В 2007 году квартиры будут дефицитом

Примерно через два года рынку придется столкнуться с острым дефицитом предложения новых квартир, как в столице, так и в Подмосковье. Дело в том, что новые объекты не запускаются, сейчас лишь ритмично продаются старые. Как и почему девелоперы меняют свою политику?

Цены.

Если раньше акцент в продвижении квартир делался на цене, то теперь застройщики скорректировали свои маркетинговые стратегии в сторону раздачи подарков и организации различных промоакций. Произошел переход от примитивного и пагубного для развития рынка недвижимости способа ценообразования с включенной в цену псевдоскидкой к взвешенному ценообразованию с изначально установленной справедливой ценой. Компании не хотят продолжать развращать рынок и готовы поступиться сроками экспозиции, а следовательно, количественными показателями продаж ради стабилизации цен и их поддержания на уровне не ниже нынешних.
С середины прошлого года премия потребителю за риск долгостроя медленно, но уверенно растет. Также потребители уверенно плюсуют к заявленным срокам ввода объектов в эксплуатацию год-полтора. В основном из-за трудностей с оптимизацией Технических условий (ТУ) и оформлением подключений (МКС \"Мосэнерго\", \"Тепловые сети \"Мосэнерго\"\", \"Мосводоканал\", ПАУКС, \"Мостелеком\" и т. д.) по постоянной схеме. Реальные сроки, в которые может уложиться застройщик, составляют 8-12 месяцев.
При этом застройщик должен передавать на баланс ТСЖ или ДЕЗа оборудование в соответствии с нормативными актами в месячный срок, что абсолютно нереально. В будущем хотелось бы, чтобы авторы подобных нормативных сроков учитывали нюансы практической работы служб городской инфраструктуры.

Тенденции.

В высшем сегменте рынка сформировалась ниша объектов-суррогатов двух типов: малоквартирные особняки без достаточной инфраструктуры с низкой стоимостью эксплуатации (отсутствие общедомовых систем фильтрации воды, подземных парковок и т. п.), многоквартирные жилые комплексы, отвечающие всем критериям элитности, кроме камерности (\"Онегин\", \"Коперник\").
В низком ценовом сегменте можно отметить новый район \"Кожухово\", несмотряна прямую ценовую конкуренцию с объектами более высокой категории в ближайших районах Московской области; продажи идут уверенно, и новостройками в этом районе интересуются частные инвесторы.
Ситуация с новыми объектами в ближайшем Подмосковье характеризуется признаками обострения дефицита мощностей социальной и инженерной инфраструктур. Существующие мощности по большей части исчерпаны. Те проблемы, с которыми столкнулись столичные застройщики при комплексной застройке новых микрорайонов, охладили интерес к ближнему Подмосковью. Пример - ситуация вокруг микрорайона Кутузовский города Одинцово.
В среднесрочной перспективе инвестиционная привлекательность нового строительства жилья в Московской области может быть значительно снижена, если не будет обеспечено бюджетным финансированием расширение существующей и создание новой социальной, транспортной и инженерной инфраструктур.

Ретроспектива.

Ситуация на рынке хорошо просматривается по цифрам натуральных объемов предложения квартир и комнат в Москве. Неожиданно высокую активность покупатели проявили в январе-феврале. Но сезонный рост предложения с середины февраля по март привел к трудностям с реализацией в марте (средние цены предложения в этом месяце снизились в САО, ЮВАО, ЗАО).
В этот момент дороги риэлтеров и девелоперов кардинально разошлись. Ангажированные риэлтерами аналитики заговорили о скором падении цен на 15-20%. Очевидно, что эти пророчества были направлены на стимулирование увеличения количества сделок в среднесрочной перспективе, на проценте от которых и существует традиционный риэлтерский бизнес. Но падения потребители и так ожидали уже четыре-шесть месяцев.
Застройщикам, проанализировавшим новогодний \"подарок\" от законодателей в виде 214-го закона (о долевом строительстве), о падении думать было некогда. Хотя, по мнению аналитиков компании \"АРТБилдинг\", негативное влияние закона \"Об участии в долевом строительстве...\" не отразится на ценах в текущем году, необходимо отметить, что уже сейчас из-за неприемлемости его отдельных положений увеличивается количество различных \"серых\" схем реализации квартир (вексельная схема, страховая, совместная деятельность, схема предварительной купли-продажи).

Влияние кризиса сбыта середины 2004 года.

По сведениям МЭРТ и Росстата, строительная отрасль в январе-феврале демонстрировала отрицательную динамику роста по всем показателям. По мнению аналитиков компании \"АРТ-Билдинг\", это было проявление отложенного влияния наложения банковского кризиса на кризис сбыта лета прошлого года. Лишь благоприятный спрос в этом году со стороны потребителей не допустил скатывания отрасли в рецессию. Темпы роста объемов работ по виду деятельности \"строительство\" сократились в первом квартале на 60%. При этом в условиях сдержанной инвестиционной активности в начале текущего года снижение финансового результата (прибыль минус убытки) в строительстве отмечено на уровне до 70,8% от уровня января-февраля 2004 года.
Это косвенно свидетельствует о том, что новые проекты не запускаются, а ритмично продаются старые. Ведь для строительных организаций нормой является задолженность за бетон, арматуру и прочие строительные материалы, которая и отражается в данных по просроченной кредиторской задолженности.
Переход \"Евроцемента\" на предоплату наверняка отразился в этих сведениях, кроме того, вероятным следствием этого перехода могла явиться остановка роста производства цемента. Помимо этого, очевидно, что кредитные учреждения заняли выжидательную позицию в связи с 214-м федеральным законом, в соответствии с которым они несут солидарную ответственность перед дольщиками.

Образ будущего.

В результате сложившейся практики сокращения свободного оборота вторичного рынка площадок и снижения количества вновь выделяемых площадок под застройку, а также учитывая объективное \"схлопывание\" строительного бума в Москве, можно утверждать, что сейчас происходит формирование будущего дефицита нового жилья.
Таким образом, несмотря на поддержание в Москве объема вводимых площадей на уровне 4,5-4,8 млн кв. м, реальный объем жилья, который может попасть на рынок, начнет снижаться уже в этом году (см. справку). Впрочем, осенью можно ожидать интенсификацию роста цен. В итоге за год набежит 12-14%.
Зарождающийся дефицит нового жилья представляется опасной тенденцией. С учетом инвестиционных циклов в строительстве он начнет проявляться примерно через два года. Равномерность ввода площадей будет дестабилизирована в течение как минимум полугода, что вызовет дефицит предложения и как следствие рост цен.
Но последующий за этим кратковременным дисбалансом всплеск инвестиционной активности может привести к обострению конкуренции и уже снижению цен. Причинами всплеска будут являться, с одной стороны, объекты реорганизуемых и ликвидируемых федеральных ГУПов, а также массовый запуск разработанного девелоперами инструментария по преодолению последствий вышеупомянутых законотворческих инициатив и окончание очередного витка идущего передела московского строительного комплекса.

ФАКТОРЫ СОКРАЩЕНИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ В СТОЛИЦЕ

• Рост доли в общем объеме строительства и/или регенерации посредством реконструкции ветхого жилого фонда;
• Прекращение бесплатной приватизации нового муниципального жилья, предоставляемого очередникам (в соответствии с новым ЖК);
• Рост доли в общем объеме строительства и реновации посредством сноса панельного жилья;
• Пресловутая вредность 214-го федерального и 40-го московского законов;
• Исчерпание резервов существующей инженерной инфраструктуры.