Социальные программы: у медали всегда две стороны

12 марта 2007

Социальное жилье и рынок — единство и борьба противоположностей. А тут еще и политкорректность обиженно поджимает губы. Она, политкорректность, — расовая, религиозная, социальная —налагает табу на определенные темы. Все всё (как им кажется) знают и понимают, но говорить об этом не принято. Способствует ли это решению проблем — другой вопрос. Не принято, например, рассуждать о том, насколько оправданна нынешняя политика столичного правительства в отношении очередников. Ну как же, ведь это \”поддержка самых обездоленных\”, \”Москва —единственный субъект Федерации, где дают бесплатные квартиры\”, наконец, \”вы, что, бунта хотите — бессмысленного и беспощадного?\” и т. п. К счастью, в данном случае философские и этические категории можно выразить в цифрах. А цифры — это факты.

Сейчас в Москве зарегистрировано чуть более 10 млн постоянных жителей. Жилищный фонд столицы в 2006 году достиг 203 млн кв. м. Таким образом, средняя обеспеченность москвичей жильем составляет около 20 кв. м на человека.

Что донесли до рынка

За прошлый год в городе возведено 4,8 млн кв. м жилья. Беда в том, что этот прирост — не совсем прирост. Значительная часть новостроек на месте снесенных 0,7 млн кв. м пятиэтажек, ветхих и аварийных домов. Их жильцам (переселенцам) пришлось отдать около 1,1 млн кв. м построенного. Это объяснимо: многие семьи, пользующиеся квартирой по так называемому договору социального найма (\”неприватизированные\” квартиры), не дотягивали до санитарной нормы 18 кв. м на человека. При предоставлении новой муниципальной квартиры недостаток должен восполняться.

А вот на собственников жилья (\”приватизированных\”) санитарные нормы не распространяются, но и им принято \”подбрасывать\” несколько лишних метров, иначе количество судебных тяжб увеличилось бы на порядок (\”Не хочу в вашу новостройку, и точка!\”). В общем после выполнения инвестиционных обязательств застройщика осталось 3,7 млн кв. м.400 тыс. кв. м в 2006 году досталось очередникам, примерно по 300 тыс. кв. м — участникам городских программ социальной ипотеки и «Молодой семье – доступное жилье». Те и другие — тоже очередники, но согласившиеся ради скорейшего получения квартиры оплатить ее на льготных условиях (чем ближе к концу очереди, тем условия привлекательнее). Таким образом, от возведенного за год осталось 2,7 млн кв. м.

Есть у города и другие обязательства, начиная с чернобыльцев, северян и выпускников детдомов и заканчивая некими \”служащими федеральных органов власти\” и какими-то другими, совсем уж непонятными \”отдельными категориями граждан\”.

Таким образом, в свободную продажу поступило даже меньше, чем 2,7 млн кв. м. Хорошо, если половина от построенных 4,8 млн кв. м.Конечно, рыночное ценообразование гораздо сложнее формулы: \”В два раза меньше товара — в два раза выше цены\”. Если на рынке образовался \”пузырь\”, то даже небольшая товарная интервенция способна обвалить этот рынок. Но в условиях острого дефицита цены \”не заметят\” и массированного товарного выброса. Впрочем, давайте поверим на слово чиновникам и застройщикам, которые утверждают: никакого \”пузыря\” на столичном рынке недвижимости нет.

Зимой 2006/07 года резкого падение цен не произошло. Правильнее сказать, они перед этим взлетели настолько высоко и быстро, что не успели зафиксироваться в сознании, поэтому весьма существенное в других условиях падение сейчас почти не заметно (а ведь в плохом эконом-классе речь идет о 10% и более). По крайней мере риэлторы упорно твердят лишь о стабилизации. Да и дефицита предложения (для платежеспособного спроса) тоже не наблюдается. В общем сегодняшние цены вполне естественны. Хотя от этого не менее безобразны.

Хороший дом, красивая жена — что еще нужно человеку?

Очередников в Москве 190–200 тыс. семей, или около 640 тыс. человек. Это те семьи, где на человека приходится до 10 кв. м (т. е. почти в два раза меньше санитарной нормы). А всего очередники составляют около 6% числа москвичей. Как было сказано выше, 1 млн кв. м возведенного в прошлом году жилья ушел на выполнение обязательств города перед очередниками — прямо или через программы социальной ипотеки и молодой семьи. И только около 2,5 млн кв. м оказались в свободной продаже. При этом показатель ожидания в очереди упорно держится на отметке 19–20 лет. Столичные власти клятвенно обещают его сократить. Но как это сделать? Вот пара недавних цитат.

Руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Петр Сапрыкин: \”Ставится цель (среднесрочной программой \”Москвичам — доступное жилье\” к 2010 году. — М2)сократить в два раза количество очередников, уменьшив максимальный срок ожидания квартиры до десяти лет, а очередь — до 100 тыс. семей\”. Иными словами, поскольку речь идет скорее о краткосрочной перспективе и сложными формулами реально пренебречь, г-н Сапрыкин считает возможным отдавать очередникам 2 млн кв. м в год.

Мэр Москвы Юрий Лужков: \”Важно решить проблему очередников. Здесь есть мобилизующие нормы: выйти на уровень предоставления горожанам муниципального жилья, постепенно снизив показатель до 5 лет\”. То есть в зависимости от понимания \”постепенности\” речь идет и о 4 млн кв. м в год.

Это не страшно, если послушаться совета градоначальника и больше строить. Но сколько? К тому же больше строить, по словам мэра, нужно и для того, чтобы \”сбить цены\”. Значит, и это направление властями не забыто. Накинем к нынешним коммерческим 2,5 млн кв. м хотя бы 1 млн. А где строить? Очевидно, на месте девятиэтажек (разговоры об этом ведутся уже давно).

Сколько в этом случае придется отдавать переселенцам из девятиэтажек? Конечно, не нынешние 1,1 млн кв. м. И, увы, не 2 млн, а скорее 3–4 млн (не только потому, что в девятиэтажках больше жильцов, чем в пятиэтажках, но и потому, что если при отсутствии свободной земли вдвое увеличивается объем строительства, то и сносится соответственно больше).

Естественно, нельзя забывать об обязательствах перед служащими федеральных ведомств и талантливыми учеными. То есть Москва будет сдавать в эксплуатацию по 10 млн кв. м в год? Сегодня столько не получается: \”земли нет\”.

Не лакомый кусок

Может, действительно нет, и маховик, который с таким усердием разгоняли, вот-вот разлетится на куски. Некоторые это, вероятно, предчувствуют. Скажем, компания \”Интеко\” еще в 2005году продала группе компаний ПИК свой комбинат панельного домостроения (ДСК-3), а затем и цементные предприятия. Согласно планам \”Интеко\”, к 2010 году свыше половины прибыли от недвижимости ей будет давать не строительство, а управление гостиницами, сдача в аренду офисов и т. п.

Кстати, в ноябре прошлого года мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в столице увеличится количество доходных домов, которые ранее были законодательно запрещены, но \”теперь этот институт мы будем вводить активнейшим образом\”. А в январе этого года отметил, что необходимо \”переключение психологических приоритетов москвичей с покупки жилья на его аренду\”.

Еще раз \”кстати\”. Микрорайон Волгоградский на территории бывшего совхоза \”Горьковец\” (Окская улица–Волгоградский проспект) строили ПИК и \”Интеко\”. По словам начальника управления департамента жилищной политики и жилищного фонда префектуры Юго-Восточного округа Валентины Росляковой, доля города в этом проекте составила не обычные 30%, а лишь 5%. Почему? Прямого ответа нет, но часто такие поблажки связываются с большим объемом работ \”по реорганизации промзоны\”. В речи на торжественном открытии первой очереди микрорайона глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что с этой территории выведены десятки \”промышленных объектов\”. Так случилось, что кроме яблонь и груш в совхозе имелись только десятки ульев и десятки полуразрушенных теплиц. Что именно имел в виду г-н Ресин, не совсем понятно.

В данном случае для нас важно то, что данная компания в данном проекте выделила для очередников (переселенцев с территории совхоза вообще не было) и обустройства района не 30%, а только 5% площадей.

Позвольте покуситься на святое

Итак, по поводу политкорректности по отношению к очередникам. Собственно, возникают два вопроса. Чуть больше 6% москвичей — очередники. Чуть больше 8% способны купить квартиру с помощью собственных или заемных средств (и, естественно, уже его имеют). Что делать остальным 85%, которые оказались отсеченными от рынка недвижимости? Нормально ли это? Вопрос риторический.

Сегодня московские власти предлагают некие меры для исправления ситуации. Тут и резервирование продаж в новостройках исключительно для москвичей на определенный срок (называется период до трех месяцев с начала продаж), и преференции застройщикам, которые предусматривают ценовые льготы для москвичей. Трудно представить, что столичное правительство всерьез рассчитывает на успех этих мер.

Ясно, что эти акты, когда они получат законодательное оформление, будут оспорены в судебном порядке. Ни уголовной, ни личной финансовой ответственности инициаторы подобных законодательных мер не несут — почему бы лишний раз не развести руками и не кивнуть в сторону тех, кто \”ставит палки в колеса московскому правительству, которое неустанно заботится о…\”? Если же решение каким-то образом пройдет, то нет никаких надежд на то, что рядовой москвич сможет воспользоваться льготами. Организовать структуру, имеющую в базе несколько десятков или сотен москвичей, которые купят новостройку в течение нескольких минут с начала продаж, — дело копеечное. Очевидно, эти \”копейки\” прибавятся к реальной цене продажи, вернее, перепродажи. Появится еще один вид бизнеса, еще один посредник на пути покупателя к квартире — дело привычное.

Второй вопрос: сколько из 200 тыс. московских семей очередников действительно являются малообеспеченными и остро нуждающимися? Увы, никакой достоверной информации на этот счет нет. Остается \”считать деньги в чужих карманах\” на примерах.

Менеджер среднего звена. Женат, ребенок, просторная квартира в престижном районе. В менее престижном районе, в \”хрущевке\” — неприватизированная квартира престарелых родителей, в которой также прописаны… и он, и ребенок. До конца очереди остается года три–четыре. От социальной ипотеки наотрез отказывается и, между прочим, трогательно заботится о здоровье родителей. Действительно, ну кто, находясь в трезвом уме и светлой памяти, упустит то, что само плывет в руки?

Учитель общеобразовательной школы не самого благополучного района (нет, у него с жильем все в порядке — 10,5 кв. м на человека), когда в классе стихийно возник спор о \”понаехавших\”, спросил, в скольких семьях сдают \”вторую\” квартиру. 13 учеников из 33 подняли руки. А затем спросил, сколько семей стоят в очереди на получение муниципального жилья — шесть рук. Из них две — тех, кто сдает \”вторую\” квартиру. Одна квартира \”на бабушке\”, другая — \”на дедушке\”, теперь ждут третью. Не столь редко встречающаяся картина.

И совсем веселый случай, когда чиновник далеко не низкого ранга из ведомства, смежного со строительным, разговорившись, доверительно сообщил, что \”он сам стоит в очереди\” на улучшение жилищных условий. Наверное, он хотел сказать этим что-то другое. Но сказал именно это.

Можно привести десятки подобных примеров. Они ничего не докажут — это лишь примеры. Префектуры периодически \”шерстят\” очередников на предмет недвижимости, оформленной в их собственность. Ежегодно таких наивно-самонадеянных граждан исключается из очереди более десяти. Но ряды тут же пополняются. Кроме того, мы понимаем, что на одного наивного россиянина, которому приходит в голову, находясь в очереди, оформлять на себя еще одну квартиру, приходится не меньше десятка тех, кто находит разумный выход.

Москва — город контрастов

Доходы 10% самых богатых и 10% самых бедных в городе различаются в 50 раз, что вдвое превышает общероссийский показатель (в европейских странах этот разрыв отличается в четыре–семь раз). В Москве есть много семей, в первую очередь многодетных или имеющих в своем составе инвалидов и хронических больных, которые вправе рассчитывать на поддержку властей.

Ежегодная покупка городом сотен тысяч квадратных метров для исполнения социальных обязательств, разумеется, будет влиять на рыночные цены. Но это влияние тем меньше, чем прозрачнее процедура этой покупки. Более того, даже \”потеря\” рынком 10–15% жилых площадей способна стать полезной для него! Есть масса причин, по которым ни один застройщик не захочет портить отношения с городскими властями.

Если подготовка и проведение аукциона, на котором город покупает соцжилье, будет событием номер один для городских СМИ, если удастся предотвратить малейшую опасность сговора продавца(своего товара) и покупателя (за городские деньги), если покупателю придется отчитываться за каждый рубль, а продавцу — объяснять, почему он хочет получить с города за свой дом в два раза больше, чем такой же дом стоит в 80 км от Москвы, то цена 1 кв. м соцжилья станет своеобразным эталоном, который вынуждены будут учитывать все остальные продавцы.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий