Состояние Пермского Рынка аренды административно-офисных помещений

Как и на других сегментах пермского рынка, в сегменте аренды административно-офисной недвижимости начиная с 2004 года наметилась устойчивая тенденция увеличения предложения объектов.

При этом объем предложения на пермском рынке аренды разрастается в наибольшей степени за счет следующих двух направлений:

Приобретение нежилых помещений с целью создания объектов, приносящих доход от их управления.

В процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, т.к. в виду ряда объективных причин подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик: квартиры являются неспециализированными помещениями, планировки и тех. состояние самого объекта не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, к значимым факторам можно отнести и имиджевую составляющую. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее недостаточность по размеру) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги профессионального клининга, и т.п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решения о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник вероятнее всего решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как в специализированной здании риск осуществления подобного сценария значительно ниже.

В связи со снижением инвестиционной привлекательности, доля предложений помещений на первых этажах жилых домов существенно снизилась в последние годы, причем данная тенденция сохранится и в ближайшие годы.

Оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, обладающих излишней собственностью.

Отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено с тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления.

В офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение. Основными причинами многие аналитики называют наличие в экономике значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает цен вверх. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и прогнозировать некоторое насыщение рынка не ранее 2007-2008 гг.

В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство строящихся зданий были изначально рассчитаны на крупные компании, соответственно и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей были направлены на собственные нужды, и не сдавались в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офисе не превышает 200 кв.м. По мнению аналитиков, данное направление является перспективным: при более низких затратах на строительство (в первую очередь за счет более дешевого земельного участка), и соответственно более низких ценах и арендных ставках примерно тот же уровень рентабельности. В условиях ограниченности земельных участков под застройку в центре Перми, децентрализация рынка, формирование новых деловых районов - это не только необходимость, но новые возможности для девелоперов, и резервы снижения цен и арендных ставок.

В то же время необходимо заметить, качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 кв.м. офисных площадей с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно.

В результате, под воздействием платежеспособного спроса, по данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», в январе 2006 г. на пермском рынке аренды административно-офисных помещений сложилась следующая ценовая ситуация:

Предельные и средние арендные ставки на офисные помещения по районам города (по состоянию на февраль 2006 г.)

Уровень арендной платы в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте неравномерны. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 руб./кв.м. Тогда как арендная ставка высококачественных помещений достигает 1200 руб./кв.м. Городу по-прежнему не хватает помещений в современных бизнес - центрах. Несмотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий предлагающих качественные площади, выбор у предпринимателей по-прежнему ограничен.

Средняя арендная ставка офисных помещений по Перми в феврале 2006 г. составляет 531 руб.

Сравнительная характеристика арендных ставок на офисные помещения по классам (по состоянию на конец 2005 г.)

Отставание цен пермского рынка вызвано не только общим более низким уровнем цен, но и значительным качественным отставанием местных объектов от московских (пермские помещения класса А по-прежнему сопоставимы лишь с московским классом С).

Москва оказалась на 6-м месте в рейтинге городов мира по стоимости аренды офисных помещений, составленном компанией CB Richard Ellis. В соответствии с исследованием мирового рынка аренды офисной недвижимости, стоимость аренды в Москве уступает лишь показателям Лондона, Парижа и Токио.

В Москве при росте объемов строительства (всего в 2005 г. на рынок вышло около 700 тыс. кв.м. офисных помещений, соответствующих международным стандартам качества. Из них, около 300 тыс. кв.м. – помещения класса А) по-прежнему наблюдается дефицит помещений, предлагаемых в аренду. Кроме того, как свидетельствуют аналитики московской компании «Миэль - недвижимость», в 2005 году продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса \"А\" доля свободных помещений составляла 5,5%, а для класса \"В\" – 3,9%. Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок.

На пермском рынке можно заметить общую тенденцию к стабилизации арендных ставок на одном уровне. Исключение составляют офисные помещения в административных зданиях советской постройки, где арендные ставки продолжают понижаться. Это связано в первую очередь с тем, что величина арендной ставки не соответствует качеству предлагаемых помещений, что в свою очередь приводит к оттоку арендаторов. Поэтому арендодатели вынуждены снижать стоимость аренды помещений.

Что касается структуры предложения административно-офисных помещений по местоположению, то в 2005 году серьезных изменений в структуре предложений не произошло. По-прежнему максимальное предложение сконцентрировано в центральной части города, две трети предлагаемых помещений расположены в Ленинском и Свердловском районах, средние арендные ставки в которых остаются традиционно самыми высокими по городу –648 и 498 руб./кв.м. соответственно. За лидерами следует Дзержинский район, в котором сосредоточено около 11 % всего предложения, а арендная ставка вплотную приближается к уровню центрального Свердловского района (ниже всего на 11 %) и составляет 447 руб.

В 2005 году серьезных изменений в структуре предложений не произошло. В целом, как и прежде около половины офисов, предложенных к продаже, имеют метраж менее 150 кв. м. Более четверти предлагаемых помещений укладываются в диапазон от 150 до 300 кв. м. Что касается крупных площадей категорий от 300 до 1000 кв. м. и более 1000, то их доля невелика – 9,1% и 3,6% соответственно. Не смотря на это, большинство подобных предложений малоликвидны и не отвечают многим требованиям потенциальных арендаторов.

Именно поэтому для многих средних и крупных компаний, которые сталкиваются с проблемой подбора большого по площади объекта на рынке офисов - этот вопрос остается актуальным. Выбор у таких арендаторов сильно ограничен.

При этом вместе с расширением строительства и увеличением предложения, которое снимает ажиотаж с рынка, идет дифференциация рынка на разные качественные группы. Поэтому и у потенциальных арендаторов административно-офисной недвижимости постепенно формируются представления о качестве и необходимом уровне сервиса. Объекты более тщательно изучаются с точки зрения оптимального соотношения местоположение - качество - цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируются основные классы недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка.

В начале 2006 года на открытом рынке появилась информация о начале строительства еще двух бизнес-центров класса А, соответствующих международным стандартам качества, которые изначально предлагаются на продажу (причем достаточно крупными частями). Вероятнее всего уже в течение ближайших 2 лет можно ожидать постепенного образования рынка аренды высококачественных офисных помещений класса А в современных офисных центрах.

Таким образом, аналитики «ЭР-Капитал» ожидают в ближайшие 2 года переход пермского рынка на новую стадию: когда ставки аренды практически не растут, в то же время качество офисов и дополнительных услуг повышается. Разумеется, основной предпосылкой происходящего станет усиление ценовой конкуренции среди арендодателей.

По мере ввода в эксплуатацию современных офисных зданий доля бизнес-центров, возводимых с целью получения дохода от сдачи в аренду, будет возрастать. Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут испытывать серьезную конкуренцию и постепенно вытеснятся в низший ценовой сегмент, а арендные ставки на помещения в них упадут на 25-30%.

При этом арендные ставки на офисные помещения в современных многофункциональных и бизнес-центрах в центральной части города останутся на прежнем уровне, т.к. данные площади пользуются наибольшим спросом. Тогда как в плохо продуманных центрах спад может оказаться более скорым и более заметным.