Ульяновск. Обзор рынка жилой недвижимости в первом полугодии 2007 года

За первое полугодие 2007 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир в Ульяновске выросла с 22 900 руб. до 31 100 руб. или на 35,8%.

С февраля текущего года темпы роста цен на жилье стали заметно снижаться. Если за январь этого года средний прирост цен на квартиры составил больше 13%, то в июне средняя по городу цена предложения 1 кв.м увеличилась только на 200 рублей или на 0,7%, что не превышает погрешности при расчете средней, а значит равносильно стабилизации цен. (рис.2)

По информации объединенной риэлтерской базы данных, за период с декабря 2006 года по июнь 2007 года объем предложения на рынке жилья увеличился в 2,6 раза. В настоящее время в городской риэлтерской базе данных находится в продаже более 3000 вариантов квартир.

В структуре предложения вторичного рынка преобладают квартиры новых типовых планировок (75-серия, 75А, 90-я серия, 90А) и «хрущевки». Эти типы жилья занимают примерно 80% всего предложения вторичного рынка. При этом максимальное число квартир новых серий сосредоточено в Засвияжском (Дальнее Засвияжье) и Заволжском (Новый Город) районах города – районах интенсивной массовой застройки последних 20-25 лет. Жилье «хрущевского» типа широко представлено во всех районах города, особенно на Севере (Ленинский район) и в Киндяковке (Железнодорожный район). Исключение составляет только один район – Новый Город, который начал отстраиваться около 30 лет назад.

Средняя цена 1 кв.м. общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке в г. Ульяновске в июне 2007 года (тыс. рублей) (с учетом расходов риэлтерской фирмы на продажу)

Структура предложения в разрезе 1,2,3,4-х комнатных квартир, полученная по информации объединенной риэлтерской базы данных, показана на диаграммах (рис.3,4,5,6)

Диаграммы показывают, что в предложении 1,2,3,4-х комнатных квартир преобладают квартиры новых типовых планировок. При этом максимальный объем предложения (23% всех квартир) приходится на однокомнатные квартиры новых серий. Около 15% предложения вторичного рынка занимают трехкомнатные квартиры новых серий. Несколько меньше (13,5%) приходится на долю двухкомнатных квартир новых типовых планировок.

Наибольший прирост цен за период с декабря 2006 года по июнь 2007 года отмечался в категории наименее спрашиваемых квартир: 4-х комнатных и 3-х комнатных «хрущевок», цена 1 кв.м которых самая низкая относительно других категорий жилья. Несмотря на существенный ценовой прирост – 47,8% и 41,3% соответственно, цена 1 кв.м данных типов квартир остается одной из самых низких в городе (27 200 руб. – 27 700 руб. за 1 кв.м). С чем связан такой прирост? Ведь пользующиеся спросом квартиры, как правило, опережают по темпам роста цен непривлекательные и дешевые варианты? Дело в том, что в определенный момент, когда разница в ценах становится значительной, покупатели обращают внимание на более дешевые квартиры, в результате чего там наблюдается максимальный ценовой прирост. Это же справедливо и для дешевых ценовых районов (например, Н.Терраса). иаграммы показывают, что в предложении 1,2,3,4-х комнатных квартир преобладают квартиры новых типовых планировок. При этом максимальный объем предложения (23% всех квартир) приходится на однокомнатные квартиры новых серий. Около 15% предложения вторичного рынка занимают трехкомнатные квартиры новых серий. Несколько меньше (13,5%) приходится на долю двухкомнатных квартир новых типовых планировок.

Наибольший прирост цен за период с декабря 2006 года по июнь 2007 года отмечался в категории наименее спрашиваемых квартир: 4-х комнатных и 3-х комнатных «хрущевок», цена 1 кв.м которых самая низкая относительно других категорий жилья. Несмотря на существенный ценовой прирост – 47,8% и 41,3% соответственно, цена 1 кв.м данных типов квартир остается одной из самых низких в городе (27 200 руб. – 27 700 руб. за 1 кв.м).

С чем связан такой прирост? Ведь пользующиеся спросом квартиры, как правило, опережают по темпам роста цен непривлекательные и дешевые варианты? Дело в том, что в определенный момент, когда разница в ценах становится значительной, покупатели обращают внимание на более дешевые квартиры, в результате чего там наблюдается максимальный ценовой прирост. Это же справедливо и для дешевых ценовых районов (например, Н.Терраса).

Средние приросты цен на основные типы квартир за первое полугодие этого года приведены в таблице:

Наиболее ходовым товаром на рынке, приобретаемым в качестве первоначального жилья, а также для размена квартир большей площади на меньшие, являются комнаты гостиного типа. В результате стоимость квадратного метра у «гостинок» самая высокая относительно других категорий жилья и составляет в среднем 40 400 руб. за 1 кв.м общей площади.

Самый дешевый квадратный метр относительно прочих типов жилья у «сталинок», он составляет в среднем 30 300 руб. за 1 кв.м общей площади. Низкая ценность квартир «сталинского» типа объясняется пониженным спросом на них из-за высокого процента износа домов, зачастую отсутствия горячего водоснабжения, ванны и наличия деревянных перекрытий в домах. В зависимости от состояния и местоположения средние цены на однокомнатные «сталинки» колеблются от 750 тыс.руб. до 1млн.руб., на двухкомнатные – от 1,05 млн. руб. до 1,8 млн.руб., трехкомнатные – от 900 тыс. руб. до 2,4 тыс. руб.

Устойчиво высоким спросом пользуется жилье типовых новых серий, в результате чего такие квартиры растут в цене стабильно. Средняя стоимость однокомнатных квартир новой серии в зависимости от района города и качественного состояния находится в диапазоне 970 тыс. руб. – 1,4 млн.руб., двухкомнатных квартир – 1,4 млн. руб. - 2,1 млн. руб., трехкомнатных квартир – 1,6 млн. руб. – 2,5 млн. руб.

Не менее устойчивым спросом наряду с квартирами новых серий пользуются «хрущевки». Прежде всего, потому, что дешевле квартир новых серий, и имеют лучшее качество среди жилья старого фонда. Цены на однокомнатные «хрущевки» в городе колеблются от 900 тыс. руб. до 1,2 млн. руб., на двухкомнатные «хрущевки» - от 1,1 млн. руб. до 1,5 млн. руб., на трехкомнатные – от 1,3 млн. руб. до 1,8 млн. руб. В результате того, что спрос на «хрущевки» и на квартиры новых серий практически одинаков, а в структуре предложения «хрущевок» меньше, то и дорожают они быстрее.

Квартиры улучшенных планировок пользуются меньшим спросом в сравнении с типовыми квартирами новых серий и «хрущевками». Высокая цена предложения квартир повышенной комфортности, а также высокая стоимость услуг за содержание этого жилья делает его малодоступным для основной части горожан. Однокомнатные квартиры «улучшенной планировки» предлагаются в среднем по цене от 1,1 млн.руб. до 1,8 млн.руб., двухкомнатные – от 1,6 млн.руб. до 2,8 млн.руб., трехкомнатные – от 1,9 млн. до 3,5 млн. руб.

По оценкам специалистов центра ипотечного кредитования ЗАО «Центр недвижимости», наиболее востребованными у потенциальных заемщиков в последнее время являются 1-2-х комнатные квартиры новых типовых планировок. По оценкам риэлтеров, наиболее спрашиваемыми являются гостинки, однокомнатные квартиры. В любом случае, покупателей с наличными денежными средствами сейчас почти не остается. Все большее число квартир приобретается с использованием ипотечных кредитов. Те, кто имеет возможность оформить кредит, не имея в собственности жилья, приобретают, в основном, однокомнатные квартиры («хрущевки», новой серии). Те, кто оформляет кредит на улучшение жилищных условий, приобретают, как прав