Сказ о том, как ипотека и загородное жилье не нашли друг друга

13 марта 2007

Ипотечное кредитование на загородном рынке как отдельное направление начало формироваться чуть более пяти лет назад одновременно со строительством в ближнем Подмосковье первых организованных коттеджных поселков. За это время рынок загородной недвижимости сделал огромный шаг вперед, тогда как в сфере загородной ипотеки сегодня работает лишь каждый седьмой или восьмой ипотечный банк.

Еще в начале развития загородного рынка девелоперы сделали ставку на строительство коттеджей бизнес- и премиум-класса, т. е. этот рынок рассчитан на сравнительно узкий круг покупателей. Не оправдались и надежды на то, что по мере опережающего роста цен в Москве недвижимость за городом приобретет особую привлекательность.

Наконец, коттеджный рынок гораздо менее ликвиден и оживает сезонно – весной, особенно ранней, и частично летом. Если коттедж не продан в сезон, то обычно остается \”на второй год\”. Как показывает практика, \”мертвый сезон\” – не лучшее время для покупки: меньший выбор, дополнительные сложности оценки объекта и участка и т.п.

Но проблемы загородной ипотеки этим не ограничиваются.

Сыграла свою роль в неразвитости загородной ипотеки и группа факторов, которые можно назвать психологическими. Делая ставку на коттеджи, девелоперы в сущности оказались правы: привычные даже для вполне преуспевающих немцев, голландцев, англичан таунхаусы обеспеченным россиянам не приглянулись. Соображения престижности свойственны всем культурам, но не во всех они принимают столь гипертрофированную форму: \”настоящий\” загородный дом – или ничего.

Если покупатели загородной недвижимости премиум-класса и прибегают к заемным средствам, то обычно не по ипотечному кредиту, а по другим схемам и из других источников. Бизнес-класс для ипотечных банков гораздо интереснее. Средняя площадь сегодняшних таунхаусов – 220 кв. м на четырех сотках.

А экономкласс мог бы стать настоящим ипотечным Клондайком, но предложения такого рода (150 кв. м или чуть более на трех сотках без претензий) просто отсутствуют. И не появятся до тех пор, пока федеральные и региональные власти не возьмут на себя часть забот об энерго-, газо-, водоснабжении, о дорогах. Забот о том, чего ни один частный застройщик в масштабных проектах не потянет.

Интересно, что участие банков в проектах по строительству коттеджных поселков часто носит определяющий характер, в том числе относительно концепции будущего поселка. Сегодня они переключились с \”элитки\” на бизнес-класс. Вероятно, с насыщением этого сегмента и при минимальной поддержке государства в области инфраструктуры банки оценят эконом-класс и его ипотечные преимущества. Если, конечно, ипотека к тому времени окончательно не задохнется из-за роста цен.

О \”вторичке\”, которой нет

Ипотечные банки с большой осторожностью относятся к кредитованию покупки на первичном рынке: предмета залога еще нет, 100%-ной гарантии успешного строительства не дает даже безупречная репутация девелопера. Коттеджные поселки и тут не исключение. Но отличие заключается в том, что вторичного коттеджного рынка практически не существует. В связи с этим часто упоминают некие нерыночные ограничения, препятствующие выходу перепродаваемых коттеджей в свободную продажу. Уставы многих поселков (и не только высшего класса) прямо или косвенно предусматривают меры, которые можно назвать своеобразным \”фэйс-контролем\”, когда первоочередное право купить выставляемый на продажу дом получают жители того же поселка, точнее, их близкие или знакомые. Впрочем, подобные правила не отражаются прямо на ипотечном кредитовании: степень заинтересованности \”своих\” и \”чужих\” в заемных средствах одинакова.

Большую сложность для вторичного рынка представляют неправильно или не полностью оформленные документы на участок и дом. Удивительно, но коттеджных поселков эта проблема касается даже в большей степени, чем стародачных.

Дело в том, что риэлтор-\”вторичник\” в отличие от застройщика или связанного с ним риэлтора-\”первичника\” не намекает на связи инвестора поселка в высоких сферах и не обещает, что в ближайшее время разрешения и согласования будут оформлены \”хоть на выставку\”. Положение \”вторичника\”, стоящего не между частным лицом и компанией (долговременным и крайне выгодным клиентом), а между двумя частными лицами, несколько проще. Поэтому и с задачей своей – правильно оценить степень безопасности сделки для клиента – \”вторичник\” справляется лучше.

Нам бы рыбку съесть…

Кроме концептуальных и потенциальных юридических сложностей развитию рынка загородной ипотеки мешают препятствия очевидные, но труднопреодолимые.

Главная причина – трудность оценки участка. В данный момент объективных критериев только два: направление и расстояние от МКАД. Остальные – окружение, развитость инфраструктуры, экологическая безопасность и другие – весьма нестабильны. Подмосковье быстро застраивается, в ход идут не только бывшие земли сельхозназначения, но и лесные угодья. Планы дорожного строительства пересматриваются слишком часто для того, чтобы говорить о них всерьез.

То же относится к линиям электропередачи, трубопроводам и прочим объектам инфраструктуры. Особенно там, где перечисленные коммуникации нужнее всего – в зонах интенсивной застройки на престижных направлениях. То, что десять лет назад несложно было сделать без особых трудностей, сегодня обязательно затронет интересы тех, кто способен добиться на правительственном уровне пересмотра, \”замораживания\” любого проекта, если не пожелают видеть автотрассу или ЛЭП из окон своих загородных домов даже на горизонте.

Только проектов дублера Рублево-Успенского шоссе сегодня лоббируется четыре–пять. Вариантов решения энергетической проблемы вдвое больше. Так случилось, что информация, которая в состоянии повлиять на ликвидность подмосковных поселков, в лучшем случае закрыта, в худшем – отсутствует, т. е. судьбоносные для жителей решения вообще не приняты.

Вторая причина хорошо знакома по городской застройке, где 99 домов из 100 даже сегодня, после всех скандалов и трагедий дольщиков, начинают строиться еще до полного оформления исходно-разрешительной документации. Чиновники, геологи, архитекторы и даже археологи в любом случае получат от застройщика то, что им полагается (справки, разумеется, справки), но если он будет слишком щепетильным, то не уложится в срок инвестиционного контракта и рискует потерять все.

Наценка за непредсказуемость

В Подмосковье картина ничем не лучше. Правда, иногда выглядит курьезно. Районы вокруг Москвы со всеми их полями и лесами объявлены \”городскими\”. Таким образом, даже если участок под поселок вырубается в центре лесного массива, то одним из важнейших разрешительных документов все равно является разрешение районного (\”городского\”) архитектурного управления. По мере завершения строительства трудности только нарастают, и графа бюджета \”Непредвиденные расходы\” для загородных девелоперов в полтора–два раза больше, чем при городском строительстве.

Еще одна причина – инициативы Росприроднадзора. В Минприроды утверждают, что большинство поселков строится с грубыми нарушениями природоохранного законодательства, а оспорить можно практически любое. Почему министерство не оспаривает все и сразу, непонятно. Получается нечто вроде азартной игры под названием \”русская рулетка\”.

Наконец, очень трудно объективно оценить сам дом, его архитектурную и потребительскую стоимость, качество строительства, защищенность коммуникаций, перспективы развития внутренней инфраструктуры поселка и внешнего окружения. В общем всего того, что придется продавать в случае дефолта заемщика.

Каким ты был, таким ты и остался

Банков, активно работающих на загородном ипотечном рынке, немного, не более полутора–двух десятков: Абсолют банк, ВТБ-24, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, ДельтаКредит, Банк Москвы, Московский кредитный банк, Райффайзенбанк, Сбербанк, Сосьете Женераль Восток и некоторые другие. Это банки, чьи программы при всем их различии можно считать конкурентоспособными.

Ипотечные продукты остальных участников ипотечного рынка значительно отстали, а некоторые формально действующие программы почти не менялись со дня выхода в свет. Первоначальный платеж 40–50%, срок кредитования до десяти лет, ставка от 14% в долларах и от 18% в рублях сегодня воспринимаются с удивлением, особенно при внушительном перечне дополнительных расходов заемщика. И это в то время, когда банки-лидеры преодолели важнейший психологический барьер – 10%. И пусть это касается только кредитов в долларах и евро, пусть только при сроке кредитования до десяти лет (до 20 лет – на 1% дороже). Пусть только при официальном подтверждении доходов и первоначальном платеже в 30%. Да и комиссии (оценка, строительный аудит, нотариус, открытие счета и т. п.) никуда не делись. Но все равно, 10% – это приятно.

В период быстрого роста цен на недвижимость в конце прошлого и первой половине нынешнего года еще около десятка банков вышло на загородный ипотечный рынок, но многие сделали это слишком осторожно (видимо, решили, что пришли на непаханую целину, где еще нет конкуренции) и потеснить старожилов не смогли. Таким образом, список лидеров, периодически обновляющих свои ипотечные продукты и активно продвигающих их, практически не изменился.

Правила игры

Наиболее распространенные программы предусматривают покупку готового коттеджа в организованном поселке либо покупку участка и возведение дома (в большинстве поселков одно без другого невозможно). Во втором случае кредитная ставка выше, как правило, на 1% до момента оформления права собственности на дом.

Получить кредит на покупку участка и строительство дома вне коттеджного поселка реально только под залог другого имущества, например, городской квартиры, автомобиля, ценных бумаг и т. п. (так называемое \”ломбардное\” кредитование). Как правило, кредит предоставляют в размере 70% рыночной стоимости дополнительного обеспечения.

Для банков эта схема привлекательна, они под тем или иным предлогом (увеличение суммы кредита, более выгодные условия погашения) ее обязательно предложат. Но желающих одновременно рисковать и строящимся коттеджем, и имеющейся квартирой несколько меньше, чем банкам хотелось бы.

Срабатывает обычно лишь самый мощный аргумент: для тех, кто готов предоставить дополнительный залог, ставка падает на 1% и более. После оплаты определенной части займа (до 30%) городская квартира из-под залога освобождается. Официальное подтверждение доходов сохранит заемщику еще 1–1,5% ежемесячного платежа по кредиту.

Сравнительно мягкие условия кредитования практикуют также банки, которые являются соинвесторами строительства коттеджного поселка. Конечно, банк в любом случае старается собрать достоверную и полную информацию об объекте кредитования, но в данном случае она является гарантированной и не потребует дополнительных затрат на изучение. Поэтому обычно банки разрабатывают для своих поселков особые программы.

Совокупность маленьких \”приятностей\”, предлагаемых разными банками, могла бы сделать условия кредитования сопоставимыми с правилами выдачи займов на приобретение городской квартиры. Увы, несколько бонусов редко встречается в программе одного банка. Главная причина, которая не позволяет смотреть с оптимизмом на развитие загородной ипотеки в ближайшее время, – это тот удар, который нанес рост цен по ипотеке вообще. Такова оборотная сторона завышенных, необеспеченных надежд на нее.

\”Количество ипотечных кредитов, выданных в 2006 году, опередило в два раза показатели предыдущего года\”, – сказал недавно глава Минрегионразвития Владимир Яковлев. \”В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов в целом по стране превысил 110–115 млрд руб.\”, – уверен вице-премьер Дмитрий Медведев. И они абсолютно правы. \”С сентября прошлого года уменьшился спрос на ипотечные кредиты банков в Москве. Банки недосчитались около 10% заявок\”, – подсчитала газета \”Ведомости\”. И это тоже правда. Все дело – в шкале деления при подсчетах.

Мария Козырева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы:

– Причины осторожности банков кроются в несовершенстве земельного законодательства. Лишь в последние годы появились нормы, существенно облегчающие работу банков в сегменте загородной недвижимости. В 2001 году принят новый Земельный кодекс, в 2004 году – поправки в Гражданско-процессуальный кодекс РФ, облегчающие обращение взыскания на жилые дома с земельными участками.
Из-за этого тяжелого \”наследия\” среди потребителей утвердилось мнение, что кредит на покупку загородной недвижимости – дорогое удовольствие. Эта позиция основывается на том, что раньше банки при данном виде кредитования устанавливали ставки существенно выше, чем по ипотечным кредитам на приобретение квартир (что как раз и обусловлено возможными рисками банка). Сегодня разница между этими видами кредитования практически отсутствует: в Банке Москвы программы покупки коттеджей аналогичны условиям на приобретение квартир.
Другой проблемой при кредитовании на приобретение загородной недвижимости является нестандартность каждого отдельного объекта: большая часть загородных домов возводится по индивидуальным проектам и зачастую с нарушениями технологий строительства, что существенно влияет на оценку банками ликвидности принимаемых в залог объектов загородной недвижимости.

Артур Кумыков, начальник управления развития региональной сети и ипотечного кредитования ЗАО АКБ \”Мосстройэкономбанк\”:

– Дома в Подмосковье становятся альтернативой дорогому столичному жилью. По данным регистрационных служб, только за первую половину 2006 года количество сделок на рынке загородной недвижимости увеличилось более чем на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье эконом-класса, в том числе коттеджи и таунхаусы стоимостью $250–300 тыс., расположенные в радиусе не более 40 км от МКАД.
Банки отреагировали на подобную тенденцию – на ипотечном рынке все активнее стали появляться разнообразные программы кредитования загородной недвижимости. При этом условия покупки коттеджа, как правило, предполагают отдельно залог прав на землю, что служит дополнительным обеспечением по ипотечному кредиту.
Первоначальный взнос составляет от 30% стоимости недвижимости. Ставки на 2–4% выше, чем установленные для квартир. Вместе с тем, учитывая, что рынку загородной недвижимости присуща большая дифференциация, чем квартирному, банки при рассмотрении заявок клиентов все чаще используют индивидуальные схемы.
Для среднеобеспеченных категорий граждан загородное жилье будет все более привлекательным по мере улучшения транспортного сообщения с мегаполисом. Это мировая тенденция: жить за городом и полезнее для здоровья, и престижнее. В перспективе данное явление может принять среди москвичей массовый характер.

Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости компании \”МИЭЛЬ-Недвижимость\”:

– Спрос на ипотечные кредиты существует и поддерживается на достаточно высоком уровне. Потенциальные заемщики делятся на две основные группы. Часть покупателей загородной недвижимости (они обычно ведут свой бизнес) привлекает возможность поэтапно выплачивать стоимость приобретенного жилья. Вторую группу заемщиков составляют молодые специалисты. Их труд высоко оплачивается, но стартового капитала, который позволил бы купить коттедж, у них нет. Между тем сейчас можно встретить программы, по которым размер кредита составляет до 95% стоимости объекта.
Перспективы развития загородной ипотеки во многом зависят от роста практического опыта банков. При наличии необходимого объема знаний и опыта реализации успешных проектов банки чаще всего принимают решение об увеличении доли своего участия в загородной ипотеке. Поэтому на рынке способны появиться банковские продукты, предлагающие покупателям оптимальные условия: более низкие процентные ставки, удобный график погашения кредитов и т.д.

Михаил Бусыгин, замеcтитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка:

– Рынок ипотеки загородных домов состоит из двух основных сегментов: вторичный рынок и так называемый первичный, когда готового к проживанию дома нет либо де-факто, либо де-юре. При покупке коттеджа на вторичном рынке клиенты практически не имеют проблем при работе с банками, поскольку условия являются очень привлекательными, а сроки оформления кредита – короткими.
Ипотека на готовый загородный дом уже более чем доступна для представителей среднего класса. И если бы не транспортная проблема, то 20–30% москвичей уже давно переехали бы за город, на несколько порядков увеличив спрос на загородные дома и существенно снизив стоимость переоцененных московских квартир.
На рынке строящегося загородного жилья количество предложений минимально в силу того, что банк должен выдать деньги задолго до того, как у него появится в залоге готовый дом. Такие кредиты представляют для банков высокий риск и нерефинансируемы, поэтому клиенты ищут другие решения.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:

– Причины неразвитости загородной ипотеки объясняются тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, следовательно, не широко популярным продуктом. Обычно загородный дом приобретается в дополнение к уже имеющейся квартире.
Одной из проблем является низкая ликвидность загородной недвижимости по сравнению с квартирами – ее намного тяжелее реализовать. Спрос на коттеджи не очень высок: доля таких кредитов в нашем банке составляет около 2%.
Cущественных различий в базовых условиях кредитования нет, кроме первоначального взноса на покупку коттеджа, который несколько больше, чем на приобретение городской квартиры.
В обозримом будущем мы не видим каких-либо объективных причин, которые могли бы способствовать росту этого рынка. Мы считаем, что в этом сегменте спрос на ипотеку будет очень ограниченным.

Анна Каминская, начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:

– Основные объемы кредитования Собинбанка, безусловно, приходятся на рынок городской недвижимости, что связано с объективными причинами. Во-первых, кредитование покупки квартир появилось гораздо раньше, нежели программы по загородной недвижимости. Во-вторых, рынок городского жилья более массовый – спрос на квартиры больше.
Но ситуация постепенно изменится в сторону загородной недвижимости. Это, конечно, не ближайшая перспектива, пройдет еще достаточно времени, когда мы сможем говорить о действительно сложившейся тенденции предпочтений населения в выборе загородного жилья.
Собинбанк уже ввел в действие специальную ипотечную программу \”Мой дом\” на покупку жилья именно в этом сегменте. Кредиты на покупку данного вида жилья предоставляются сроком до 25 лет в долларах США, минимальный первоначальный взнос составит 30% стоимости жилья, максимальный размер кредита – $1 млн под 14% годовых.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий