Снижение ставки АИЖК: чем ответит рынок?

04 июля 2006

1 июля вступает в силу решение Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) об очередном снижении дифференцированной ставки по ипотечным кредитам до 11,5%. Наряду со снижением стоимости ипотеки, упрощается и процедура ипотечного кредитования – так, заметно сокращается перечень необходимых документов, более либеральным становится подход к оценке доходов заемщика, изменяются требования и к самим заемщикам…

Итак,

ипотека становится еще ближе к потребителю?

Этот вопрос был поставлен перед экспертами проекта «Недвижимость.BLIZKO.RU».

Станислав Дехтулинский, глава Представительства ОАО «Екатеринбургский муниципальный банк» в городе Екатеринбурге:

– Снижение минимального уровня ставки по ипотечным кредитам федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое произойдет с 1 июля 2006 года, является уже четвертым по счету за последние 3 года: в 2003 году ставка по ипотечным кредитам составляла 18% годовых, после чего она была снижена до 15% годовых; с 1 июня 2005 года ставка по ипотечным кредитам была снижена до 14% годовых, а с 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную систему ставок – от 12% до 16% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Клиенты должны понимать, что заявленное снижение касается именно минимального уровня ставки и выполняется при условии, что у клиента есть первоначальный взнос в размере не менее 50% и срок его кредита – до 15 лет. Доля заемщиков, удовлетворяющих данным требованиям, не значительна. При этом, средневзвешенный размер рублевой ставки по кредитным программам АИЖК составляет 13-14% годовых. Получается, что агентство взяло на себя повышенные обязательства номинально сделать ипотеку более доступной досрочно. Но при более детальном рассмотрении, как видите, ответ на вопрос, станет ли ипотека при выполнении только одной заявленной меры массово более доступной для граждан, на мой взгляд, на практике остается отрицательным.

С точки зрения потребителя, при выборе того или иного ипотечного кредита заемщику важно обращать внимание не только на процентную ставку по кредитам, но и на ряд иных условий и финансовых показателей.

Незначительное снижение ставки по ипотеке (на 0,5 % годовых) – не единственная мера, способная повысить массовость и доступность ипотеки для россиян. Для развития системы ипотечного кредитования необходим комплексный подход к таким составляющим как, в первую очередь, увеличение объемов предложений на рынке недвижимости и доступность ценового показателя – т.е. суммарных расходов, ложащихся на плечи заемщиков, приобретающих недвижимость.

Нельзя говорить о доступности ипотеки на классическом рынке продавца (складывающемся в последнее время на рынке вторичного жилья во всех городах–миллионниках) из-за значительного превышения уровня спроса над уровнем предложения, что, к сожалению, но неизбежно ведет к росту цен на недвижимость. В России ежегодно строится около 40 млн. кв.м. жилья (в СССР строили порядка 80 млн. кв.м.). Поскольку неудовлетворенная потребность в жилье составляет, согласно данным АИЖК, 1,5 млрд. кв.м., такие объемы строительства могут решить квартирный вопрос только 1,5% населения. Поэтому спрос на этом рынке еще долго будет значительно превышать предложение. И единственной действенной мерой решения проблемы дефицита жилья «эконом-класса» – жилья, доступного гражданам по ценовому показателю – может быть только целостная программа, способствующая массовой застройке. В этом отношении для застройщиков должны быть созданы максимально комфортные условия, позволяющие экономить на дополнительных издержках, связанных с получением земельных участков под строительство, созданием за свой счет всех коммуникаций и т.д. Нужно брать на вооружение, к примеру, положительный опыт Казахстана, где застройщик приходит возводить дом на полностью подготовленную строительную площадку и занимается только своим, основным видом деятельности – строительством, что существенно снижает себестоимость строящегося жилья, а значит цены на готовые объекты.

Уровень роста цен на жилье превышает динамику роста доходов населения, поэтому сейчас уже большинство людей объективно понимают, что при отсутствии необходимого объема денежных средств единственным реальным способом приобретения недвижимости или улучшения жилищных условий является ипотечный кредит. Спрос на ипотечное кредитование будет расти динамично и пропорционально зависеть от платежеспособного спроса населения на недвижимость. Все предпосылки, законодательные и экономические, для развития ипотеки есть, поэтому ипотека может и будет развиваться, несмотря на сложности. Просто потому, что таковы законы рынка.

Экспресс-опрос

Максим НАЙМУШИН, начальник отдела продаж ЖСК “Бажовский”:

– Как, на ваш взгляд, очередное снижение ставки повлияет на рынок ипотечного кредитования?

– Безусловно повлияет, но незначительно, так как фактическое уменьшение стоимости ипотечного кредита будет очень небольшим.

– Увеличится ли спрос на ипотеку? Не повлечет ли снижение ставки новое повышение цен на рынке?

– Цены на недвижимость в основном растут не из-за ставок на ипотечные кредиты, а из-за превышения платёжеобеспеченного спроса над текущим предложением.

– Может ли ипотека развиваться в условиях острой нехватки на рынке доступного жилья?

– Нет, так как ипотечные кредиты ориентированы в основном на людей с невысоким уровнем ежемесячных доходов, а соответственно для них актуально недорогое жильё, то есть небольшие площади плюс максимально низкая стоимость квадратного метра.

– Какие шаги должны быть предприняты, чтобы снять дефицит жилья эконом-класса?

– Только административные: проведение тендеров на выделение землеотводов, где главным критерием отбора застройщиков будет именно документально оформленное обязательство застройщика по строительству доступного жилья.

Дарья МЕДВЕДЕВА, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Екатеринбургский муниципальный банк»:

– Насколько новые изменения повлияют на рынок ипотечного кредитования? Становится ли ипотека доступнее?

– Думаю, снижение ставки АИЖК до 11,5% приведет не только к увеличению спроса на ипотеку, но и к снижению ставок по ипотечному кредитованию банков, имеющих свои ипотечные программы, что также подхлестнет увеличение спроса на ипотеку, поскольку АИЖК является основным конкурентом таких банков.

– Какие изменения комиссионных по кредитам ждут заемщиков?

– Не думаю, что будут сильно меняться.

– Смогут ли заемщики банков, работающих по стандартам АИЖК, переоформить свои обязательства и продолжить расчеты по кредиту уже по новой ставке?

– В кредитном договоре обозначена ставка на весь период кредитования.

– Может ли ипотека развиваться в условиях дефицита доступного жилья?

– Безусловно, дефицит доступного жилья негативно сказывается на росте ипотечного кредитования. Проблемы увеличения жилой застройки напрямую связаны с несовершенством законодательства в этой сфере. Думаю, с этого и нужно начинать.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий