Самые переоцененные районы Москвы
Единой точки зрения о дальнейшем развитии событий на столичном рынке недвижимости среди экспертов пока нет. Очевидно, что цены будут уравновешиваться в соответствии с классом жилья и его расположением.
Цена зачастую становится результатом субъективной оценки того или иного района. «Стоимость квартиры не всегда формируется в соответствии с качественными характеристиками района, - подтверждает директор департамента вторичной недвижимости «Миэль-Брокеридж» Марина Москвичева. – Дисбаланс спроса и предложения в каждом конкретном районе может периодически влиять на цену вне зависимости от комфортности».
Агентство «РБК.Рейтинг» составило рейтинг районов Москвы по степени справедливости стоимости жилой недвижимости. Целью рейтинга было соотнести стоимость квадратного метра и такие важнейшие показателя качества района, как комфортность района, его экологию и удаленность от центра. Словом, сколько нематериальных благ приходится на каждую тысячу долларов стоимости жилья. При расчетах умышленно не учитывалась историческая окраска района из-за чрезмерного субъективизма в оценке.
Самым адекватно оцененным районом Москвы по итогам рейтинга стали Сокольники. При стоимости «квадрата» выше среднемосковского на 12%, район имеет удобную транспортную доступность, хороший экологический показатель за счет наличия обширной парковой зоны и положительный показатель комфортности. Эксперт из «Миэль-Брокеридж» согласилась с нашей оценкой, также назвав район «адекватным по соотношению цена-качество».
На второй строчке - район м. Молодежная. За цену ниже среднерыночной на 4% покупатель может рассчитывать лишь на умеренный уровень комфортности, напряженную экологическую обстановку (компания Ecostandart обнаружила в атмосфере оксиды углерода) и значительную удаленность района от центра. Между тем, эксперты отметили этот район как «недооцененный». За чуть меньшую стоимость покупатель получит аналогичный «пакет благ» в Свиблово (№3). Впрочем, за стоимость «квадрата» на 7% ниже среднерыночной рассчитывать на большее не приходится.
Самыми переоцененными районами стали Савеловский (№1), Мещанский (№2) и Проспект Вернадского (№3). Стоимость квадратного метра в этих районах превышает среднюю на 16-25% при неблагоприятной экологической атмосфере (особенно в Мещанском районе и на Проспекте Вернадского), отрицательно оцененной комфортности Савеловского и Мещанского района и умеренной комфортности Проспекте Вернадского. А последний отличается еще и удаленностью от центра. «Оправдать» район Проспекта Вернадского может разве что гомогенная социальная среда и качество жилого массива района.
Согласно рейтингу, Бибирево (№82), Митино (№81) и Куркино (№80) оказались недооценены риэлторами. Указанные районы относятся к категории спальных массовой застройки с хорошо развитой инфраструктурой. Несмотря на значительную удаленность от центра, автономность этих районов делает их комфортными для определенных групп населения. А экология районов много лучше центральных районов и Юго-Запада.
Важно отметить, что наибольшие несоответствия между результатами рейтинга и оценкой экспертов коснулись, прежде всего, группы исторически престижных районов (проспекты Ленинский, Комсомольский, Вернадского, ул. Профсоюзная и Рублевское, Можайское и Ленинградское (до Сокола) шоссе). Эксперты уповали на исторически сложившуюся социальную среду, инфраструктуру районов и другие субъективные факторы. Но при этом не учитывали экологию и транспортную доступность территорий.
Методика.
Рейтинг составлен на основе данных о стоимости квартир по итогам 2006 года, уровне комфортности районов, рейтинге экологии районов Москвы, подготовленном Ecostandart. Каждому району присваивалась степень удаленности от 1 до 6 (1-внутри бульварного кольца, 6 – за МКАД). Полученный каждым районом рейтинг показывает соотношение между ценовой частью и суммарными нематериальными благами. Эталоном считался центральный район с минимальной стоимостью кв.м., благоприятной экологией и наивысшей комфортностью.
