Специфика спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования Москвы
В связи с неугасающим интересом к ипотечному кредитованию компания СТК провела ежегодное исследование рынка ипотеки Москвы.
Материалом для анализа послужила клиентская база данных компании «СТК», содержащая более 13 тыс. записей о квартирах, приобретаемых с использованием ипотечного кредита. Собранная база уникальна тем, что она составлена на основе данных о рыночной стоимости жилья, полученных в результате проведения независимой оценки. Поскольку процесс оценки квартир в компании СТК происходит на регулярной основе, то и аналитические материалы обновляются регулярно. Анализ проводился за период 2006 года, в феврале 2007 года. Несмотря на то, что информация, представленная в данном обзоре, отражает лишь часть рынка квартир, приобретаемых с использованием ипотечного кредита, однако она позволяет определить текущую ситуацию и основные тенденции развития рынка в целом.
Сегодня объем рынка ипотечного кредитования в России составляет около 7 млрд. долларов США, а кредиты – как рублевые, так и валютные – выдают порядка 300 банков. К тому же рынок ипотечного кредитования в России отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60% кредитов.
Тормозящим фактором для развития ипотеки в Московском регионе является рост стоимости жилья. В частности, за 2006 год недвижимость в Москве подорожала на 80–100% (в зависимости от сегмента жилья).
Несмотря на это, рынок ипотечного кредитования активно и уверенно развивается - сегодня наблюдается его рост, как по объемам выдачи ипотечных кредитов, так и по объемам рефинансирования. Причин несколько: рост доходов населения, спад недоверия к ипотеке, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.
Можно предположить, что именно в Москве в 2007 году рынок ипотеки ждет активный рост. Кроме того, положительная динамика экономического развития и потребительский спрос на жилье в России в целом также стимулирует увеличение рынка ипотечного кредитования в регионах.
По итогам 2006 года количество выданных ипотечных кредитов в Москве достигло уровня в 13,5 тыс. единиц: за год рынок вырос практически в два раза. По сравнению же с 2000 годом объем рынка увеличился в 10 раз.
С начала 2006 года количество приобретаемых квартир с помощью ипотечного кредита в Москве постоянно увеличивалось, однако с августа активность покупателей стала немного снижаться, затем в октябре – ноябре произошел спад, к концу же года, благодаря скачку, количество квартир достигло значений середины года.
Рисунок 1. Динамика количества приобретаемых квартир с использованием ипотечного кредита в Москве, кол-во квартир
Анализ рынка ипотечного кредитования (в рамках проведенного исследования) показал, что в настоящее время в Москве порядка 95% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок (эта тенденция характерна и для других регионов России). При этом спрос на покупку первичного жилья с использованием ипотечного кредита не имел тенденции к увеличению в 2006 году по сравнению с предыдущим годом.
Рисунок 2. Соотношение приобретаемых квартир с использованием ипотечного кредита на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Москвы, %.
При этом спрос на покупку жилья в новостройках с использованием ипотечного кредита не имел тенденции к увеличению в 2006 году по сравнению с предыдущим годом.
Рисунок 3. Динамика приобретаемых квартир с использованием ипотечного кредита на первичном и вторичном рынках недвижимости Москвы, кол-во квартир.
По типам домов, в которых приобретались квартиры с помощью ипотечного кредита, в 2006 году соотношение распределилось таким образом, что преобладают панельные дома (51%), однако доля монолитных, кирпичных (монолитно-кирпичных) значительна и составила 34%.
Рисунок 4. Соотношение приобретаемых квартир по типам домов в Москве, %.
У покупателей квартир в Москве наибольшим спросом в 2006 года пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры (34% и 36% соответственно).
Рисунок 5. Соотношение приобретаемых квартир в зависимости от количества комнат в Москве, %.
По территориальной принадлежности квартир на вторичном рынке в Москве наибольшим спросом пользовался Юго-Западный административный округ (15%). Далее по популярности следуют Южный (14%) и Западный (12%) административные округа. Наименьшим спросом пользовались квартиры в Зеленограде (1%).
Рисунок 6. Соотношение приобретаемых квартир с использованием ипотечного кредита на первичном и вторичном рынках по административным округам Москвы, кол-во квартир.
На первичном рынке в Москве наибольшее количество квартир с помощью ипотеки приобретается в Юго-Восточном административном округе (30%) и Западном административном округе (26%).
