Типовые и самые распространенные схемы афер на рынке недвижимости

13 апреля 2006

Нам всегда кажется, что мы умнее, осторожнее, дальновиднее, что чужой опыт и криминальные истории – банальные байки. Но все это до того момента, когда не начинаем осознавать что мы сами – жертва, а поезд уже давно ушел, и догнать его нет возможности.

Уголовный кодекс пишет мягко: \”мошенничество\” – завладение чужим имуществом путем злоупотребления доверием\”, на самом деле мошенничество возникает из 2 слагаемых – ценного объекта и желания жертвы получить его дешевле или быстрее, чем он стоит или требует на самом деле.

Стремительный рост цен на жилье в сочетании с тотальной правовой безграмотностью и самоуверенностью, создал идеальное поле для квартирных аферистов.

В 90-е годы были \”фирмы\”, торгующие новостройками, главный девиз которых: 50% предоплата, а остальные деньги в течение 5 лет. Была прослойка попроще: договора долевого участия, в которых не стоит конечная сумма за 1 кв. м, фирмы, по нескольку лет вводящие в эксплуатацию практически готовый дом, пока владельцы квартир перебиваются жильем у родственников.

Еще вариант: осматривая пустую квартиру, просят ключи – показать теще и жене, а через 3 дня чужая квартира заполняется мебелью и новыми жильцами, которые абсолютно не торопятся не только оформить, но и заплатить за покупку или рассчитаться потом… Аферисты продавали свою квартиру, а потом годами не торопились ее освободить или оставляли квартиру не только без розеток, но и без дверей, балконных рам, унитазов, ванн, с тысячными долгами за потребленные коммунальные услуги.

Есть, конечно, и косвенные плюсы: не без участия мошенников ведется активное переселение алкоголиков и наркоманов в отдаленные районы. Жаль только, что их уменьшение начинает компенсироваться за счет людей одиноких, малоимущих или просто старых и доверчивых. Такие квартиры можно купить дешевле и жить там, пока не приедет брат из Москвы или сын из Португалии.

Но вот цены на жилье возросли и на сцене появились одиночки-профессионалы с отработанными типовыми приемами:

1. \”Квартира с хозяином в придачу\”.

Конституция гарантирует всем право на жилье. Большинство людей хотят решить свои жилищные вопросы, одновременно покупая и продавая квартиру. Тут-то и возникает конфликт: квартира куплена, а хозяина по закону нельзя выписать в \”никуда\”. Есть несколько \”законных способов\”, которые позволяют прописанному (хозяину или третьему лицу) расторгнуть договор купли-продажи. Это выгодно, когда в сумме договора стоит заниженная, балансовая стоимость. Покупателю вернут только это, а если продавец успел её растратить – он будет выплачивать вам ее с зарплаты или пособия по безработице, 20 лет или того больше. Серьезные фирмы по недвижимости учитывают это и не выдают продавцу всю сумму до выписки, им верят, но кто из сторон согласиться оставить часть денег у \”черного маклера\”? Правительство Москвы решает эту проблему так: специально выделяет некоторую часть граждан в \”группу риска\” и разрешает им продавать квартиры только после выписки.

2. \”Новая квартира и третьи лица\”.

Собственность (в том числе и на жилье) – это три права: владеть, пользоваться, распоряжаться.

Простая ситуация: человек купил квартиру, женился и прописал жену. Его жена – третье лицо, которое не может владеть и распоряжаться, но имеет право пользоваться или проживать. Так как третьи лица не имеют прав собственности, то они не значатся в договоре и квартира спокойно может продаваться, а вышеназванные имеют законное право проживать в квартире. Совет уверенным покупателям, особенно действующим через \”черного маклера\” или посредника – любыми способами проверяйте через РЭУ, ЖЭК факт снятия с регистрационного учета всех там проживающих. Иначе может получиться следующее: приходите домой, а на кухне бывший \”жилец\” в трусах пьет пиво. Для этого обратитесь к владельцу имущества и вместе с ним посетите ЖЭК или кооператив, попросив выдать справку о составе жильцов по данному адресу, желательно с детальной расшифровкой по годам, кто и когда и в связи с чем был выписан или прописан. Тогда у вас не будет сомнений, кто прописан или выписан по суду, в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание.

Продвинутая ситуация — продажа квартиры, которая сдана по договору аренды. Арендатор может расторгнуть договор, а если он в сговоре с владельцем, поделить доход от продажи квартиры второй раз. Вы спрашиваете, как вам вернуть свои деньги? Вы вернете только сумму, указанную в договоре и если продавец не уехал навсегда и не растратил эти деньги. Договор будет расторгнут все равно по заявлению этого третьего лица.

3. \”Ложный адрес\”.

Это практикуется с приезжими и не только. Временно меняются таблички с названиями улиц и номерами домов. Отличная квартира, приемлемая цена, солидный брат, он же сын, дядя, отец, мать, сестра, тетя и т.д. Восторженный покупатель платит деньги, заселяется, делает ремонт, а через полгода, появляется хозяин: \”Я не обещал оплатить Ваш ремонт, и вообще где тот парень, которому я сдавал квартиру?\”. Невнимательный или нервный покупатель считает чтение раздела о метраже и адресе нужным, а жить придется на окраине или в бомжатнике.

4. \”Двойная продажа\”.

Такие аферы совершают те, кто покидает город, или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец якобы теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени или с 15 минутным интервалом оформляется 2 договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах. Из двух покупателей счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть \”концы\” в БТИ, то оказаться первым может и он. Можно получить и несколько безвозвратных задатков за эту квартиру. Но не всегда исход таков: \”добросовестным покупателем\”, с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

5. \”Приезжайте в понедельник, или 25-й задаток\”.

Известная винницкая схема, распространенная у начинающих агентств, \”черных маклеров\” и мошенников-индивидуалов. Продается квартира дешевле на 10–15%, \”кирпичная \”трешка\” с евро в центре\”. Закон не запрещает принимать неограниченное количество задатков. Вот Вы его и даете. Встреча назначена на пятницу, 16.00, за 2 часа Вам звонят (сотрудник \”агентства\”, рмэтер, хозяин) и говорят, что сделка переносится на понедельник. Вы звоните жене, что заняты, едете к любовнице или на футбол, а в понедельник вам говорят, что вы опоздали, НИКТО вам не звонил… Так остается до 50% задатков. Еще 25% отдают со скандалом в течение месяца, 25% не отдают никогда или люди перестают обращаться за его возвратом.

6. \”Подделка договора, доверенности\”.

Фактически договор имеет лишь 2 уровня защиты – печать нотариуса и бланк. Бланк можно купить, еще проще подделать доверенность и на ее основе получить дубликаты всех документов. Чистый нотариальный бланк дорогой, но есть доверенности из сельских советов, больниц, командиров воинских частей, тюрем. Доверенность можно \”отмыть\” телеграммой: вряд ли телеграфистка в «Сивоуховке» определит краденый бланк и поддельную печать. Изготовление печатей – не проблема, 100 у. е – печать, 1000 у. е – нотариальный комплект, 2000 у. е – комплект оборудование для производства любых печатей.

7. \”Фальшивые паспорта\”.

Распространено среди гастролеров ближнего и дальнего зарубежья. Снимается квартира, завладевают или подделывают паспорт владельца – смена фотографии, прописки. Потом заявление в орган приватизации, 3–5 дней, готов комплект документов – и квартира продана. А может, и дважды….Найти доверчивого покупателя просто: на дармовщинку будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких – он в ней временно проживает. После сделки мошенник скрывается в основном обратно на родину, что осложняет работу органов милиции. Остается лишь судебная тяжба прежним и будущим владельцам. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков….

8. \”Сдавайте квартиры с умом! Межгород со скидкой\”.

Необходимы телефон с радиоудлинителем (свой) и квартира с телефоном. Хозяину переплачивают, чтобы реже появлялся… и на промысел. Общежития для иностранцев, временных рабочих с Украины, Китая и Гондураса… Звонки на родину за полцены, да и у переговорного пункта всегда найдутся желающие. Владельцу остаются только астрономические счета. Отключение телефона, арест квартиры для возможного возмещения долгов… Через суд доказать свою правоту весьма проблематично, да и денег не с кого взять.

9. \”Превращение в хозяина\”.

Гримирование под хозяина – малораспространенный способ мошенничества. Он требует дополнительных ресурсов и непокупаемых талантов (артистизм, коммуникабельность). В силу этих причин – исключительно эффективен при одноразовых операциях с дорогостоящими объектами.

10. Рэкет:

криминальный. Владельца квартиры могут заставить ее продать, иногда сами продавцы состоят в сговоре с рэкетирами. Бывали случаи, когда члены или друзья семьи наводили рэкетиров на состоятельных покупателей. Не теряйте самообладания, будьте бдительны и не забывайте о существовании правоохранительных органов. Однако если вы не хотите такого рода проблем, то нечего выдумывать и просыпаться по ночам в холодном поту. Самый надежный способ — обратиться в солидное агентство, где обеспечат полную конфиденциальность. Безусловно, квартира будет стоить дороже на 3%, но вы сохраните остальные деньги, нервы и здоровье.

гастролерский. Киев, лето 2004 года. Два гражданина пришли в фирму приобрести элитное жилье. Выбрали адрес, поехали с агентом. На просмотре они долго восхищались картинами, антиквариатом, заявляли, что с радостью готовы к покупке. После того как покупатели распрощались с агентом, они вернулись обратно к хозяину. Под предлогом забытой папки продавец с радостью распахнул им дверь. Последующие события разворачивались быстро: хозяина ударили по голове металлической трубой… В результате были похищены все ценные вещи в квартире, антиквариат, картины, золото, деньги, техника. Этот случай закончился довольно благополучно и хозяин остался жив, а бандиты пойманы. Оказалось, что они совершили уже около пяти подобных налетов и специализировались в основном на картинах. Однако, что можно ожидать от наркоманов, мелких бандитов, отморозков и т.д., легко представить. Их нередко интересуют совсем не элитные квартиры. Будьте бдительны и всегда помните, что покупатель – прежде всего незнакомый человек.

фирменный. Так называемые \”эксклюзивные договора\”. С одной стороны, клиент (продавец) передает все документы на свою недвижимость в аАгентство и обязан оформить свою недвижимость только через агентство и заплатить комиссионные агентству, даже если он найдет покупателя самостоятельно. В течение оговоренного в договоре срока продавец не имеет права снять объект с продажи или отказаться его продать. Иначе клиент обязан заплатить агентству штраф в размере комиссионных от продажи объекта…
Настоящий эксклюзивный договор – огромная ответственность агентства перед клиентом. Все сотрудники привлекаются к продаже, идет массовая реклама, информация поступает во все параллельные агентства, все понимают, что не продать объект в срок – значит заплатить штраф и потерять репутацию.

любительский. Применяется частными лицами, часто квартирантами, которые не имеют достаточных сумм на покупку привычной квартиры. Вас приглашают к \”своему нотариусу\”, где в последний момент выясняется, что не хватает 10-20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но потом… не привозят никогда, Вы ведь ставите подпись в договоре, что получили всю сумму…

грабительский. Когда Вы даете объявления в газету о продаже квартиры, то редко задумываетесь о последствиях. Находится \”покупатель\”, посмотрит квартиру, захочет купить, но, к сожалению, на данный момент из-за ряда причин, он не может её купить. Тетя болеет, деньги на работе не выплатили…
Клиент изредка осведомляется, не продана ли квартира, и уверяет вас, что он хочет ее купить, но идет время, вы находите другого покупателя и сообщаете ему или он сам как-то узнает, что квартира уже продана. Вы сами рассказали всему миру, что у вас появятся деньги, так что в момент счастья удачно завершенной сделки вы рискуете подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству…

11. \”Квартиры в кредит – банки и склянки\”.

Все знают, что можно купить квартиры в кредит. Выгодно, весь мир так живет.
За полученный кредит вы оставляете квартиру в залоге. Но мало кто думает, у кого вы оставляете эту квартиру и что произойдет с ней, если кредитное учреждение обанкротится.

Трудно представить банкротами таких монстров, как \”Райффайзенбанк\” или \”Приватбанк\”, но даже если представить практически невозможное, то вся их структура будет поглощена не менее крупным и состоятельным банком, который имеет хорошую репутацию, стандартные правила ведения бизнеса, который, став правопреемником, не будет менять условия договора залога.
Но вот если обанкротится \”Кредитная Спилка\”, правопреемник может повести себя непредсказуемо. Он может вообще не появиться – и кто снимет залоговый арест с квартиры? А может и потребовать немедленной оплаты – кто знает, кто и что в учредителях.

В Черкассах подобные организации берут у людей деньги под 27% годовых , а предлагают кредиты под 7,2%. Копперфильд отдыхает…
Мы, мол, зарабатываем на сельском хозяйстве, а если сказать, так неурожай был в прошлом году, кладут трубку. Дальше – интереснее, говорят \”скидки на нотариальное обслуживание\”. Расходы на нотариат – это 2% от суммы контракта (1% – госпошлина, 1% – пенсионный фонд, нотариус просто обязан взять). Да еще услуги 100-150 грн. – заработок нотариуса, 10% – 15 грн. Но что такое 3 доллара, если квартира стоит 30 000… Кроме того, \”Райффайзенбанк\”, \”Приватбанк\” и все нормальные банки начисляют проценты на остаток кредитной суммы, а \”Спилка\” берет процент cо всей суммы кредита независимо от суммы остатка… Т.е. Вы берете 10 000 под 12% на 10 лет в известном банке, через 9 лет вы платите 12% от 1000, а в Спилку вы будете платить 7% от 10 000. Почувствуйте разницу…

12. Мина замедленного действия. Пьющие и одинокие.

Мошенники и бандиты ищут квартиры алкоголиков и наркоманов. Втягивают в долги, потом предлагают квартиры попроще – окраина, за городом, квартира продается быстро. Жаль продавцов и покупателей, если у продавца юридически грамотные родственники. Не очень большая проблема расторгнуть договор купли-продажи, когда продавец болен или на учете. К сожалению, часто эти хозяева просто пропадают.
Технологии разные, от поддельных документов до договора пожизненного содержания – ежедневно вино, закуска и прочие радости. В один прекрасный момент благодетели предлагают навестить родственников за границей. Просят рассказать подопечного об этом всему дому и округе, а дальше увозят жертву прямиком на тот свет, или \”супчик на газ\” и бытовое отравление, или передозировка лекарств, или несвоевременный прием этих же лекарств… Трудно доказуемые вещи и мина под покупателем, если это выплывет – то прощай и квартира и ремонт.

Можно рассказывать еще много, здесь приведены типовые и самые распространенные схемы. Каждый год появляются новые, и комбинации старых. Делайте выводы, как уменьшить вероятность таких событий…

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий