Торговая недвижимость: грядет время больших площадей

13 марта 2007

Сектор торговой недвижимости сегодня является одним из самых перспективных и бурно развивающихся. Еще несколько лет назад в столице достойные торговые центры были наперечет. На данный момент в городе работает около 100 крупных современных комплексов, не только имеющих развитую инфраструктуру, но и располагающих разнообразным ассортиментом. Причем около 15% торговых площадей построено за последний год.

Произошли ли качественные изменения в подходах к созданию торговых помещений? В каких направлениях развивался этот сектор? Какие проекты считаются наиболее удачными? Со всеми этими вопросами М2 обратилась к ведущим специалистам рынка коммерческой недвижимости.

Значительное возрастание товарооборота на столичном рынке – такова, по мнению многих специалистов, ключевая тенденция прошлого года. Руководитель направления коммерческой недвижимости компании \”МИАН-агентство недвижимости\” Сергей Лобкарев считает, что одним из главных факторов, ее определивших, стал рост доходов населения, особенно в секторе потребителей со средним достатком. Такое мнение разделяет и руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\” Айдар Галеев, который сообщил, что \”рост реальных доходов способствует увеличению оборотов розничной торговли. В январе-сентябре 2006 года этот показатель составил 11,8%, что на 2,4% больше предыдущего года\”. Таким образом, розничный рынок в прошлом году стал одним из наиболее динамично развивающихся секторов экономики, что в свою очередь повысило и инвестиционную привлекательность компаний розничной торговли.

Инфраструктура давно минувших лет

Рискнем утверждать: на сегодняшний день в Москве полностью изменилось представление о том, как, что и где покупать. Еще несколько лет назад москвичи, значительное время прожившие в определенном районе, точно знали, какие товары и услуги можно получить в магазинах, расположенных по соседству. Сегодня от былой торговой инфраструктуры практически не осталось и следа: большая часть старых магазинов перепрофилирована.

Одно время существовала мода на небольшие стеклянные павильончики, более-менее равномерно разбросанные по городу. Теперь такая инфраструктура практически умирает, а на смену ей приходят супер- и гипермаркеты разных классов и мастей. \”Востребованными становятся крупные торговые помещения. В настоящее время индивидуальным предпринимателям интересны площади от 20 до 100 кв. м, юридическим лицам – от 100 до 1 тыс. кв. м. Еще два-три года назад наиболее популярными считались помещения от 10-12 кв. м и 30-50 кв. м соответственно\”, – рассказал генеральный директор торгового центра \”Электроника на Пресне\” Валерий Михайлов.

Для новых центров – новые территории

Нельзя не удивляться той находчивости, которую проявляют местные власти, находя новые площадки или уже готовые помещения для торговых павильонов. \”Впрочем, в настоящее время прирост числа качественных торговых центров, соответствующих современным требованиям, в пределах городской черты практически невозможен. Реорганизация и переоборудование старых площадей тоже происходят очень редко. Это связано с большими финансовыми затратами, дефицитом доступа к коммуникациям, – рассказывает В. Михайлов. – Кроме того, загруженность дорог в центре делает невозможным своевременный подвоз товара и хранение резерва на складе\”.

Есть и еще одна причина, по которой на значительное увеличение торговых комплексов в центре города не приходится рассчитывать – это дефицит свободных участков и фантастические цены на землю. Так что вполне закономерно, что спрос смещается в сторону других территорий, прежде всего расположенных в районе третьего кольца и МКАД. Для крупных торговых центров интересны участки, прилегающие к внешней стороне МКАД – земля здесь дешевле, чем в пределах города, к тому же сюда сравнительно легко добраться автовладельцам. Неудивительно, что именно эти площадки так быстро освоены под строительство гипермаркетов, где обосновались крупные западные ритейлеры, такие, как \”Ашан\”, \”Леруа Мерлен\”, \”Стокманн\”, \”Мосмарт\” и пр.

Стали активно осваиваться территории спальных районов города. Особенно высока концентрация торговых точек в тех районах, где незадолго до этого велось масштабное жилое строительство. Так, например, произошло в Марьине: сейчас оно плотно застроено многоэтажными домами и магазинами. Подобная ситуация наблюдается и в других отдаленных районах, особенно на северо-востоке и юго-востоке столицы.

Не может не радовать и тот факт, что наконец-то начала развиваться торговая инфраструктура в Подмосковье. \”Отличительной чертой 2006 года стало появление в регионах качественных концептуальных объектов, которые не уступают по уровню столичным торговым центрам. Например, в подмосковных городах Ступино, Королев, Пушкино\”, – считает начальник отдела департамента маркетингового анализа управляющей компании \”Масштаб\” Игорь Лебедев.

Западным инвестициям – зеленый свет

Перспективы и успешность развития любого бизнеса напрямую зависят от его доходности. Это азбучная истина. По мнению специалистов компании Blackwood, средняя доходность от эксплуатации торговых центров колеблется от 12 до 16%. Предприятия, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль в размере от 20 до 22%. Доходность торговых площадей, которые находятся на окраине города, оценивается в 6-8%.

С. Лобкарев приводит другие данные: \”Магазины с правильно выбранной концепцией, расположенные в центральных торговых коридорах, дают прибыль от 16 до 17% с окупаемостью пять-шесть лет при девелопменте торгового центра (когда компания сама реализует проект). Площади на окраинах приносят своим владельцам от 10 до 12%\”.

Несмотря на некоторые различия в оценках экспертов, стоит все-таки поставить вопрос: много это или мало? Если сравнивать указанный уровень прибыли с теми дивидендами, которые в прошлом году получали инвесторы от вложений в жилую недвижимость, то подобная доля может показаться непривлекательной. Но время сверхприбылей от жилья, по-видимому, проходит. Если же в качестве эталона для сравнения взять уровень доходности иностранных компаний, привыкших зачастую довольствоваться 5-7% годовых, то сектор торговой недвижимости в России выглядит вполне перспективным.

Это подтверждает появление на рынке коммерческой недвижимости игроков мирового масштаба, таких, как Raven, Eurohypo, Ghelamco и др. Объем инвестиций за 2006 год в разы превосходит аналогичные показатели 2005-го. Согласно исследованию компании Cushman&Wakefield, в российскую недвижимость в 2006 году инвестировано 3 млрд, тогда как в 2005 году эта сумма составила 1,2 млрд. В общей структуре вложений в коммерческую недвижимость сектор торговли составляет около 50%.

Удачи года

В данный момент преждевременно судить об успешности только что реализованных проектов. Должно пройти время – лишь оно покажет, насколько посещаем и популярен тот или иной торговый комплекс.

Как рассказал И. Лебедев, \”за прошедший год было заявлено о таких крупных проектах, как подземные комплексы на Павелецкой площади и площади Белорусского вокзала, на пересечении Тверского бульвара и Тверской улицы, \”Метрополис\” на Ленинградском шоссе, \”Каширский молл\” на МКАД. Наиболее ожидаемыми и успешными комплексами 2006 года считаются \”МЕГА-Белая Дача\” общей площадью 270 тыс. кв. м и торговый центр \”Европейский\” рядом с Киевским вокзалом, общей площадью около 180 тыс. кв. м\”.

Специалисты отмечают особую популярность и высокий уровень посещаемости торгового центра \”Город\”. В основном успех позиционирования связан с тем, что в качестве \”якоря\” в нем размещается гипермаркет \”Ашан\”, обеспечивающий интенсивный приток покупателей. \”Нужно сказать, что все больше девелоперов склоняются к мысли о том, чтобы использовать в качестве якорного арендатора именно \”Ашан\”, даже в тех торговых центрах, которые, казалось бы, не относятся к эконом-классу\”, – поясняет А. Галеев.

Порог насыщения уже близок?

Останутся ли и в ближайшие годы инвестиции в торговую недвижимость столь же прибыльными, как в последние годы? Это один из наиболее сложных вопросов. Единственный критерий оценки связан с уровнем востребованности и, следовательно, заполняемости торговых площадей и доходностью бизнеса в целом. Какие наблюдения по этому поводу высказывают специалисты?

А. Галеев поделился следующей информацией: \”Уровень вакантных помещений в современных торговых комплексах по-прежнему очень низок – 2-4%. Правда, в неудачных проектах процент пустующих площадей достигает и 20%\”. С. Лобкарев полагает, что уровень свободных площадей в торговых центрах высокого уровня составляет 3-5%.

Впрочем, ряд специалистов высказывает намного более категоричные суждения. И. Лебедев склоняется к мнению, что \”за прошлый год рынок торговой недвижимости постепенно приблизился к порогу перенасыщения. На сегодняшний день в Москве функционирует свыше 100 современных торговых центров, около 15% из которых открыты только в 2006 году. Общий объем площадей превысил 3 млн кв. м\”. Впрочем, огромный объем ввода новых объектов в последние годы совсем не означает, что девелоперы снизят темпы строительства. \”До 2010 года в столице планируется сдать в эксплуатацию почти в два с половиной раза больше торговой недвижимости, чем было построено за три предыдущих года\”, – поясняет эксперт.

А. Галеев считает, что единственная новая тенденция последнего времени связана с увеличением площади торговых центров. В 2006 году введены в строй сразу несколько крупных (от 80 до 180 тыс. кв. м) объектов: \”Город\”, \”Европейский\”, \”Рамстор Капитолий\”, \”МЕГА-Белая Дача\”. Другие, не менее масштабные проекты заявлены к реализации.

Конечно, такие объекты строились и раньше, но их можно было пересчитать по пальцам. Сейчас же разработка и возведение подобных центров становятся привычным делом. Иными словами, на сегодняшний день магазины соревнуются между собой не столько оригинальностью, сколько размахом. Расчет прост: чем крупнее площадь, тем обширнее выбор и тем больше посетителей придут за покупками.

Хлеб без зрелищ – деньги на ветер

По-прежнему актуальным остается обустройство развлекательных заведений в современных торговых комплексах. В недавно открывшихся центрах есть и катки, и боулинг, и мультиплексы и т. д. Все больше московских семей проводят в таких местах выходные. В итоге объемы продаж в торгово-развлекательных центрах существенно превышают показатели объектов, лишенных досуговой зоны. Учитывая это обстоятельство, девелоперы охотно идут на создание разного рода развлекательных точек, хотя их прямая рентабельность не слишком велика. Сегодня комплексный подход к созданию торговых центров является скорее нормой, нежели исключением. Досуговая индустрия развита не только в таких известных местах, как \”Атриум\”, \”Твой дом\”, \”МЕГА\” или \”Рамстор\”. Минимальным набором развлекательных услуг располагает большинство не столь раскрученных торговых центров.

Социальные акценты

В Москве возводится все больше торговых комплексов, но подчас проблемы покупателей от этого не уменьшаются. Не раз приходилось слышать от знакомых истории о том, как трудно выбрать самую простую вещь: например, демисезонную куртку. И проблема не в том, что подобных товаров нет, напротив – великое множество. Отправившись по магазинам, вы найдете немало таких изделий по цене от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Дороговато? \”Смотря для кого!\” – возражает услужливый персонал.

Чтобы подобных казусов не возникало, в некоторых торговых центрах пришли к идее выделения потребительских зон. Каждая из них ориентирована на определенную группу посетителей: семьи со средним достатком, молодежь, пожилых людей и пр. Это экономит время и избавляет от раздражения, поскольку посетитель имеет возможность быстро выбрать товар, подходящий конкретно ему – соответствующий как по цене, так и по возрастной категории. Подобное разделение пространства практикует все больше торговых операторов. Замечено, что удобные потребительские зоны выделены в \”МЕГЕ\”, подобная система акцентов практикуется и в \”Европейском\”.

О новых принципах в аренде

Изменения последнего года коснулись и арендных ставок. Как утверждает А. Галеев, их размер вырос на 5-7%. Причем раньше арендаторы расплачивались долларами, а доля евро была невелика, теперь она начала увеличиваться. А вот в системе взаиморасчетов владельцев торговых центров и ритейлеров наметились некоторые новые тенденции, которые, по мнению специалистов, означают начало формирования нового вида арендных отношений. Попробуем разобраться в отличиях новой и старой схем.

Итак, согласно старой наработанной схеме, в среднем аренда 1 кв. м в центре города стоит примерно $1-1,4 тыс. в год, на периферии – $450-600. Такая фиксированная ставка – сугубо российская традиция. На Западе нередко владелец и арендатор делят риски, а в качестве арендной платы берется не одна и та же сумма ежемесячно, а доход от оборота.

Такая система перспективнее, но требует четкой системы контроля, слаженности в работе, доверия, наконец. Пока же процесс перехода на новый взаиморасчет только начинается.

Перемен требуют наши условия

Каких же перемен на рынке ожидают специалисты? И. Лебедев уверен, что времена, когда можно было построить типовой проект и ждать отдачи, постепенно заканчиваются: \”Уже через два-три года начнется острая конкуренция, будет происходить все более серьезная ротация торговых центров. Объекты с устаревшей концепцией, с не очень качественным управлением и несбалансированным составом арендаторов проиграют вновь строящимся, рентабельным и высоколиквидным торговым объектам\”. \”Усилится соперничество между ритейлерами, в частности, между операторами супермаркетов, электроники, кинотеатров, аксессуаров, мобильной связи, общественного питания\”, – добавляет В. Михайлов.

Другая тенденция связана с появлением значимых проектов на рынке торговой недвижимости крупных региональных городов. Более того, темпы прироста торговых площадей в регионах будут выше, чем в Москве. Но все эти процессы не сегодняшнего дня. Пока, по мнению большинства специалистов, все обозначенные изменения присутствуют, но в зачаточном состоянии, поскольку отечественный рынок еще очень молод.

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\”:

– Рынок торговой недвижимости в Москве по-прежнему не насыщен, новые предложения продолжают пользоваться повышенным спросом. Обусловлено это тем, что московский потребитель в силу дороговизны жилья и особенностей менталитета предпочитает не делать значительных сбережений и с удовольствием тратит деньги на ежедневные покупки.

В целом ситуация на рынке торговой недвижимости сегодня такова. Общий объем предложения торговых площадей всех типов оценивается в размере 8,1-8,5 млн кв. м, из которых только 1,9 млн кв. м относится к сегменту профессиональных торговых центров. Средние арендные ставки выросли за 2006 год на 13% и составили $700-740 за 1 кв. м в год. Уровень вакантных площадей оценивается в 1,5%.

В последнее время залогом успешности торгового центра становится расположение в еще не освоенной зоне. Иначе придется выдерживать конкуренцию с местными объектами, для чего надо более детально продумывать концепцию нового объекта, четко определять его направленность, которая будет выгодно отличать его от уже существующих проектов.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО \”МИАН-агентство недвижимости\”:

– На сегодняшний день можно отметить следующие тенденции в развитии торговой недвижимости: укрупнение торговых форматов; рост конкурентоспособности российских ритейлеров; возросший интерес игроков рынка к освоению территорий в районе третьего транспортного кольца; застройка торговыми центрами спальных районов города; активное освоение ближайшего Подмосковья; формирование нового вида арендных отношений: арендная плата как процент от выручки.

Большое внимание при построении торговых центров сегодня уделяется качеству, тем мелочам, которые делают объект более удобным и интересным для покупателей. Во всех последних комплексах появились эскалаторы (раньше были только лестницы), вместительные подземные и наземные парковки стали неотъемлемой частью современных торговых центров. Во многих из них делают панорамные лифты, которые хотя и занимают много места, но значительно украшают внутреннее пространство. Ресторанные дворики, их расположение и наполнение также влияют на покупательские потоки, а значит, им уделяется немало внимания. Современные объекты непредставимы без развлекательного блока.

Оксана Тремсина, заместитель начальника отдела маркетинга компании \”Комстрин\”:

– В 2006 году рынок коммерческой недвижимости развивался очень активно. Повышение требований участников рынка обусловило возникновение ощутимой конкуренции среди торговых центров.

Для девелоперов это означает необходимость концентрировать силы не только на проработке концепции, обеспечении синергии в работе арендаторов магазинов, представителей развлекательного сектора, привлечении профессиональной управляющей компании, что входит сейчас в стандартные требования рынка, но и в усилении маркетинговой и PR-функции. Несмотря на высокий спрос, в целом на рынке торговой недвижимости происходит расслоение: доля вакантных площадей может меняться от 3-4% в удачных проектах до 15-18% в проектах, не прошедших проверку временем.

Как важную тенденцию 2006 года отмечу появление многофункциональных проектов, объединяющих сразу несколько сегментов: торговые, развлекательные, офисные, гостиничные площади и апартаменты в разных вариациях (\”Город столиц\” в \”Москва-Сити\”, \”Легенда Цветного\”, \”Золотой век\”, офисно-гостиничный \”Милан\”, торгово-офисный \”Ереван-Плаза\”, офисно-торговый \”Аэробус\”).

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий