Самые дорогие коттеджные поселки Подмосковья

И спрос, и предложение на рынке коттеджных поселков постоянно растут. Число поселков вокруг столицы с каждым годом увеличивается почти на 20%. По данным аналитического центра www.irn.ru на июнь 2004 года, в Подмосковье активно строится и продается 171 поселок (из них в конце 2003-начале 2004 годов на рынок вышли около 100 новых).

В 2003 году объем спроса на землю в Подмосковье в зависимости от направления вырос на 30-100%, на готовые дома - на 30-70%. Заметнее всего подорожали дома \"под ключ\" по Рублево-Успенскому шоссе, цена квадратного метра здесь увеличилась на $1000-$10 000. На Новорижском направлении рост цен за квадратный метр составил $700 -$1800, по Калужскому - $1000 - $3000, Минскому - $600 - $800, Дмитровскому - $500 - $700, Киевскому - $800 - $1000. Лучше всего продавались коттеджи \"под ключ\" (50% от всех заключенных сделок), затем готовые дома, сданные под чистовую отделку (30-40% сделок), и только потом в списке покупательских предпочтений шли недостроенные дома (10-15% сделок).

90% коттеджей в подмосковных поселках продается уже на этапе строительства. «Среднестатистический» поселок, по данным аналитического центра www.irn.ru, выглядит так: на 18 га расположен 61 участок, на которых построены коттеджи площадью 374 кв. м по цене $1581 за 1 кв. м. Таким образом, с помощью этих цифр специалисты оценивают общий объем загородного рынка в 4 миллиона квадратных метров (171 активно продающихся поселков в Подмосковье х 61 дом х 374 кв. метра, с округлением) или более чем $6 млрд. (при умножении на среднюю стоимость метра).

Наибольший объем инвестиций застройщиков направлен в сектор бизнес-класса, на долю которого, по различным оценкам, приходится более 70% от общего количества строящихся поселков. Риэлторы в один голос утверждают, что спрос в этом секторе пока что заметно опережает предложение.

Основные характеристики рынка

Рынок коттеджного строительства прошел несколько эволюционных этапов. В середине 90-х годов коттеджная застройка проводилась по схеме, которая была максимально выгодна инвестору, но не покупателю. При покупке земли можно было рассчитывать на подведенные к участку коммуникации, подъездную дорогу и голый земельный участок. Покупателю земли в поселке приходилось самостоятельно искать архитекторов, строительную компанию и согласовывать проект будущего дома. В 2000-2001 годах начали продавать участки с подрядом: покупатель приобретал землю при условии, что возводить на ней коттедж будет застройщик поселка (в Московской области таких поселков около 50%). При подобной застройке было неизбежно хаотичное смешение архитектурных стилей, поэтому постепенно покупатели стали отдавать предпочтение поселкам с единым архитектурным стилем. Сейчас же на рынке загородной недвижимости идет третья волна строительства - ведется организованная застройка поселков с домами по индивидуальным проектам с продуманной концепцией.

• Продолжается рост цен на земельные участки в Подмосковье. К факторам, влияющим на рост цен можно отнести серьезные ограничения в выделении новых земельных участков под индивидуальное жилищное строительство; увеличение потребительского спроса на загородное жилье; резкое повышение нормативной стоимости земли; монополизм крупных строительных компаний; развитие ипотечного кредитования; рост стоимости материалов строительства.
• Получила продолжение тенденция превращения загородного дома в альтернативу московской квартире. Эту тенденцию подтверждает появление многоквартирных загородных жилых комплексов.
• В технологиях строительства рынок достаточно консервативен. Самыми востребованными материалами для строительства остаются кирпич и дерево. Пропорции их применения в строительстве сильно не изменились за последнее время и вряд ли изменятся.
• Снижение этажности строительства. В связи с развитием инфраструктуры поселков, включающей в себя все необходимое, владельцы загородного жилья сейчас зачастую отказываются от строительства подвальных помещений, где ранее размещалась \"инфраструктура дома\": бассейн, сауна и т.д. Покупатели предпочитают малоэтажные дома, в среднем не более двух этажей.
• Развитие строительства доходных поселков, в которых дома предназначены исключительно для сдачи в аренду.

Спрос по направлениям

Наиболее престижным направлением остается Рублевское шоссе. В настоящее время здесь продаются коттеджи более чем в 40 поселках. Наибольший интерес к этому направлению проявляют покупатели, желающие приобрести дом стоимостью от $1 миллиона.

Все более популярным становится Новорижское направление. По словам, Кройтора Андрея Николаевича, директора департамента загородной недвижимости корпорации \"ИНКОМ-недвижимость\", Новорижское направление занимает первое место по численности «реальных, со всеми составляющими» коттеджных поселков. Новая Рига, не стесненная нехваткой территории, наделенная первоклассным современным шоссе, красивым ландшафтом, все больше и больше приковывает взгляды тех, то желает поселиться за городом, и постоянно растущее количество поселков яркое тому подтверждение.

По Новорижскому направлению ведется строительство более чем 50 поселков, причем стоимость коттеджей постепенно приближается к ценам Рублевского шоссе. По данным риэлторов, цены в этом направлении за год выросли более чем на 50% (а в некоторых местах и до 100%). Популярность направления объясняется не только большим количеством новых интересных предложений, но и лучшей в Подмосковье транспортной инфраструктурой. Стоимость квадратного метра коттеджей здесь варьируется от $700 до $2000. Начинает пользоваться спросом Дмитровское шоссе - растет интерес покупателей к поселкам, расположенным на берегах Клязьминского, Учинского, Яхромского и Пестовского водохранилищ. Начало строительства в районе Яхромы горнолыжных курортов, сафари-парка и развлекательного комплекса, а также стремительное развитие инфраструктуры в связи с новой загородной резиденцией Владимира Путина не могло не сказаться на привлекательности данного направления.

Стоит отметить и Калужское шоссе, где цена квадратного метра и сотки за последний год стабильно идет вверх. По словам Максима Ардеева, начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, сегодня хорошую землю на Калужском шоссе можно купить за 13-15 тысяч долларов за сотку (не далее 20 км от МКАД), через год цена на такие предложения будет не менее 20 тысяч. Во многом причина такой предполагаемой динамики цен в том, что именно на этом шоссе сегодня строятся современные инфраструктурные комплексы, которые в ближайшие 2-3 года будут сданы в эксплуатацию и обеспечат жителям этих направлений комфортные условия проживания, ничем не уступающие Рублевке. Также заслуживают внимания Минское, Киевское и Ярославское шоссе. Остальные районы Московской области пользуются значительно меньшей популярностью.

Прогнозы рынка

Основной рост цен на рынке коттеджных поселков в 2004 году пришелся на весну. К осени он приостановился, и на ближайшие месяцы сильных колебаний не предвидится. Эксперты компании Soho Realty предполагают, что в октябре - ноябре рост цен продемонстрирует свои традиционные показатели - 4-5%. На весь 2004 год прогнозируется увеличение цен в среднем на 40-45%. Стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, будет расти примерно на 20 - 50% в год. Основной рост цен прогнозируется на элитную недвижимость в западном направлении.

В 2004-2005 гг. будет раскручиваться в качестве наиболее интересного направления Калужское шоссе, которому все участники рынка отдают пальму первенства в прогнозах возможного роста цен. Затем придет очередь Дмитровского и Осташковского шоссе, после чего риэлторы, скорее всего, переключатся на Киевское направление (ориентировочно - после окончания реконструкции аэропорта Внуково). Минское направление, еще недавно являвшееся одним из наиболее престижных и востребованных, ныне сравнительно непопулярно из-за транспортной ситуации, для решения которой какие бы то ни было предложения отсутствуют.

Инвестиции в загородную подмосковную недвижимость в 2003 году принесли наибольшую доходность на рынке недвижимости в России - до 40-60% годовых в валюте. По мнению экспертов, предложение еще не скоро удовлетворит спрос, поэтому жилье в Подмосковье останется выгодной инвестицией. Риэлторы отмечают увеличивающееся количество сделок с загородной недвижимостью в целях финансовых инвестиций - вложения на раннем этапе строительства поселка могут принести инвестору до 60% прибыли.

В 2004 году емкость рынка подмосковной загородной недвижимости увеличится как минимум на 20%, в первую очередь за счет постоянно увеличивающегося количества проектов строительства коттеджных поселков. Кроме того, на рынок выходят и новые группы покупателей. За счет миграции в Подмосковье разбогатевших граждан страны доля москвичей на рынке Московской области может упасть ниже 50%. Наибольшим спросом будут пользоваться участки у воды. В эксклюзивном секторе коттеджного строительства никаких серьезных изменений и подвижек, в том числе и в ценовом плане, в 2004 году не ожидается.

Эксперты корпорации «ИНКОМ-недвижимость» прогнозируют заметный рост спроса на земельные участки в дальнем Подмосковье. Сейчас земля на расстоянии больше 50 км от МКАД продается относительно недорого, но скоро ситуация должна изменится. Ожидается вывод на рынок инвесторами, скупавшими земли на протяжении последних лет, девелоперскими компаниями и правительством Московской области, большого количества подмосковных земель. Земли уже поставлены на кадастровый учет и в конце лета 2004 году начались их продажи.

* Учитывались только поселки, находящиеся не далее 40 км от Москвы. В таблице приведены поселки стоимостью 1 кв.м. не менее $900, в которых есть электро-и водоснабжение, газ, московский телефонный номер и оптико-волоконная связь; развитая инфраструктура.