Тула на перепутье – анализ рынка коммерческой недвижимости

Предсказывать на долгий срок развитие коммерческой недвижимости в Тульской области и ее столице - все равно как гадать на кофейной гуще. Слишком многое в этом небольшом регионе зависит от политики нового губернатора Вячеслава Дудки, сменившего правившего много лет апатичного Владимира Стародубцева, а также, происходящего в расположенной рядом огромной Москве.

На орбите Москвы

Сегодня в тульском регионе проживает около 1 млн. 600 тысяч человек, причем за последние 10 лет население области уменьшилось на 10%. Происходит это в силу, как низкого уровня рождаемости, так и неблагоприятной возрастной структуры населения - пенсионеры по возрасту составляют 26,5% от населения. Уменьшается количество туляков и силу миграции активного населения в соседнюю богатую Москву.

На протяжении многих веков регион был центром металлургии и оружейной промышленности - оставался он таковым и в советские годы. Однако после Перестройки потенциал родины Левши и Калашникова оказался не так нужен - большинство оборонных предприятий (\"Туламашзавод\", \"Тульский оружейный завод\", \"Патронный завод\", Завод \"Арсенал\") существенно уменьшили объемы производства. Постепенно регион садился на дотационную иглу и все больше местных жителей стали связывать свои надежды с Москвой. Наиболее активное население города уже работает в столице, где зарплаты порой на порядок выше. Каждую пятницу огромный поток автомобилей возвращается из Москвы в Тулу и города области - благо ехать всего два часа. Регион прочно попал на \"орбиту\" Москвы. \"Для многих жителей столица это - работа в будние дни, поездки на отдых и за покупками - в выходные. Мы проводили специальный эксперимент - считали, сколько автомобилей с тульскими номерами стоит у комплекса МЕГА:Теплый Стан - оказалось немало\", - рассказывает директор по развитию компании Taurus Estate Евгений Злотин.

Cегодня по уровню социально-экономического развития Тульская область находится далеко не на первом месте, и существенно отстает от соседних Московской и Липецкой области. Конечно, как и в остальных регионах доходы жителей растут. Так по данным Госкомстата, в январе 2005 средние доходы населения составили 5270 руб., а зарплата - 5160 руб. Но чтобы перестать плестись в хвосте по уровню развития и доходов Туле нужно сделать качественный скачок.

Существующие положительные изменения в производственной и социальной сфере региона, рост производства (+12,3 % в 2004), во-многом, связаны появлением подразделений и заводов таких компаний как Procter & Gamble, Cargill Enterprises, Knauf GmbH, Пивоваренная компания \"Балтика\", \"Красный Октябрь\", \"Минерально-химическая компания \"Еврохим\", Wimm-Bill-Dann. Многие из них были созданы в ходе покупки уже работавших местных производств, крупными корпорациями. Так компания Wimm-Bill-Dann приобрела завод соков \"Дипсона\", \"Балтика\" - местный пивоваренный завод, Procter & Gamble - комбинат \"НовомосковскБытХим\", Cargill - комбинат \"Ефремовский\".

Положительно влияет на развитие региона и резкий рост в последние годы внешнеторгового оборота - в 2004 году он достиг 1896,9 млн. долларов США, что на 60,2% больше, чем за 2003 год. 80% этого оборота составляет экспорт продукции машиностроения и металлургии, а также оборонной промышленности. Последняя тоже оживает - благодаря заказам из Индии, Китая, Ближнего Востока.
Дальнейшее развитие области связывают с привлечение крупных инвесторов, как на еще простаивающие производственные мощности, так и для создания новых производств. Перспективным считается перевод в область выводимых за территорию МКАД заводов. \"В Туле и области есть развитая производственная инфраструктура, недорогая рабочая сила, она недалеко от Москвы, это делает перспективным размещение здесь предприятий\" - отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости \"ТвинСервис\" Вадим Кузнецов. Уже начат ряд инвестиционных проектов. Так шведская фирма SCA Hygiene Products планирует построить в Туле завод по производству туалетной бумаги Зева, завершается строительство солодовенного завода \"Балтики\", Американская корпорация Cargill строит маслоэкстакционный завод, а также завод по производству крахмалопродуктов.

Центром региона является Тула, которая сегодня, как крупнейший город и представляет интерес для большинства инвесторов в области коммерческой недвижимости. Население старинного города (основан в 1520 году), расположенного в 198 километрах к югу от Москвы, - 500 тыс. чел.

Полна коробушка

Наиболее интенсивно в городе развивается сектор торговой недвижимости. Как-никак, а 500 тыс. человек должны где-то покупать еду и одежду, технику и товары для дома. Сегодня в городе представлены все форматы торговой недвижимости - магазины, салоны, супермаркеты, дискаунтеры, продовольственные, строительные, вещевые рынки, торговые комплексы и центры. Нет только гипермаркетов - да и не планируется.

Потребительский потенциал города и области постепенно растет. Оборот розничной торговли в области за 2004 год по сравнению с 2003 увеличился в товарной массе на 18,5% и составил 38,8 млрд. рублей (пятое место в центральном федеральном округе).

Увеличивается и доля непродовольственных товаров в структуре потребления (55%). Поэтому все больший интерес к городу проявляют крупнейшие российские торговые сети - М. Видео, Старик Хоттабыч, Перекресток, Рамстор, Магнит, Самохвал. Уже работают магазины сетей Гроссмарт, Копейка, Дикси, Спортмастер (Спортландия), Электрофлот, Эльдорадо, Евросеть, Связной. Однако не все обстоит гладко - был свернут проект по открытию в городе аптек 36\'6, ошиблась с выбором франчайзи ГК \"Виктория\", развивающая сеть продовольственных магазинов \"Квартал\". Закрылся магазин сети \"Гастроном-Эконом\", а жизнь Спортландии (франшиза Спортмастер) отравляет существующий в городе клон - СпортМир. Наиболее интересным событием для развития сетевой торговли города может стать перевод тульских магазинов \"Дикси\" под юрисдикцию международной сети SPAR. Переговоры об этом ведутся создателем сети \"Дикси-Тула\" и по совместительству депутатом областной Думы Антоном Белобрагиным уже более года. Крупнейшей местной продовольственной сетью является \"Семейная копилка\", принадлежащая ГК \"Посольский дом\". Есть в городе и местные непродовольственные сети - салонов связи \"Символ\", обуви - \"Легкий шаг\", парфюмерии - \"Орхидея-Парфюм\".

Основными торговыми коридорами города являются пр. Ленина и Красноармейский проспект, ул. Советская и Октябрьская. Существуют в городе и целые торговые улицы - Каминского и Пирогова - утром в этом районе старой купеческой застройки разворачивается шумная уличная торговля, а вечером - торговый город исчезает. Именно центральных улицах и прилегающих к ним в центре города наиболее высокие цены продажи и аренды торговой недвижимости. По данным тульского агентство недвижимости \"ТвинСервис\" цены выкупа помещений площадью до 150 кв. м составляют $1300-$1800 за кв. м, большей площади - $1100-$1300 за кв.м. Помещения не на красной линии стоят дешевле - от $600 до $900 за кв. м. Цена аренды также зависит от района - вдоль пр. Ленина она меняется по мере удаления от центра с $50 до $25 за кв. м в мес. \"Наибольший спрос наблюдается на помещения до 70 кв.м. в центре города. Основными предложениями являются квартиры на 1-ых этажах с последующим переводом в нежилой фонд.

Помещений формата 250 кв. м и выше с подходящей для современных магазинов расстановкой колонн, парковкой на красных линиях нет, и даже старые магазины, которые были ранее выкуплены, подходят под современные форматы торговли с натяжкой\", - рассказывает Вадим Кузнецов. \"Свободных мест на основных улицах нет. И даже найти помещение под расселение тяжело - на весь проспект Ленина осталось около 10-ти невыкупленных квартир. Мы предлагаем освоение \", - отмечает руководитель направления аренды отдела коммерческой недвижимости \"АРГО\" Александр Чванов. Наиболее острый спрос на свободные торговые помещения в центре города наблюдается со стороны сетей игровых автоматов, книжных магазинов и салонов связи. На крупные площади, в том числе и в спальных районах большой спрос со стороны продуктовых сетей как местных, так и из других регионов - активно ищут площади в городе Магнит, Копейка, Самохвал, Перекресток, местные сети Семейная Копилка и Дикси. Также ищут большие площади Электрофлот и Эльдорадо. \"Не всегда известные сети размещаются там, где можно заработать деньги, иметь хороший оборот - в их действия больше желания занять как можно большую долю на рынке к моменту окончательного его формирования\", - считает Вадим Кузнецов.

Нетульские пряники

Альтернативу размещению вдоль основных торговых коридоров предлагают торговые комплексы города. Самые дорогие площади в ТК \"Интерсити\" и \"Ташир\", а самые дешевые - в \"Пролетарском\" и \"Миллионном\". Самый современный из этих комплексов заработал в ноябре 2004 года под названием \"Парадиз\". Центр создан корпорацией \"Ташир\", руководимой армянским бизнесменом из Калуги Самвелом Карапетяном. До этого корпорация уже успела создать сеть магазинов, ресторанов и пиццерий \"Ташир\" во многих городах центральной части России. На трех уровнях расположились такие марки как Модный базар, Savage, ТВОЕ, Chester, Brocard, Ив Роше, Domani, MEXX, SELA, а на четвертом игровые автоматы, детская площадка и, пользующийся наибольшей популярностью у туляков первый в городе ресторанный дворик с пиццерией \"Ташир\". Центр задал новые для Тулы форматы размещения арендаторов - если в типичных торговых комплексах размер секций составлял 15-30 кв.м., те здесь он 30-60 кв.м. Сдавался в аренду центр по беспрецедентной для торговых комплексов города цене - до $1000 за кв.м. в год. Оправданием тому служили статус и местоположение проекта - в самом начале главной торговой улицы города - пр. Ленина и буквально в трех шагах от \"Белого Дома\" (здание областной администрации). Несмотря на привлечение консультантов из компании Colliers International, применение современных технологий создателям не удалось избежать некоторых типичных проблем - неудобный заезд на парковку, время от времени не работающие автоматические входные двери и экскалаторы, а также ротация арендаторов уже с первых месяцев работы. Наличие в этом небольшом по размерам центре двух конкурирующих салонов связи - \"Евросеть\" и \"Связной\", причем на одном уровне, как и, например, \"Ив Роше\" и \"Brocard\" можно объяснить только выгодным положением центра и острым дефицитом форматной торговой недвижимости в городе. Видимо по той же причине дефицита места многие московские операторы открылись с усеченной площадью и ассортиментом.

Создание еще одного торгового объекта в историческом центре Тулы, буквально в 100 шагах от \"Парадиза\" также связано с представителем армянской диаспоры - генеральным директором ОАО \"ТНИИТМаш\" Папьяном Рафиком Гарниковичем. Наверное, именно благодаря его отчеству и участию в создании комплекса индийских компаний появилось столь экзотичное для Тулы название - \"Инд-Гарник\". Первая часть \"Инд-Гарника\" расположилась на площадях \"ТНИИТМаш\" - напротив \"Белого Дома\" несколько лет назад. Затем возник проект по созданию на прилегающей территории пятизвездочной гостиницы. Строили гостиницу, а построили в итоге вторую очередь торгового комплекса, отделанного индийским гранитом марки \"Мультиколор Ред\". Сейчас идет сдача площадей в аренду и во втором квартале 2005 года здание откроет свои двери покупателям. Еще один крупный торговый объект в центре города возводит совместное предприятие с участием китайской компании \"ХуаФу\" (генеральный директор Хэ Вань) - помещения уже сдаются в аренду. В России китайцы уже имеют опыт строительства двух торговых центров в г. Благовещенске Амурской области.

Крупнейший торговый комплекс города, построенный \"с нуля\" был открыт еще в 2002 году. Комплекс \"Интерсити\" был создан московской компанией \"Bridge Investments\" и финансировался банком \"East Bridge Bank\". Выгодное местоположение в центре города у железнодорожного вокзала, современный подход к созданию (зонирование, эскалаторы, кондиционирование) сделали его самым популярным на данный момент в городе. Однако строительство второй очереди в связи с закрытием финансирования проекта Bridge Investments оказалось заморожено. Расположенный в \"Интерсити\" крупнейший супермаркет города \"Апельсин\" в 2004 году был выкуплен холдингом \"Марта\" и поменял вывеску на \"Гроссмарт\". Сегодня на территории центра работают такие крупные арендаторы как \"Электрофлот\" и \"Эльдорадо\". Сложная планировка комплекса несколько компенсируется наличием множества указателей и схем, зонированием комплекса (\"улица мод\" и т.п.).

Хотя крупнейшие проекты торговой недвижимости реализуются при участии московских и иностранных инвесторов, есть в городе и местные торговые \"олигархи\", готовые инвестировать проекты торговой недвижимости. Под несколько таких проектов получил земельные участки Антон Белобрагин. Уже запустил два торговых комплекса еще один депутат областной Думы, создатель крупного торгового холдинга \"Тройка\" - Сергей Фролов,. Первый комплекс - \"Тройка-Пасад\" работает в арендованном цеху завода \"Октава\" в Центральном переулке (несколько шагов от ул. Советской). В подвале \"Тройки-Посада\" расположился хозяйственный супермаркет сети \"Тройка\", на четвертом уровне - детская площадка, живой уголок, а в лестничных пролетах - картинная галерея. Это характерная особенность именно Тулы - детские площадки, живые уголки, картинные галереи, есть и в других торговых комплексах города. Для комплекса, в силу неприспособленности промышленного помещения под торговые нужды и ориентации комплекса на запросы малых предпринимателей, характерна запутанная планировка и мелкая нарезка. Впрочем, это, как и использование бывших промышленных зданий, типично для большинства торговых комплексов города. \"Центр Тулы уникален тем что, во-первых, располагается как раз между главными объектами города - железнодорожным вокзалом и областной администрацией, а во-вторых, значительная его часть, занята промышленными предприятиями\", - отмечает Евгений Злотин. Более-менее ушли от запутанной планировки, только построенные \"с нуля\" \"Ташир\" и \"Интерсити\". Второй свой центр Фролов ввел в строй в 2002 году в спальном районе в центре города на месте долгостроя комбината бытового обслуживания. Больше всего в ТД \"Фролов\" туляков привлекает крупнейший в городе супермаркет товаров для дома. Кредитование проекта вел тульский филиал Внешторгбанка.

Вслед за туляками за освоение бывших промышленных площадей взялись московские компании. Компания Taurus Estate получила в 2004 году у завода \"ТулаТочМаш\" два здания. В первом из них планируется создать мебельный центр (открытие в 2005 году) - тульский вариант \"Трех Китов\": каждый из 4-х торговых этажей комплекса будет отведен под определенный вид мебели. \"Поскольку в Туле практически нет современных офисных площадей мы предусмотрели на 5-ом уровне разместить региональные представительства наших арендаторов\", - отмечает Евгений Злотин. Во втором корпусе планируется поселить крупных специализированных торговых операторов - М.Видео, Спортмастер или аналогичных им, а также арендаторов поменьше, рестораны и боулинг. Второй корпус, получивший название \"Галерея Таурус\" откроется в 2006 году. \"Концепция планируемого торгового комплекса соответствует сложившимся особенностям местоположения и покупательским потокам - рядом находится крупнейшая в городе Фрунзенская ярмарка стройматериалов, поэтому мы решили сделать акцент на продаже \"тяжелых\" товаров\", - рассказывает Евгений Злотин.

Через дорогу на площадях бывшей швейной фабрики \"Чайка\" также создается крупный торговый центр. Общая площадь выкупленного неизвестной компанией участка в центре города составляет 3,5 Га, а площадь зданий - 30 тыс. кв. м. Концепцию преобразования этой площади разработала компания \"Торговый Квартал-Регион\" - пока планируется задействовать два корпуса для создания торгового центра. В результате усилий компаний Taurus Estate и неизвестной компании в Туле появится целый торговый квартал на месте промзоны. Компаниям предстоит сложная работа по расширению узкой ул. Коминтерна, по которой проходят трамвайные пути.

Бизнес-особняк и две звезды

На фоне бурных событий рынка торговой недвижимости развитие сектора офисной недвижимости происходит не столь активно, а первые построенные \"от фундамента\" объекты только-только появляются в городе. Подавляющая часть офисных площадей - это здания бывших научно-исследовательских и проектных институтов, заводоуправлений вдоль пр. Ленина и Красноармейского проспекта. \"Количество предложений по офисным площадям ограничено по количеству и качеству. В предлагаемых зданиях бывших институтов, цехов, заводоуправлений нет концепции размещения арендаторов, по сути дела это \"муравейники\", - отмечает Вадим Кузнецов. Арендовать офис в таких помещениях можно от 600 руб. в мес. за кв. м в центре города (Дом Науки и Техники), до 200 руб. - на окраине. Наиболее известным и крупным офисным центром в Туле является построенный в конце 70-х Дом науки и техники (ул. Менделеевская) - кроме приличных офисных помещений здесь есть конференц-залы, лифты, рестораны, на первом этаже расположился магазин \"Спортландия\". \"Хотя сейчас и есть свободные офисные помещения, чего не было два года назад, цены на рынке будут расти по мере появления зданий более высокого класса, чем существующие в городе\", - отмечает Александр Чванов.

Компании с солидным имиджем (страховщики, банки) предпочитают выкупать или арендовать целые особняки в историческом центре города, после того как тульские девелоперы расселяют жителей из них и реконструируют их. \"Большинство компаний строят офисы не сами, а покупают у местных девелоперов и владельцев, поскольку в ходе работы напрямую с городом, решения различных вопросов связанных с землей создается множество дополнительных проблем\", - отмечает Александр Чванов. Целый букет офисов создается в так называемом 10-ом квартале ограниченном \"Белым домом\", ул. Советской и роддомом. Здесь уже расположились бизнес-особняки МТС, ПСБанка, ресторана \"Ростик\'с\". Но самые крупные офисные помещения в городе принадлежат государственным монополиям - Сбербанку и Газпрому.

В отличие от создания индивидуальных офисов строительство классических бизнес-центров на множество арендаторов ведется менее интенсивно. Готовится к вводу в строй центр на Октябрьской улице рядом с памятником тиранозавру. Готов к въезду компаний офисный центр в 10-ом квартале - там уже расположились представительство РЕСО и ресторан Гриль-Мастер. Отводятся площади под офисные помещения в первых этажах новых жилых зданий. \"В новых помещениях в центре города - с современной отделкой, оптоволоконными каналами, достаточным количеством телефонных линий стоимость аренды на 20%-25% дороже, чем в старых - она составляет около 500-700 руб. за кв. м\" - отмечает Вадим Кузнецов. Основными потребителями таких помещений являются банки, страховые компании, для которых важно показать свой статус.

Крупнейший в городе офисный центр с рестораном, кафе, фитнес-центром, подземным паркингом планирует ввести в строй тульский филиал компании \"Социальная инициатива\". Создается он на месте пришедшего в запустение и взорванного здания гостиницы \"Центральная\" на ул. Советская. И хотя исходно-разрешительная документация на этот проект еще не получена, а его ввод в строй ожидается не ранее 2006 года - площади уже можно выкупить по цене от 17500 руб. за кв. м.

Цены продажи уже существующих офисных площадей схожи с ценами на торговые площади - от $1000-$1200 за кв. м в центре до $250-$300 - на окраине. \"Выставление на продажу обычно происходит с переоценкой на 20%-25%. Например, если вы видите в газете цену в $700, то после долгих переговоров за два месяца снизите ее до $500. Однако в центре помещения уходят гораздо быстрей и с меньшим дисконтом\", - делится опытом Вадим Кузнецов.

Наиболее сложная ситуация наблюдается в Туле с гостиничной недвижимостью. Будучи центром военной промышленности, город не был центром турима и не входил в Золотое кольцо, несмотря на наличие таких туристических мест, как Кремль, Ясная поляна, Куликово Поле, Музей Оружия, единственный в мире экзотариум, Кафедральный собор. Поэтому сегодня в городе работает только три крупных гостиницы \"Москва\", \"Юность\" и \"Тула\", совершенно не удовлетворяющих современному уровню и не заслуживающие даже двух звезд. Роль гостиниц выполняют и бывшие общежития. \"Мы столкнулись с тем, что вынуждены селить наших гостей в Москве и возить их в Тулу, поскольку в городе нет приличных гостиниц\", - рассказывает Евгений Злотин. Ситуацию выправляют немногочисленные частные гостиницы - \"Демидовский Стиль\", \"Премьера\" на 5-10 номеров. И хотя существуют проекты создания крупных современных гостиниц - ни один из них не реализуется. А ведь в случае благоприятного развития региона они будут востребованы для размещения инвесторов и партнеров, также как и современные офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости.

Интенсивность развития региона будет зависеть, во-многом, от активности и амбициозности нового руководителя. Если ему удастся сделать Тульскую область инвестиционно привлекательной, то увеличится количество рабочих мест и зарплаты. Вырастет потребительский потенциал региона, появится потребность в новых офисных и торговых помещениях - начнется более интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости. Иначе регион, не обладающий крупными залежами полезных ископаемых, может так и остаться рабочим придатком Москвы с сокращающимся населением.