”А\” с названием \”Премьер\”. Модель, предложенная для нашего города нова и вызывает определенные сомнения у некоторых риэлтеров. Но сочетание в здании офисных, торговых и гостиничных площадей имеет право на существование, уже в силу того, что схожие проекты уже существуют в иных городах. Проект выполнен известным городу архитектором С.А. Гилевым. Отметим, что существовал и второй проект с большим выходом площадей, но с менее привлекательной архитектурой. Это значит, что более важна концепция и имидж проекта, чем количество площадей.

Можно предположить, что БЦ \”Премьер\” привлечет в свое здание, прежде всего московские компании, создаст конкуренцию \”Арт-отелю\”, повлияет на архитектурный пейзаж города, став доминантой на ул. Коммисаржевской. Несомненным плюсом БЦ будет заявленная парковка на 80 мест под землей.
Хочется напомнить предпринимателям следующее. Не смотря на очевидные плюсы размещения вашего офиса в центре, есть резон подумать о вынесении его за пределы \”воронежского садового кольца\”. Причина проста. Появление торговых центров в районе ул. Кирова, Ворошилова подорвет сложившуюся транспортную систему, в сочетании с появлением новых бизнес-центров в историческом центре города пробки и парковка станет бичом и проклятием, за которое придется платить потерянным временем.

То есть, когда центробежные силы начнут перевешивать преимущества нахождения в центре, мы увидим, как город распадется на несколько деловых центров, которые будут конкурировать между собой за потенциальных клиентов. Уже сейчас можно предположить, что деловые центры окажутся рядом с \”окружной дорогой\” соединяющей автомагистрали на Курск, Москву, Ростов и Тамбов; и ли хотя бы по магистрали Московского проспекта, вроде билдингов по адресам д. 19б и 53.

И тогда бизнес станет перебираться и в районы, и задача районных глав предложить девелоперам выгодные условия для их реализации.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий