Рынок жилья бизнес-класса спальных районов Москвы

01 ноября 2003

Анализ районов.

Территориально рассматриваемые районы относятся к ЗАО. Районы Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского располагают прекрасно развитой, полноценной инфраструктурой. Отличительными чертами этих районов можно назвать:

  • Пожалуй, лучшим в Москве образом представлена спортивная инфраструктура;
  • Близость многих престижных и известных ВУЗов Москвы: МГУ, МГУМО, МИРЭА, РГМУ, Академия при Президенте РФ, а также таких ВУЗов, как: МПГУ, РУДН, Университет МВД, МГГРУ им.Орджоникидзе, Институт русского языка им.Пушкина, Академия Генштаба ВС РФ;
  • Широкий выбор возможностей по автотранспортному сообщению, как с Центром города, так и с МКАД: проспекты Вернадского, Ленинский, Мичуринский, ул.Лобачевского-Аминьевское-Рублевское ш., Кутузовский пр-т/Можайское ш.; удобный выезд на основные наиболее престижные загородные направления к Юго-западу и Западу от Москвы;
  • Расположение в рассматриваемых районах станций метро \”Юго-Западная\” и \”Проспект Вернадского\”;
  • Расположение в районах и близость нескольких крупных парков и лесопарков: 50-тилетия Октября, Тропаревский.

Основная застройка района Тропарево-Никулино (многоквартирные панельные дома, в основном достаточно современных серий: П-46, КОПЭ, П3 и т.п.) велась в конце 80-х – начале 90-х гг ХХ века, в то время как соседний район Проспект Вернадского был застроен в конце 50-х – 60-е гг ХХ века, в значительной степени панельными пятиэтажками, которые активно сносятся в последние годы, с возведением на их месте многоквартирных домов бизнес-класса.
Как отличительную особенность района Тропарево-Никулино, следует отметить существенную долю незастроенных территорий, которая позволила в период 1999-2005 гг сформировать несколько новых микрорайонов эконом- и бизнес-класса. Также, в районе сохраняются отдельные участки, пригодные для комплексной жилой застройки в масштабах жилого комплекса или микрорайона.
Жилищное строительство в районе Проспект Вернадского, напротив, в основном связано с реновацией кварталов, застроенных пятиэтажками, и формированием на их месте современных комфортабельных жилых микрорайонов, что и наблюдается в последние годы.
Контингент жителей районов Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского достаточно однороден, и в последнее десятилетие наблюдается тенденция вытеснения имеющегося незначительного маргинального слоя населения. В совокупности, благоприятные факторы сформировали районам хорошую репутацию: они относятся к числу наиболее престижных окраинных районов Москвы.
В последнее десятилетие жилищное строительство (многоквартирные дома) в районах велось очень активно.
В таблице 1 приводится характеристики жилищного строительства в районах Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского в период 2001-2007 годы.

Как видно из таблицы 1, в районах Тропарево-Никулино и Проспект Вернадского строительство жилья ведется очень интенсивно, как в прошедшие пять лет, так и в ближайшей перспективе (два следующих года): за семь рассмотренных лет в этих двух районах уже возведено, и должно быть построено более 1,5 млн.кв.м жилья.
При этом, столь существенные объемы жилищного строительства не приводят к переизбытку предложения.
Большие объемы жилищного строительства при относительно небольшом объеме существующего жилого фонда эконом-класса в рассматриваемом районе, позволяют нам делать вывод о перспективе существенного роста потенциала района в целом, по мере дальнейшего развития инфраструктуры и строительства преимущественно жилья бизнес-класса.
По нашей оценке, объем предложения жилья с высокими потребительскими характеристиками (эконом- и бизнес-класса) на вторичном рынке составляет более 600-т квартир, и не будет снижаться, сохраняясь на существующем уровне и в 2006-2007 годах.
На сегодняшний день наблюдается достаточно высокий, с учетом местоположения районов недалеко от МКАД, уровень цен на квартиры. Средняя цена предложения квартир бизнес-класса на вторичном рынке: 3000-4160$/м. На первичном рынке диапазон цен составляет 2000-3000$/м, как в начальной, так и в заключительной стадии строительства.

Анализ основных характеристик жилья бизнес-класса: архитектурно-планировочного решения, материалов строительства, инженерии здания, инфраструктуры.

1. Жилые дома и комплексы, выведенные на рынок в 2003-2005 гг, как правило выполнены в едином архитектурном стиле, однако сильной концептуальной идеей, позволяющей выделяться среди аналогичного жилья при продвижении на рынок, обладают единичные проекты. Практически всем жилым комплексам и домам присвоено собственное имя, с которым они продвигаются на рынок. В целом, по этим характеристикам, проекты соответствует бизнес-классу, хотя применяемая во многих случаях башенная архитектура зданий является в настоящее время наиболее распространенной при монолитном домостроении, и в этой части архитектурное решение сложно считать полностью оригинальным. Однако, для среднего бизнес-класса, которым по нашей оценке является большинство реализованных и реализуемых проектов, такое положение вещей не является критичным для уровня цен или темпов продаж: спрос на середину бизнес-класса не очень чувствителен к \”эксклюзиву\”.

2. Положительной чертой крупных комплексных проектов является проектирование больших гостевых парковок, коммерческое назначение нижних (иногда до трех-четырех) этажей под размещение торговой, сервисной инфраструктуры и офисов, что является по нашей оценке наиболее эффективным использованием, как с коммерческой, так и с потребительской точки зрения.

3. Все без исключения проекты, присутствующие сейчас на рынке, располагают подземным гаражом большой вместимости: до четырех (!) подземных уровней. По нашей оценке, в среднем бизнес-классе востребовано рынком в среднем 1-1,5 м/места на квартиру, поэтому для комплексов с числом апартаментов более 200, многоуровневые подземные парковки являются оптимальным решением с точки зрения экономии земельного участка при соблюдении высокого уровня комфортности комплекса для жителей. При этом, мы не можем не отметить дороговизну строительства таких паркингов: по сравнению с наземными аналогами, себестоимость подземных паркингов под жилыми домами выше в 1,5-2 раза.

4. Придомовая территория, как правило, ограждается с организацией КПП, однако, при этом, могут возникать сложности с обеспечением возможности свободного доступа к инфраструктурной составляющей жилых комплексов и разделением потоков внешней клиентуры коммерческой составляющей комплекса и проживающих собственников квартир. Разделение потоков решается обычно путем организации входных групп жилой и коммерческой частей здания с противоположных сторон.

5. Применяемый материал строительства – монолитные несущие конструкции, – является соответствующим рыночным требованиям. Обычно применяются два вида конструкций: сетка колонн или тоннельная опалубка. В первом случае достигается максимальная свобода планировки пространства, во втором – меньшие затраты на проектирование и строительство.

6. Ограждающие конструкции (внешние стены) очень разнообразны, особенно по отделке фасадов. В качестве основных материалов используется утеплитель + кирпич или блоки. Фасады могут быть: штукатурными, кирпичными, вентилируемыми, комбинированными. Установка перегородок внутри квартир выполняется как правило блоками, на высоту 0,3-0,4м для обмеров БТИ.

7. Поскольку большинство проектов относится к среднему бизнес-классу, инженерное оснащение также является средним, или несколько выше среднего: скоростные импортные лифты \”бюджетного\” класса (в редких случаях – отечественные), примерно в 40-50% проектов приточно-вытяжная вентиляция. Оснащение зданий дорогостоящей инженерной инфраструктурой, ведущей к существенному удорожанию себестоимости строительства: такими элементами, как центральное кондиционирование (а также подогрев водостоков, система \”умный дом\”, и т.п.) – нецелесообразно, поскольку в большинстве своем целевая аудитория покупателей не готова дополнительно платить за такое оснащение: при наличии дорогостоящей инженерии возможностей для адекватного приращения рыночной цены нет.

8. Потолки практически во всех проектах от 3-х м, в отдельных случаях – до 3,3 м. Такая высота потолков полностью соответствует требованиям рынка.

9. Положительными аспектами некоторых проектов являются спроектированные места для размещения кондиционеров (например, в виде французских балконов). Также, в отдельных проектах предусмотрен отдельный питьевой водопровод. Эти аспекты повышают привлекательность таких проектов на общем фоне в глазах покупателей.

10. Планировочные решения квартир часто не соответствуют рыночным требованиям. Средние площади квартир в большинстве проектов превышают 110 кв.м, а площади однокомнатных и большинства двухкомнатных квартир являются избыточно большими (более 60-ти и более 90 кв.м соответственно), и не соответствуют потребностям основной массы целевой аудитории. При этом, такие квартиры часто ориентированы окнами на одну сторону здания, что приводит к плохой проветриваемости помещений.

11. Многие квартиры имеют нерационально большие пространства, не имеющие естественного освещения (холлы, подсобные помещения, санузлы): жилая площадь этих квартир меньше половины от общей площади, что для квартир бизнес-класса больших общих площадей является негативным аспектом. Отдельные проекты планировок квартир предполагают наличие помещений неправильной формы, что в большинстве случаев является негативным аспектом (исключение составляют комнаты с эркерными окнами).

12. Наиболее соответствующими платежеспособному спросу по площади, можно считать двухкомнатные квартиры площадью 70-90 кв.м, небольшие трехкомнатные (90-110 кв.м), а также четырехкомнатные квартиры площадью в пределах 130 кв.м. Спрос на большие квартиры (более 130 кв.м) существует: он стабилей и относительно невысок, однако, в абсолютном выражении достаточно существенен, что делает целесообразным проектирование определенной доли больших квартир в доме.

13. Положительными аспектами большинства проектов является то, что в большинстве случаев в квартирах предусмотрены эркерные и панорамные окна, обеспечивающие квартиры хорошими видовыми характеристиками как минимум на верхних этажах зданий, а также, то, что все многокомнатные квартиры хорошо зонируются на гостевую и приватную части.

14. В целом, планировки реализуемых в текущее время проектов, несмотря на имеющиеся недостатки, не настолько плохи, и квартиры пользуются достаточно высоким спросом, поскольку совокупность положительных аспектов проектов существенно перевешивает имеющиеся негативные факторы.

15. Структура спроса на квартиры существенно смещена в сторону трехкомнатных и двухкомнатных квартир. Оцененная нами структура спроса приведена на Схеме N1.

Первичный рынок.

На сегодняшний день, на первичном рынке районов Проспект Вернадского и Тропарево-Никулино представлено 9-ть объектов, относимых нами к бизнес-классу. Это достаточно большой объем предложения, поэтому уровень конкуренции внутри рассматриваемых районов можно охарактеризовать как выше среднего.
Наиболее дорогие объекты расположены в р-не Проспект Вернадского, в основной массе по ул. Удальцова, по пр-ту Вернадского; а также по Ленинскому пр-ту (ближе к центру города).
Из новостроек района Тропарево-Никулино, наиболее дорогим объектом является комплекс \”Корона\”, возводимый во владении 90, где сейчас ведется строительство второй и третьей очереди (\”Корона Эйр\” и \”Миракс Парк\” соответственно). На Диаграмме N1 представлен уровень цен новостроек бизнес-класса.

Как видно из Диаграммы N1, наиболее распространены цены в диапазоне 2000 – 3000$/м. Цены выше планки 3000$/м встречаются единично: в основном это цены на видовые апартаменты и пентхаусы. Цены ниже 2000$/м, как правило, представляют нижнюю планку дифференцированного ценообразования конкретного объекта: это квартиры нижних этажей, неудачно расположенные, или имеющие менее востребованную рынком планировку; сюда же относится часть предложений в домах начальной стадии строительства.

Вторичный рынок.

В первую очередь вторичный рынок квартир бизнес-класса сформирован квартирами в недавно построенных монолитно-кирпичных домах. Также, к бизнес-классу можно отнести отдельные дома советской постройки, в частности, расположенные в Олимпийской деревне.
Объем предложения на вторичном рынке квартир со средними и высокими потребительскими характеристиками в рассматриваемых районах можно оценить как высокий. По состоянию на октябрь 2005 года к продаже предлагается более 600-т квартир.

Структура предложения жилья на вторичном рынке представлена на Диаграмме N2.

Следует отметить, что уровень цен в районе ст.метро \”Проспект Вернадского\” существенно выше, чем в районе ст.метро \”Юго-Западная\”, что вполне закономерно и связано с дифференциацией цен в зависимости от удаленности Центра Москвы. Уровень цен по типам квартир отражен в Диаграмме N3.

В структуре предложения наиболее сопоставимого жилья преобладают трехкомнатные квартиры. Меньше всего предлагается однокомнатных квартир, и их цены метра наиболее низки (что особенно видно в предложении по Пр-ту Вернадского), что характерно: для бизнес-класса однокомнатные квартиры гораздо менее востребованы, чем двух, или трехкомнатные. Структура предложения приведена на Диаграмме N4.

Динамика цен районов Проспект Вернадского и Тропарево-Никулино демонстрирует устойчивый рост, как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.
При этом, рост цен на вторичном рынке в районе Проспект Вернадского за период январь 2004 – октябрь 2005 года был почти в 1,5 раза интенсивнее, чем в районе Тропарево-Никулино: 67% против 46%.

Выводы и прогнозы.

Рассматриваемые районы являются одними из наиболее перспективных в Москве, как для проживания, так и для жилищного строительства, и неразрывно связанного с активной жилищной застройкой развития социальной инфраструктуры.
Мы предполагаем, что жилье бизнес-класса в рассматриваемых районах продолжит дорожать: на 13-17% ежегодно, как минимум в период 2006-2007 гг.
Активная коммерческая жилая застройка и высокий уровень цен на квартиры будут все в большей степени формировать высокий социальный уровень проживающих, что в свою очередь приведет к интенсивному развитию социальной инфраструктуры, а также росту цен на потребительские товары и услуги – более высокому, чем в среднем по Москве.
Привлекательность рассматриваемых районов для проживания будет увеличиваться, но при этом существенно возрастет антропогенная нагрузка на окружающую среду, особенно на рекреационные территории, используемые жителями рассмотренных районов.
Численность проживающих в районе и плотность населения будут возрастать, что на фоне прироста за счет обеспеченных слоев населения приведет к ухудшению автотранспортного сообщения в районах и ухудшению экологической обстановки.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий