Тенденции и перспективы развития жилой недвижимости Северо-Запада Московской области
Химки и Красногорск являются сегодня одними из лидеров по темпам строительства жилья в Подмосковье, расположенное здесь жилье максимально приближено к столице, уровень инфраструктуры крайне высок, а уровень цен сохраняется доступным уже на протяжении последних 10 лет. Более того, в Красногорске есть собственная станция метро – «Мякинино», куда можно добраться по пешеходному мосту от Павшинской Поймы.
В скором времени компания «Мортон» планирует проложить первую линию транспортной системы легкого метро «Стрела» В Красногорском районе - вдоль Новой Риги от Ильинского-Усово до станции метро «Мякинино», расположенной рядом с «Крокус Сити». Протяженность новой ветки составит 13 километров, она будет включать десять остановочных пунктов. Ориентировочная стоимость транспортной системы составит 5,2 млрд. рублей.
Новая линия легкого метро появится и в Химках, она пройдет по улице Горшина, Юбилейному проспекту и вдоль улицы 9-го Мая до ТЦ «Мега». В дальнейшей перспективе ветку продлят и до Зеленограда. Строительство линии будет вестись за счет частных инвесторов. Срок реализации проекта 2016-2017 гг.
В 2014 году правительством принят ряд законов и нормативных актов, которые окажут влияние на дальнейшее развитие рынка жилой недвижимости:
• В соответствии с 214-ФЗ девелоперам надлежит страховать ответственность перед дольщиками.
• Осенью 2014 г. введен новый налог на недвижимость, который теперь привязан к стоимости квадратного метра не по БТИ, а по кадастровой оценке, максимально приближенной к рыночной стоимости.
• Согласно новым градостроительным нормам на территории Московской области запрещено строить дома высотой более 9 этажей. Исключение сделано для городов, где численность населения превышает 100 тыс. человек. На сегодняшний день таковых в регионе – 15. Также особые правила действуют для застройки городов исторического значения. Изменились и требования к социальной инфраструктуре. Теперь девелоперы должны строить подобные объекты, исходя из 65 мест в детсадах и 135 мест в школах на 1000 жителей.
• Увеличен срок владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ. Раньше он составлял три года, с 2015 года - пять лет. То есть теперь тем, кто приобретает жилье в инвестиционных целях, придется подходить к выбору более тщательно и взвешенно.
• В середине ноября принято постановление, по которому застройщики жилья обязаны возводить объекты социальной и транспортной инфраструктуры с последующей передачей в собственность города без каких-либо компенсаций. В конечном итоге расходы на строительство будут заложены в цену недвижимости.
• Началось обсуждение законодательной инициативы об отмене схемы покупки квартиры в новостройках по договору долевого участия. Планируется, что покупатель будет вносить только 10% от стоимости квартиры, а остальную сумму – после завершения строительства (собственные или заемные средства). То есть застройщик на реализацию проекта будет брать деньги в банке, а не у частных лиц.
• Принято решение о прекращении строительства панельных домов. 1 июля 2015 г. застройщики не смогут согласовать подобные проекты.
Конец 2014 года ознаменовался ажиотажным спросом на объекты жилой недвижимости. Многие покупали, чтобы сберечь имеющиеся накопления, другие решали свои отложенные жилищные вопросы, опасаясь роста цен на фоне серьезных колебаний валют, кризиса в стране в целом. При этом основные сделки заключались по малогабаритным квартирам (однокомнатным, студиям), поскольку сбережений у большинства покупателей хватало только на недорогие объекты.
Традиционно повышенный спрос сменился спадом, в большинстве своем вызванном затяжными новогодними праздниками.
Эксперты компании Vesco Consulting прогнозируют падение уровня платежеспособного спроса в ближайшей перспективе не менее чем на 20-25%. Поскольку рассматриваемый сегмент локального рынка ориентирован преимущественно на покупателей с небольшим бюджетом, большая доля которых для покупки жилья пользуется ипотечными кредитами. Из-за повышения Центробанком ключевой ставки в январе 2015 года выдача ипотеки практически полностью прекращена большинством банков. Исключение составили крупные кредитные институты с государственным участием (Сбербанк, ВТБ24, «Газпромбанк»), которые ужесточили условия выдачи займов (например, высокий первоначальный взнос, повышенные процентные ставки, большее число документов, наличие поручителей и т.п.).
Нестабильность экономической ситуации может привести к тому, что мелкие компании застройщики, не имеющие достаточных активов, заморозят свои проекты или отложат старт продаж. Вместе с тем для крупных компаний это повод еще раз заявить о себе как о надежном партнере, что положительно скажется на имидже и на продажах. Так, в прошлом году было заявлено о скорой реализации новых жилых комплексов, расположенных на северо-западе Московской области. В районе Митино, вблизи деревни Рождествено, на территории бывшей птицефабрики уже оформлено ГПЗУ на проект с общей жилой площадью 675 100 кв. м. Компания «Сити-XXI век» приобрела 4 земельных участка (Химки, Красногорск, Ленинский район) площадью 60 га, которые планирует развивать по принципу мини-полисов. Планируется строительство 578 тыс. кв. м. жилья.
ОБЗОР ПЕРВИЧНОГО РЫНКА МНОГОЭТАЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ХИМКИ, МИТИНО, ЗЕЛЕНОГРАД, КРАСНОГОРСК
