Рынок жилья Петербурга: текущая ситуация и прогноз цен

24 июля 2006

Ажиотаж и суматоха

В постперестроечное время стоимость на жилье определяет вторичный рынок, на котором цены формируются исходя из запросов продавцов и возможностей покупателей. Поэтому все разговоры строителей о том, что жилье дорожает из-за увеличения себестоимости самих объектов, земельных участков и подключения к инженерным сетям, скорее всего, – продукт корпоративного пиара. \”Вздувать\” цены строителям позволяет ситуация, сложившаяся на вторичном рынке. Привычная для нас разница в 15–20% между \”квадратом\” на \”вторичке\” и в строящемся доме сократилась в июне до минимума.

Помимо этого на рынке вторичного жилья происходит стремительное падение объема предложения. По сравнению с июнем 2002 года объем предложения сократился в два раза. По сравнению с прошлым годом – в 2,5 раза.

Объем спроса обычно стабилен год от года, но в условиях сегодняшнего ажиотажа спрос очень активен. Потенциальные покупатели активно ищут квартиры и пытаются максимально быстро совершить сделку. Количество обращений в Городскую телефонную справочную \”Квартирный Вопрос\” по поиску жилья в два с половиной раза превысило прошлогодние показатели. Никакого традиционного летнего затишья не ощущается. Это связано с тем, что при таком стремительном росте цен на рынке вторичного жилья возможны только самые простые сделки (прямая покупка – прямая продажа). Но их совсем немного, ведь вторичный рынок на 80% формируют сделки по обмену квартир через куплю-продажу. А для их осуществления выстраиваются длинные цепочки. Однако в сегодняшних условиях роста цен таковые практически не реализуемы.

Ликвидные объекты (то есть однокомнатные малометражные квартиры в северных районах города), выставленные на продажу, находят своего покупателя в течение часа. Часто продавцом или агентом квартиры устраивается аукцион. В последнее время на петербургском рынке появился новый вид ликвидного жилья. Это квартиры в домах, построенных за последние 15 лет. На рынке подобных предложений около 10%. В \”свежепостроенных\” домах лучше качество планировок, относительно однородный социальный состав жильцов, хорошее инженерное оснащение. Неликвидное жилье (квартиры в \”непарадном\” центре города, вторых-третьих дворах) долго ждет своего покупателя и, как правило, через какое-то время, снова появляется в листингах предложения.

Отдельный сегмент рынка – жилье в центре города. Предложение в центральных районах всегда более инертно. Среди петербуржцев спрос на квартиры в этих местах постепенно снижается. Повышенный интерес к историческим кварталам города проявляют, в основном, приезжие или бывшие петербуржцы, испытывающие ностальгию по Северной столице. Ликвидных объектов в центре не так уж и много, и они стоят достаточно дорого.

Общая тенденция спроса последних десяти лет неизменна и сегодня. \”Крепчает\” интерес к северным районам города – Выборгскому, Калининскому, Приморскому. В среде отстающих юг – Красносельский, Невский и Кировский районы.

Рынок комнат сейчас переживает тот же ажиотаж, что и рынок квартир. Основной приток покупателей на рынке комнат – приезжие из областей Северо-Западного региона.

Плоды пиара и инфляции

Главная причина стремительного роста цен – инфляция. В условиях снижения курса доллара население стремится избавиться от американской валюты и вложить деньги в недвижимость. Во все времена она остается практически оптимальным вариантом размещения капитала.

Другой причиной является то, что в период прошлогодней стагнации на рынке покупалось в основном самое ликвидное и качественное жилье. Это привело к тому, что сегодня на рынке таковое практически отсутствует.

Разочарование граждан в раскрученных Правительством нацпроектах и программах также можно отнести к одной из причин сегодняшнего перегрева рынка. Уставшие ждать обещанного доступного жилья люди пытаются купить квартиры по рыночным ценам.

Суматохи добавил корпоративный пиар строителей, который начался в прошлом году. Строители напугали население прогнозами о скором кризисе на рынке жилья, из-за вступившего в силу Федерального закона \”Об участии в долевом строительстве…\” (№ 214-ФЗ от 30.12.2004).

Рост цен замедлится

В августе-сентябре этого года нас ждет значительный перегрев рынка. \”Причину перегрева ищут не в том месте, объясняя все злостным сговором строителей, – поясняет руководитель информационно-аналитического отдела ГК \”Бюллетень Недвижимости\” Сергей Бобашев. – Ситуацию подогревают неоправданные амбиции продавцов на вторичном рынке. Ведь это рынок спекулятивный, так как его участники играют на повышение. В ситуации ажиотажного удорожания жилья продавцы начинают выставлять квартиры по непомерно завышенным ценам\”.

По прогнозам аналитика ГК \”Бюллютень Недвижимости\”, рост цен, скорее всего, продлится до конца 2006 года. В течение лета ситуация сохранится. На вторичном рынке ежемесячное повышение цен составит около 6–7%. На рынке строящегося жилья предложение более предсказуемо. Продавцы на наиболее ликвидные сегменты квартир выставляют \”заградительные\” цены, например $2 тыс. или даже $2,5 тыс. за кв. м в 28-метровой студии ($60–70 тыс. за квартиру). Это может привести к изменению индекса до 10% в месяц и даже более. До 2007 года на рынке появятся новые проекты (квартал \”Балтийская жемчужина\” – объект от \”ЛенспецСМУ\” в Северо-Приморской части и др.). Объем предложения повысится, строители будут стараться держать цены на том уровне, до которого они вырастут, но не явно, а в виде снижения величины у.е. или процента рассрочки.

Скорее всего, уже к концу года рост цен на жилье замедлится. На него прежде всего влияет уровень платежеспособности населения. При превышении рынком этого уровня темпы роста снижаются и иногда (как в 2005 году) происходит \”откат\” цен. К концу года активность спроса сократится, будет расти объем предложения. Но цены на вторичном рынке будут продолжать расти по инерции. Затем ценник достигнет критического уровня, и у покупателей закончатся деньги, а спрос постепенно сместится в непопулярные районы города с более дешевым жильем. Когда все предлагаемые объекты будут выкуплены и там, покупатели вынуждены будут обратить внимание на пригород – Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово. Поэтому повышения цен в этих районах можно ожидать уже в августе.

\”После Нового года жилье будет дорожать по инерции, однако увеличившееся к тому времени предложение на рынке предоставит покупателям повод для торга, – считает Сергей Бобашев. – Весной 2007-го нас ждет стабилизация, а возможно, и небольшое снижение цен. Особенно в тех сегментах рынка, которые сейчас демонстрируют наибольшие темпы роста. Все зависит от того, насколько возросшие цены превысят объективные возможности покупателей. Необходимо отметить, что все прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений. В противном случае ситуация на рынке может радикально измениться\”.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий