Строят больше на бумаге, а цены растут наяву

13 февраля 2007

Столица вышла на \”очень приличный объем\” строительства, поэтому цены на квартиры в следующем году должны перестать расти, заявил в конце 2006 года мэр Москвы Юрий Лужков. Он сообщил, что всего город в прошлом году ввел в строй около 5 млн кв. м жилья, добавив, что такой объем возводится \”ежегодно в течение последних нескольких лет\”. \”Это (строительство жилья. – М2) совершенно необходимо для решения проблем москвичей, молодых семей, а также семей, где представители нескольких поколений живут в пределах одной квартиры\”, – резюмировал градоначальник. Сколько жилья в действительности сдается в эксплуатацию и всегда ли \”очень приличный объем\” оказывает благотворное влияние на цены?

Вообще-то считать жилые квадратные метры в Москве нелегко. Руководители стройкомплекса любят по поводу и без рассказывать еще и о работе московских строительных компаний за пределами столицы – в рамках совместных проектов с регионами от Твери до Сочи. Может, и эти метры тоже считать столичными?

Москва, конечно, регион особенный, но ведь не до такой же степени, чтобы земля, на которую ступила нога столичного строителя, меняла административную принадлежность. Да, местные жители часто называют эти дома \”московскими\”, что дает руководству стройкомплекса лишний повод для профессиональной гордости. И только. Поскольку регионы при подведении итогов записывают квадратные метры, построенные на их территории, в свой актив.

Напрашивается просто гениальный план выполнения программы \”Гражданам России – доступное и комфортное жилье\”, которая требует вводить 80 млн кв. м жилья в год. Для этого 80 российских регионов должны совместно возвести всего 1 млн кв. м жилья (не важно где) и посчитать его согласно методике столичного стройкомплекса.

В середине прошлого года Мосгорстат (территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по городу Москве) сообщил, что за первые шесть месяцев 2006 года в столице построено \”порядка 2,6 млн кв. м жилья\”. Но поскольку статистики – все-таки ученые, в следующем месяце Мосгорстат объявил, что за семь месяцев (с января по июль) в столице возведено 2,75 млн кв. м жилья. Напомним, средний ежемесячный объем вводимого жилья в Москве – 400 тыс. кв. м (в начале года меньше, в конце, как правило, больше, но лето во всех отношениях – период средний). За это Мосгорстату можно простить многое, даже то, что за оптимистичными цифрами как-то не сразу замечаешь, что часто речь идет об \”общей площади\” жилых домов, часть которой позже окажется еще и в графе коммерческих площадей. Ну, вы понимаете. Нелегко считать жилые квадратные метры в Москве.

Заговоренные миллионы

\”В прошлом году в столице было возведено 4,75 млн кв. м. жилья, в этом году планируется построить 5 млн кв. м\”. Но это не то, что вы подумали. Это выдержка из выступления мэра Москвы Ю. Лужкова в октябре 2004 года. То есть 4,75 млн кв. м. жилья сдано в эксплуатацию в 2003 году, а 5 млн кв. м обещалось на 2004-й. И это не оговорка: \”В 2004 году почти миллионному коллективу московских строителей предстоит сделать немало. Планируется возвести около 5 млн кв. м жилья, треть из которых – для очередников, молодых семей и переселенцев из сносимых пятиэтажек\”. Это из приветствия мэра ко Дню строителя.

А вот для сравнения с пресс-конференции В. Ресина в феврале 2004-го: \”В Москве в 2004 году планируется построить 4,5 млн кв. м жилья по сравнению с 4,7 млн кв. м в 2003 году\”. 50 тыс. кв. м – туда, 500 тыс. – сюда.

2005-й почин поддержал. \”В 2005 году в Москве планируется ввести около 5 млн кв. м жилья. Утвержденный адресный перечень составляет 4,9 млн кв. м\”, – на этот раз в августе 2004-го ответственность за 5 млн кв. м взял на себя В. Ресин.

А 1 февраля 2006-го на пресс-конференции \”Столичное строительство: итоги и перспективы\” В. Ресину пришлось признать: \”На территории Москвы в 2005 году было возведено около 4,6 млн кв. м. жилья, что сопоставимо с объемом построенного жилья в 2004 году\”. Правда, другой первый заместитель мэра в правительстве Москвы – Юрий Росляк – озвучил несколько иные показатели: \”более 4,5 млн кв. м\”. А руководитель Департамента экономической политики и развития Марина Оглоблина на заседании правительства Москвы 21 февраля 2006 года выразилась совсем просто: \”4,5 млн кв. м\”. Ну, 100 тыс. кв. м, \”присчитанных\” по сравнению с \”недоданными\” 500 тыс. кв. м, о которых все забыли, – это такая мелочь, что даже говорить неудобно. Нас та пресс-конференция г-на Росляка интересует главным образом другой цифрой: \”В рамках городских социальных программ было введено более 1,6 млн кв. м\”.

Дорогие вы мои, планы выполнимые

Теперь угадайте, сколько было обещано построить в 2006-м? Правильно! В декабре 2006 года в интервью газете \”Новые известия\” В. Ресин сообщил: \”В этом году московские строители возведут около 5 млн кв. м жилья\”. \”И это только в Москве\”, – добавил глава стройкомплекса.

Будем честными, на той же февральской пресс-конференции 2006 года тот же чиновник был более конкретен: \”В 2006 году по проекту \”Доступное и комфортное жилье – гражданам России\” в Москве будет возведено 4,727 млн кв. м жилья\”. К сожалению, на один конкретный показатель вроде этого приходится два или три \”5 млн\”.

Ничего страшного в этом нет: ни один человек, по имеющимся данным, пока не сошел с ума от того, что на одной газетной полосе увидел два сообщения: \”В 2006 году город построил 5 млн кв. м жилья\” и \”Согласно данным информационного центра правительства Москвы, по итогам 2006 года в Москве построено 4,8 млн кв. м жилья, или 101,6% к установленному заданию\”. Согласитесь, доли процента в подобном контексте выглядят особенно трогательно. В общем, когда встретите сообщение: \”В Москве было построено около 5 млн кв. м жилья, что составило 101,6% к установленному заданию\”, то, надеюсь, ничего страшного не произойдет и в этом случае: вы морально подготовлены.

Белка в колесе и вода в решете

В чем смысл непонятной, но стойкой любви московских властей к \”округлению планов\” на 5-10% до пресловутых \”5 млн кв. м\”? Округление весьма удобно во многих отношениях. Во-первых, в начале нового года можно довольно складно обещать, что завтра будет лучше, чем вчера, что нового жилья появится больше. Одновременно москвичей убеждают, что места для нового строительства в столице \”практически не осталось\”. Однако из года в год возводятся все те же 4,5-4,6 млн кв. м – ни больше, ни меньше.

В разных отраслях экономики искусственное сдерживание предложения используется для поддержания высоких цен. Товар будет продан – постепенно, но за хорошую цену.

Во-вторых, под эти обещания легче прятать тот факт, что жилья в продажу поступает все меньше. Вернемся к интервью В. Ресина в феврале 2006 года. Тогда был подтвержден объем 1,87 млн кв. м – столько социального жилья намечалось выделить в Москве на социальные нужды. Обратите внимание на то, что социальные обязательства города перед очередниками, молодыми семьями, переселенцами из ветхих и аварийных домов и т. п. по сравнению с предыдущим годом возросли на 250 тыс. кв. м.

Согласно среднесрочной программе жилищного строительства в столице на 2006-2008 годы, в нынешнем году предполагается сдать 4,8 млн кв. м жилья. Из них, по словам руководителя Департамента экономической политики и развития города М. Оглоблиной, на выполнение социальных программ пойдет уже 2,2 млн кв. м: на 19% больше, чем в 2006 году. А вот количество жилья, выставляемого на продажу, в 2007 году сократится еще примерно на 300 тыс. кв. м. Поэтому непонятна уверенность столичного градоначальника в том, что цены на жилье в Москве в наступившем году расти не будут.

Цыц! Я сказал, все счастливы!

Спору нет, социальные программы необходимы. Вызывает удивление только то, что под этим емким определением объединены очень разные проекты – как действительно социальные, так и в значительной мере коммерческие.

Например, в прошлом году из 1,87 млн кв. м, намеченных к сдаче по социальным программам, 1 млн кв. м строился по проекту сноса пятиэтажек, ветхого и аварийного жилья. Многочисленные конфликты показывают, что далеко не все из облагодетельствованных граждан хотят перебираться из старого дома на Патриарших в благоустроенную квартиру на окраине или в нее же из собственного дома на участке. Можно долго спорить о том, кто правильнее оценивает собственность жильцов: правительство Москвы или сами собственники, но жильцы – граждане дееспособные, значит, принудительная помощь здесь неуместна.

Мы имеем дело с бизнес-проектом в чистом виде. Да, большинство переселенцев удовлетворено переездом в квартиру, где кухня чуть шире (минус несколько тысяч \”у. е.\” на ремонт своей квартиры и масса удовольствия от соседского ремонта). Но согласитесь, о благотворительности речь не идет: город и стройкомплекс получают гораздо больше, а любые попытки переселяемых добиться передела прибыли жестко подавляются.

400 тыс. кв. м в прошлом году получили очередники, 270 тыс. кв. м – молодые семьи, еще 200 тыс. кв. м – те же очередники, но по программе социальной ипотеки. Таким образом, действительно бесплатно из 1,87 млн кв. м было выделено чуть более пятой части – \”чистым\” очередникам. Так называемые \”молодые семьи\”, попавшие в программу, – лишь несколько процентов от реального количества московских молодых семей. Счастливчики в подавляющем большинстве – молодое поколение семей очередников, то есть те же очередники.

То же с социальной ипотекой \”для тех, кому за тридцать пять\”. Надоело ждать – берите льготный кредит. Разумеется, чем ближе вы к концу очереди, тем условия мягче, чем дальше – тем жестче. Поскольку все в мире относительно, то по сравнению с обычной ипотекой московская \”социальная\” выглядит манной небесной. Простые подсчеты показывают, что преимущество этих категорий граждан заключается не в том, что город и стройкомплекс им что-то дают, а в том, что с них меньше берут.

Оставь надежду всяк сюда входящий

После рекордного роста цен на недвижимость с осени 2005-го по осень 2006 года уже менее 8% москвичей в состоянии улучшить жилищные условия с помощью собственных или заемных средств. Таким образом, свыше 85% горожан начисто лишены каких-либо жилищных перспектив. Конечно, если речь не идет об обмене \”двушки\” в Марьиной роще на \”трешку\” в Южном Бутове и прочих мазохистских вариантах.

Небольшие социальные программы – это очень удобно. Их нужно сохранять и лелеять. Они позволяют оправдать любые просчеты и сомнительную практику. А в нужный момент – припугнуть сомневающихся: \”Вы что, русского бунта хотите? Бессмысленного и беспощадного?\” Создан если не вечный двигатель, то надежный механизм, который еще многие годы будет поддерживать рост цен на московскую недвижимость.

В конце октября прошлого года, выступая в Мюнхене на открытии экспозиции российской столицы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций \”Expo Real-2006\”, Ю. Лужков заявил, что Москва вышла на первое место в мире по объему текущего строительства, обогнав Шанхай, Пекин и Дубай, и не собирается сокращать его. \”Мы вышли на европейский уровень по количеству квадратных метров на одного жителя\”, – подчеркнул столичный мэр. И сообщил, что Москва строит ежегодно 5 млн кв. м жилья.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО \”Квартал\”:

– При подсчете объемов нового жилья в Москве не надо забывать, что минимум треть этих домов возводится по различным социальным программам и в продажу не поступает. Пока растущий спрос на московскую недвижимость продолжает опережать предложение. Естественно, разрыв между этими величинами корректируется ростом цен – предложение по ряду причин расти такими темпами не может.

Москва уже на протяжении нескольких лет держит высокую планку по объемам строительства – 5 млн кв. м в год. С одной стороны, это неплохой показатель, с другой – для того чтобы сдержать рост цен, его явно недостаточно. В погоне за квадратными метрами не стоит забывать о качественных характеристиках возводимого жилья и общем уровне комфорта жизни в мегаполисе.

Последний год показал, что снизилось качество новостроек. Зачем заботиться о качестве, если и так все покупают по высоким ценам? Отстает развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры города. Высокая цена, ухудшающиеся качественные характеристики жилья и среды должны привести к снижению спроса на московскую недвижимость, а в долгосрочной перспективе – послужить толчком к новому качественному развитию рынка.

Наталья Саакянц, заместитель генерального директора компании \”МИАН-Девелопмент\”:

– Действительно, по заявлениям московских чиновников, в год в Москве сдается примерно 5 млн кв. м жилья. Но особенностью 2006 года стала ситуация, когда большая часть возводимого жилья передавалась под социальные программы, такие, как выделение квартир военнослужащим, молодым семьям, очередникам. Поэтому реальная ситуация на сегодняшний день такова, что при постоянном росте спроса на московскую недвижимость объем коммерческого предложения не растет или находится на стабильном уровне, а падает. Спрос на жилье в Москве совершенно неудовлетворен – это не может не отразиться на росте стоимости квартир в столице. Для нынешнего уровня спроса 5 млн кв. м недостаточно. Если у застройщиков будет возможность возводить большие объемы, то тогда и цены могут снизиться. Правда, здесь возникают другие проблемы – недостаточная развитость инфраструктуры, ветхость сетей, недостаток свободных земель и т. п.

Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\”:

– Действительно, к концу года было введено в строй порядка 4,8 млн кв. м жилья.

Что касается влияния объемов строительства на цены, то вопрос имеет две стороны. С одной стороны, доля муниципального жилья увеличивается – с точки зрения решения социальных программ это позитивная тенденция. С другой стороны, объемы коммерческого жилья (по нашим данным) за 2006 год не увеличились относительно 2005 года. Поэтому цены продолжают расти.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий